Lãi suất “dưới 9%” không dành cho người vay mua nhà
Sự quan tâm hướng đến việc BIDV chào mức lãi suất cho vay thế chấp bất động sản khá hấp dẫn: khoảng 8,8%/năm cố định trong 18 tháng đầu, 8,6%/năm cho 12 tháng và 8,3%/năm cho 6 tháng đầu. Thời hạn vay tối đa 15 năm, hạn mức lên tới 20 tỷ đồng.
So với các mức lãi suất vay mua bất động sản mà nhà băng này công bố gần đây, lần lượt 9,7%/năm (6 tháng đầu), 10%/năm (12 tháng) và 13,5%/năm (18 tháng) thì rõ ràng có sự chênh lệch khá lớn.
Tuy nhiên, điểm cần lưu ý là mức lãi suất “dưới 9%” nói trên dành cho thế chấp bất động sản, không áp dụng cho vay mua nhà.
Thực tế, các ngân hàng hiện phân loại rất rõ ràng theo mục đích sử dụng vốn, dù cùng có tài sản đảm bảo là nhà đất. Như tại Vietcombank, các khoản vay phục vụ mục đích mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nhóm 1, nhóm 2) thường có lãi suất từ 9,6% - 13,6%/năm, tùy theo thời gian cố định.
Trong khi đó, các khoản vay “ngoài bất động sản” như tiêu dùng, mua ô tô hay sản xuất - kinh doanh có tài sản đảm bảo (nhóm 3) lại có mức lãi thấp hơn, chỉ từ 8,3% - 9,5%/năm.
Điều này lý giải vì sao các gói lãi suất “dưới 9%” đang được quảng bá thực chất là dành cho hình thức vay thế chấp tài sản sẵn có để phục vụ mục đích khác, chẳng hạn như kinh doanh chứ không phải vay mua nhà.
Về nguyên tắc, nếu người vay muốn hưởng mức lãi suất thấp này, họ phải có sẵn bất động sản để thế chấp. Trường hợp mua nhà lần đầu sẽ khó áp dụng, bởi khoản vay mua bất động sản thường phải đi theo cấu trúc giải ngân 3 bên (ngân hàng - người mua - người bán) và bị xếp vào nhóm tín dụng riêng, với mức lãi suất cao hơn.
Ngoài ra, thời hạn vay của các khoản vay “mục đích khác” thường chỉ khoảng 15 năm, ngắn hơn đáng kể so với vay mua nhà (có thể kéo dài 30-35 năm), dẫn tới áp lực trả nợ gốc hàng tháng lớn hơn.
Theo một chuyên gia tài chính - bất động sản, nguyên nhân sâu xa đến từ việc hạn mức tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tại nhóm big 4 đã gần chạm trần trong quý I. Trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước Việt Nam vẫn kiểm soát chặt tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, các ngân hàng buộc phải “nắn dòng” tín dụng, ưu tiên các khoản vay ít rủi ro hơn hoặc có mục đích khác ngoài bất động sản.
Nhiều khả năng, khi bước sang quý II và hạn mức tín dụng được nới thêm, các gói vay mua nhà sẽ có dư địa điều chỉnh. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, người mua cần đặc biệt tỉnh táo không phải mọi mức lãi suất thấp đang được quảng bá đều áp dụng cho vay mua bất động sản. Việc hiểu đúng bản chất từng gói vay, từng mục đích tín dụng sẽ quyết định trực tiếp đến chi phí vốn và cả rủi ro tài chính trong dài hạn.
Tín dụng bất động sản bị “nắn dòng”, lãi suất phân hóa
Liên quan đến lãi suất tăng thời gian gần đây, ông Nguyễn Quang Huy, chuyên gia Tài chính - Ngân hàng Đại học Nguyễn Trãi, phân tích cần nhìn nhận đây là diễn biến mang tính cục bộ, không phản ánh mặt bằng chung của thị trường tín dụng hiện nay.
Theo ông Huy, trong nền kinh tế thị trường, lãi suất luôn vận động theo cung - cầu vốn và chịu tác động trực tiếp từ các yếu tố vĩ mô như lạm phát, tăng trưởng tín dụng hay chi phí huy động của ngân hàng. Do đó, việc một số tổ chức tín dụng điều chỉnh lãi suất ở từng thời điểm hoặc từng phân khúc khách hàng là điều hoàn toàn bình thường.
“Không thể lấy một vài mức lãi suất cao mang tính cá biệt để đánh giá toàn bộ thị trường. Bản chất của thị trường hiện nay là sự phân hóa, chứ không phải đồng loạt tăng mạnh”, ông Huy nhấn mạnh.
Theo phân tích của ông Huy, mức lãi suất 12-15%/năm chủ yếu xuất hiện khi khoản vay bước sang giai đoạn thả nổi, được tính dựa trên lãi suất tham chiếu cộng với biên độ. Trong bối cảnh chi phí vốn có biến động, một số khoản vay có thể ghi nhận mức cao hơn, nhưng đây không phải là kịch bản phổ biến.
Đáng chú ý, thị trường tín dụng hiện nay đang có sự cạnh tranh khá rõ nét giữa các ngân hàng. Bên cạnh nhóm ngân hàng điều chỉnh lãi suất tăng ở một số phân khúc, có nhiều tổ chức tín dụng, đặc biệt là khối ngân hàng nước ngoài duy trì mức lãi suất cạnh tranh nhằm thu hút khách hàng.
“Sự đa dạng về sản phẩm và chính sách lãi suất là điểm tích cực của thị trường. Điều này giúp người vay có thêm lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính, thay vì bị bó buộc trong một mặt bằng lãi suất cứng nhắc”, ông Huy nhận định.
Ở góc độ tác động, chuyên gia này cho rằng việc lãi suất nhích lên trong ngắn hạn có thể ảnh hưởng nhất định tới tâm lý người mua nhà, đặc biệt là những người phụ thuộc nhiều vào vốn vay. Tuy nhiên, xét về dài hạn, đây lại là yếu tố góp phần điều tiết thị trường theo hướng lành mạnh hơn.
Khi chi phí vốn không còn ở mức quá thấp, các quyết định đầu tư sẽ trở nên thận trọng hơn, qua đó hạn chế tình trạng đầu cơ ngắn hạn. Thị trường bất động sản cũng có cơ hội tái cân bằng, tập trung nhiều hơn vào nhu cầu thực và các giá trị cốt lõi như pháp lý, chất lượng sản phẩm.
“Lãi suất tăng không hẳn là tín hiệu tiêu cực. Trong nhiều trường hợp, đây là công cụ giúp thị trường điều chỉnh về trạng thái bền vững hơn”, ông Huy đánh giá và cho rằng trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, yếu tố then chốt vẫn là năng lực tài chính và kỷ luật của người vay. Việc chủ động xây dựng phương án tài chính an toàn, có dự phòng cho các kịch bản lãi suất tăng sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và đưa ra quyết định hợp lý hơn.
