Căn hộ Hà Nội “nguội” sau Tết, rao giảm hàng trăm triệu
Sau Tết Nguyên đán, thị trường chung cư Hà Nội bắt đầu xuất hiện dấu hiệu hạ nhiệt, đặc biệt ở phân khúc chuyển nhượng. Nhiều chủ nhà chấp nhận giảm giá từ 200-400 triệu đồng mỗi căn nhưng vẫn gặp khó trong việc tìm người mua, khiến thanh khoản suy giảm so với giai đoạn sôi động cuối năm trước.
Chị Minh Thư (33 tuổi) cho biết cuối năm 2025 chị nhờ môi giới rao bán căn studio 28 m2 tại Vinhomes Smart City với giá 3 tỷ đồng. Tuy nhiên, suốt gần hai tháng không có khách hỏi mua. Ngay sau Tết, chị buộc phải hạ giá xuống còn 2,8 tỷ đồng, giảm 200 triệu đồng, mới có người đặt cọc.
Theo chia sẻ, chị mua căn hộ này vào tháng 10/2024 với giá hơn 1,8 tỷ đồng, sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng với lãi suất ưu đãi cố định trong 18 tháng. Khi gói ưu đãi sắp hết hiệu lực và lãi suất thả nổi có xu hướng tăng, chị quyết định chốt lời sớm để tránh áp lực chi phí vốn gia tăng.
Không riêng chị Minh Thư, nhiều chủ nhà khác cũng rơi vào tình cảnh tương tự khi thị trường chững lại. Anh Nguyễn Đăng (36 tuổi) cho biết gia đình đang lên kế hoạch “bỏ phố về quê”, nên muốn chuyển nhượng căn hộ nhà ở xã hội tầm trung đã có sổ đỏ, diện tích 66 m2, gồm 2 phòng ngủ tại chung cư The Golden An Khánh.
Anh Đăng cho hay vào tháng 11/2025, các căn hộ cùng tòa từng được rao bán khoảng 4,4 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong bối cảnh giao dịch trầm lắng hiện nay, anh chấp nhận hạ giá xuống còn 4 tỷ đồng, giảm 400 triệu đồng so với mặt bằng năm ngoái. Dù vậy, sau một thời gian đăng tin, căn hộ vẫn chưa nhận được sự quan tâm đáng kể từ người mua.
Tương tự, anh Long (35 tuổi) cho biết trước Tết anh từng rao bán căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 64 m2 tại Vinhomes Green Bay Mễ Trì với giá 9 tỷ đồng nhưng gần như không có khách hỏi mua. Sau Tết, anh hạ giá xuống còn 8,8 tỷ đồng, song giao dịch vẫn chưa có tiến triển.
Theo anh Long, mặt bằng giá chung cư thời gian qua đã tăng mạnh và có dấu hiệu chạm đỉnh. Vì vậy, gia đình anh dự định bán căn hộ hiện tại để chuyển sang tìm mua một căn nhà đất ở khu vực vùng ven, vừa phù hợp với nhu cầu sinh hoạt của gia đình đông người, vừa có thêm không gian sống.
Khảo sát của VietTimes tại nhiều dự án tầm trung và cao cấp cho thấy, mặt bằng giá chào bán đã bắt đầu điều chỉnh so với năm ngoái, song giao dịch thực tế vẫn khá trầm lắng.
Chẳng hạn, tại chung cư 6th Element (Tây Hồ), căn hộ diện tích 83 m2 từng được môi giới rao bán khoảng 11 tỷ đồng, nay hạ xuống còn 10,8 tỷ đồng. Hay căn 109 m² có hướng đẹp trước đây chào giá 16 tỷ đồng, hiện giảm còn khoảng 15,5 tỷ đồng nhưng vẫn trong tình trạng khó tìm khách mua.
Ở khu vực lân cận, mặt bằng giá tại khu Ngoại Giao Đoàn cũng ghi nhận xu hướng điều chỉnh nhẹ. Tại các tòa NO1, NO2, NO3, NO4…, giá chào bán giảm khoảng 2% so với cùng kỳ năm ngoái. Đơn cử, căn hộ 3 phòng ngủ diện tích 110 m2 tại tòa NO3 trước đây được rao ở mức 120 triệu đồng/m2, nay hạ xuống còn khoảng 115 triệu đồng/m2, tương đương mỗi căn giảm khoảng 400-500 triệu đồng nhưng giao dịch vẫn khá thận trọng.
Tại khu vực Cầu Giấy, căn hộ 2 phòng ngủ, 1 vệ sinh tại khu Nam Trung Yên cũng ghi nhận mức giá rao bán giảm đáng kể. Hiện các căn hộ được chào bán quanh mức 89-91 triệu đồng/m2, trong khi vào tháng 11/2025 từng được rao khoảng 98 triệu đồng/m2.
Tại dự án Moonlight 1 - An Lạc Green Symphony (Vân Canh), thời điểm tháng 12/2025, mặt bằng giá chào bán ghi nhận khoảng 77 triệu đồng/m2. Một căn hộ diện tích 69 m2 khi đó được rao ở mức 5,3 tỷ đồng. Tuy nhiên hiện nay, mức giá chào đã giảm xuống còn khoảng 5,1 tỷ đồng, tương đương giảm khoảng 200 triệu đồng, song lượng khách quan tâm vẫn khá dè dặt.
Xu hướng giảm giá từ 200-400 triệu đồng mỗi căn cũng xuất hiện tại nhiều dự án khác như: D. Le Pont Dor - 36 Hoàng Cầu, Vinhomes Global Gate, Central Field hay Handiresco Complex... Tuy vậy, dù giá đã điều chỉnh, thanh khoản trên thị trường thứ cấp vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện rõ rệt.
Lãi suất tăng, nhà đầu tư dùng đòn bẩy rút lui
Theo một số môi giới bất động sản tại Hà Nội, sau Tết Nguyên đán, lượng khách tìm mua căn hộ đã giảm đáng kể so với giai đoạn cuối năm 2025. Anh Nguyễn Đăng Thành - môi giới chuyên khu vực phía Tây Hà Nội - cho biết nhiều chủ nhà đã chủ động hạ giá vài trăm triệu đồng để kích cầu, song giao dịch thực tế vẫn khá chậm.
“Cuối năm ngoái, nhiều căn hộ chỉ cần đăng tin vài ngày là có khách hỏi, thậm chí còn được trả giá cao hơn. Nhưng sau Tết, lượng khách đi xem nhà giảm rõ rệt. Phần lớn người mua hiện có tâm lý chờ giá giảm thêm nên chưa vội xuống tiền”, anh Thành chia sẻ.
Theo vị môi giới này, mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội đã tăng mạnh trong hai năm qua, khiến nhiều nhà đầu tư bắt đầu có xu hướng chốt lời. Trong khi đó, người mua ở thực lại trở nên thận trọng hơn khi chi phí tài chính gia tăng, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng, khiến thị trường thứ cấp rơi vào trạng thái trầm lắng hơn trước.
Đồng quan điểm, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng của One Mount Group cho rằng thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn “thanh lọc” sau thời kỳ dòng tiền đầu cơ gia tăng mạnh từ giữa năm 2025. Theo ông Tiến, áp lực lãi suất bắt đầu gia tăng từ tháng 10/2025, cùng với việc giá chuyển nhượng chững lại đã tác động trực tiếp đến tâm lý người mua.
Hiện lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đã điều chỉnh tăng nhanh, từ mức phổ biến khoảng 6-8%/năm lên 12-14%/năm trong thời gian ngắn. Đồng thời, nhiều khoản vay mua nhà được giải ngân vào cuối năm 2023 và đầu năm 2024 cũng bắt đầu bước vào giai đoạn hết ưu đãi, buộc người vay phải trả cả gốc và lãi, khiến nghĩa vụ tài chính tăng đáng kể.
Việc lãi suất tín dụng tăng mạnh từ cuối năm 2025 được xem là yếu tố tạo áp lực kép lên cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.
Bên cạnh đó, dù sức mua có cải thiện ở một số thời điểm, tốc độ gia tăng nguồn cung lại nhanh hơn đáng kể, khiến tồn kho bất động sản tăng mạnh. Theo Bộ Xây dựng, trong quý IV/2025, lượng tồn kho ở phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ đã tăng tới 123%, trong khi đất nền tăng khoảng 120% so với quý trước, cho thấy dấu hiệu lệch pha cung - cầu ngày càng rõ nét.
Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung hiện tại và sắp ra mắt đều thuộc phân khúc cao cấp, với mức giá vượt xa khả năng chi trả của phần đông người có nhu cầu ở thực. Điều này khiến cầu thực khó có thể trở thành lực đỡ chính cho thị trường.
Thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy hơn 75% người mua nhà đất trong năm 2025 là nhóm đã sở hữu ít nhất một bất động sản. Nói cách khác, phần lớn sức cầu trên thị trường đến từ hoạt động đầu tư và đầu cơ, thay vì nhu cầu an cư.
Trong bối cảnh đó, khả năng hấp thụ của hàng trăm nghìn sản phẩm đang và sắp tung ra thị trường, cũng như năng lực trả nợ của doanh nghiệp bất động sản, phụ thuộc rất lớn vào tâm lý và dòng tiền của nhà đầu tư.
Dữ liệu từ OneHousing cho thấy thị trường Hà Nội và vùng ven ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch chung cư chuyển nhượng trong quý cuối năm 2025, giảm 22% so với cùng kỳ năm trước. Đơn vị này cho rằng khoảng 35.000 - 40.000 căn hộ dự kiến mở bán trong năm nay sẽ góp phần làm dịu đà tăng giá, đồng thời khiến tâm lý đầu cơ, “lướt sóng” suy giảm.
Trong khi đó, theo dự báo của Cushman & Wakefield, giai đoạn 2026-2028, thị trường Hà Nội có thể đón nhận hơn 68.000 căn hộ mới. Nguồn cung này được dự báo tiếp tục dịch chuyển mạnh ra các khu vực vệ tinh, phản ánh xu hướng mở rộng không gian phát triển đô thị của Thủ đô trong những năm tới.
