Dư cung, lãi suất và bài toán khó của thị trường
Số liệu do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) công bố cho thấy năm 2025 ghi nhận sự bùng nổ chưa từng có của nguồn cung nhà ở và căn hộ, với khoảng 128.000 sản phẩm được đưa ra thị trường, tăng 88% so với năm trước và là mức tăng cao nhất trong vòng 6 năm trở lại đây. Cùng với việc hàng loạt đại dự án đang được khởi động và triển khai trên khắp cả nước, nguồn cung dự kiến tiếp tục tăng mạnh trong ít nhất 5 năm tới.
Trong bức tranh tăng trưởng chung của nền kinh tế, bất động sản và xây dựng tiếp tục giữ vai trò một trong những động lực quan trọng nhất, đóng góp đáng kể vào tăng trưởng GDP, tạo việc làm và lan tỏa sang nhiều ngành liên quan. Tuy nhiên, phía sau sự bùng nổ này là một thực tế đáng lưu ý bất động sản cũng là “cỗ máy hút tín dụng” khổng lồ.
Theo số liệu đến cuối quý IV/2025, dư nợ tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản đã lên tới khoảng 2 triệu tỷ đồng. Con số này được dự báo sẽ còn gia tăng mạnh trong thời gian tới, khi chỉ riêng 10 dự án bất động sản có quy mô lớn nhất đang triển khai đã có tổng vốn đầu tư vượt 2,5 triệu tỷ đồng.
Chưa kể, nhiều dự án hạ tầng quy mô lớn do khối tư nhân thực hiện theo hình thức đổi đất lấy hạ tầng, khiến quỹ đất phát triển bất động sản tiếp tục được mở rộng, đồng nghĩa nhu cầu vốn tín dụng còn rất lớn.
Có thể nói, sự phát triển bùng nổ của bất động sản và xây dựng vừa là động lực tăng trưởng, vừa tiềm ẩn rủi ro đối với nền kinh tế, tùy thuộc rất lớn vào khả năng hấp thụ của thị trường.
Mặc dù từ năm 2025, thị trường đã xuất hiện những tín hiệu khởi sắc khi lượng sản phẩm mở bán lần đầu được tiêu thụ tăng 68% so với năm 2024, tương đương khoảng 88.000 giao dịch, song triển vọng năm 2026 vẫn chưa thực sự chắc chắn, thậm chí đã xuất hiện nhiều yếu tố bất lợi mới.
Trước hết, lãi suất tín dụng bắt đầu tăng mạnh từ cuối năm 2025, tạo áp lực kép lên cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.
Thứ hai, dù sức mua cải thiện rõ rệt, tốc độ gia tăng nguồn cung còn nhanh hơn, khiến tồn kho bất động sản quý IV/2025 tăng vọt.
Theo Bộ Xây dựng, tồn kho ở phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng tới 123%, trong khi đất nền tăng khoảng 120% so với quý III/2025, mức tăng cho thấy dấu hiệu lệch pha cung - cầu ngày càng rõ nét.
Đáng chú ý hơn, phần lớn nguồn cung hiện tại và tương lai đều tập trung ở phân khúc cao cấp, với mức giá vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân có nhu cầu ở thực. Điều này khiến cầu thực khó có thể trở thành trụ đỡ chính cho thị trường.
Thống kê mới nhất của VARS cho thấy trên 75% người mua nhà đất trong năm 2025 là nhóm đã sở hữu ít nhất một bất động sản.
Nói cách khác, sức cầu chủ yếu đến từ hoạt động đầu tư và đầu cơ, chứ không phải nhu cầu an cư. Điều này đồng nghĩa, khả năng hấp thụ của hàng trăm nghìn sản phẩm đang và sắp tung ra thị trường, cũng như năng lực trả nợ của doanh nghiệp bất động sản, phụ thuộc rất lớn vào tâm lý và dòng tiền đầu tư.
Trong bối cảnh đó, câu hỏi đặt ra là thị trường bất động sản trong năm Bính Ngọ 2026 sẽ đi về đâu, tiếp tục bứt phá hay đối diện một chu kỳ điều chỉnh mới?
Thị trường đang bước vào giai đoạn hạ nhiệt cần thiết
Theo ông Vũ Cương Quyết - CEO Đất Xanh Miền Bắc, giá chung cư tại Hà Nội hiện đã lên mặt bằng rất cao, phổ biến 90-130 triệu đồng/m2, thậm chí cao hơn, khiến thị trường rơi vào trạng thái hoang mang chưa từng có trước những thông tin về quy hoạch và điều chỉnh không gian đô thị.
“Chưa bao giờ tâm lý thị trường lại phân hóa mạnh như hiện nay. Một bên rất kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng, nhưng bên còn lại lại vô cùng lo ngại về rủi ro tài chính”, ông Quyết nhận định.
Theo ông, thị trường đang tồn tại hai luồng tâm lý đối lập. Luồng thứ nhất tin rằng bất động sản sẽ bước vào một chu kỳ tăng giá mới, bởi dự kiến gần 1 triệu người phải di chuyển khỏi khu vực nội đô, tạo ra nhu cầu nhà ở cực lớn tại các khu vực lân cận. Nhóm này cho rằng khi cầu tăng mạnh thì giá nhà chắc chắn sẽ tăng, vì vậy quyết định không bán, tiếp tục nắm giữ tài sản.
Ngược lại, luồng thứ hai lại tỏ ra rất thận trọng. Trong bối cảnh lãi suất vay ngân hàng lên tới 12-14%/năm, việc giữ bất động sản để chờ sóng quy hoạch khiến áp lực tài chính trở nên cực kỳ nặng nề, đặc biệt với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao.
“Chưa biết chắc giá có tăng hay không, nhưng tiền lãi phải trả hàng tháng là rất thật”, ông Quyết nói. Với nhóm nhà đầu tư có dòng tiền thật, không sử dụng vốn vay, tâm lý lại khá an tâm. Nhiều người sẵn sàng giữ tài sản dài hạn, kỳ vọng giá căn hộ có thể vươn tới 180-200 triệu đồng/m2 trong trung hạn, dựa trên niềm tin rằng nhu cầu nhà ở sẽ tăng đột biến khi quá trình di dân diễn ra.
Tuy nhiên, theo ông Quyết, bức tranh không chỉ toàn gam màu sáng. Một rủi ro lớn đang hiện hữu là nguồn cung khổng lồ trong tương lai.
Hà Nội đang quy hoạch và triển khai hàng loạt đại đô thị quy mô hàng nghìn ha như: thành phố ven sông Hồng, Vinhomes Cổ Loa, các khu đô thị phía Đông - Tây - Nam - Bắc, khu đô thị thể thao Olympic… Khi các dự án này đồng loạt bung hàng, thị trường sẽ đón nhận một lượng cung chung cư rất lớn, đủ khả năng hấp thụ phần lớn nhu cầu di dân.
Khi đó, giá nhà chưa chắc tăng mà thậm chí có thể chịu áp lực điều chỉnh. “Mấu chốt nằm ở câu hỏi người dân có chấp nhận đi xa hay không? Nếu họ buộc phải ở quanh các khu vực giáp nội đô như Mỹ Đình, Cầu Giấy, Long Biên, Hoài Đức… thì chỉ cần khoảng 20% trong số gần 1 triệu người di dời, tương đương 70.000-80.000 hộ gia đình, dồn về đây, giá nhà và giá thuê chắc chắn sẽ tăng”, ông Quyết phân tích.
Không chỉ giá mua, giá thuê nhà cũng sẽ chịu áp lực rất lớn, khi một bộ phận không nhỏ người dân phải thuê nhà trong giai đoạn chuyển tiếp, trong khi quỹ nhà cho thuê quanh nội đô vốn đã hạn chế.
Nhìn tổng thể, CEO Đất Xanh Miền Bắc cho rằng triển vọng thị trường bất động sản năm 2026 là “rất khó đoán”, khi các yếu tố tích cực và tiêu cực đan xen, khiến kỳ vọng và lo ngại cùng tồn tại song song.
“Nói giá tăng thì không ai dám khẳng định, mà nói giảm cũng không ai dám chắc”, ông nhấn mạnh.
Tuy vậy, ông Quyết đánh giá thị trường hiện nay không rơi vào khủng hoảng, mà đang bước vào giai đoạn hạ nhiệt cần thiết. Việc kiểm soát tín dụng, hạn chế đầu cơ bằng đòn bẩy cao sẽ giúp kìm hãm đà tăng nóng, từ đó tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững hơn.
“Chúng tôi mong muốn kinh doanh trong một thị trường ổn định, chứ không phải một thị trường chỉ tăng giá. Tăng nóng luôn đi kèm rủi ro rất lớn, trong khi sự ổn định mới tạo ra giá trị dài hạn cho cả doanh nghiệp và người mua ở thực”, ông Quyết nói.
Về phân khúc đầu tư, ông cho rằng đất nền sẽ là điểm sáng đáng chú ý trong năm 2026, nhất là tại các tỉnh công nghiệp có nền tảng FDI tốt như Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên, Hải Phòng. Tại nhiều địa phương, giá đất nền chỉ 20-60 triệu đồng/m2, trong khi giá chung cư đã tiệm cận 50-60 triệu đồng/m2, tạo ra mức định giá hợp lý và dư địa tăng trưởng tốt hơn.
Với riêng thị trường Hà Nội, ông Quyết khuyến nghị chỉ nên mua khi có nhu cầu ở thực. “Ở thời điểm hiện nay, thuê nhà vẫn là phương án kinh tế hơn mua, khi chi phí thuê chỉ khoảng 2% giá trị căn hộ mỗi năm, thấp hơn rất nhiều so với lãi suất vay mua nhà 7-12%/năm”, ông phân tích.
Nhà phố đóng băng, chung cư giảm giá
Ở góc nhìn thận trọng hơn, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào một giai đoạn tái cấu trúc sâu sắc, trong đó nhiều phân khúc có thể chịu cú sốc điều chỉnh mạnh.
Theo ông Quê, phân khúc nhà phố đang rơi vào trạng thái đóng băng rõ nét, thanh khoản suy giảm mạnh sau giai đoạn tăng giá quá nhanh và quá mạnh trong nhiều năm liên tiếp.
Mặt bằng giá hiện nay đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực, trong khi nhà đầu tư trở nên dè dặt cực độ trước những thông tin về đại quy hoạch tái thiết Thủ đô.
Ông Quê cho rằng việc di dời khoảng 860.000 dân khỏi khu vực lõi đô thị chỉ là bước khởi đầu, và về dài hạn, quá trình tái thiết sẽ hướng tới tái cấu trúc gần như toàn bộ không gian đô thị hiện hữu, ngoại trừ các khu vực bắt buộc bảo tồn. Theo đó, người dân sẽ dịch chuyển vào các khu đô thị mới và chung cư cao tầng, khiến mô hình nhà phố truyền thống dần mất vai trò chủ đạo.
Với phân khúc chung cư, ông Quê dự báo sự phân hóa ngày càng sâu sắc. Nhà ở xã hội bắt đầu có nguồn cung từ năm 2025, tăng tốc mạnh từ 2026 và bùng nổ từ 2027 trở đi, giúp cải thiện thanh khoản và đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực. Ngược lại, chung cư thương mại đang bước vào chu kỳ điều chỉnh rõ nét.
Giao dịch đã chững lại từ cuối năm 2025, giá có thể bắt đầu giảm từ giữa năm 2026, giảm sâu hơn trong năm 2027 và từ năm 2028, mức giảm tối thiểu có thể đạt 20-30% so với đỉnh.
“Chung cư đã tăng quá nhanh trong vài năm qua, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân. Chu kỳ điều chỉnh là tất yếu để đưa giá về vùng hợp lý hơn”, ông Quê nhấn mạnh.
Đáng chú ý, với đất nền tại các khu đô thị vệ tinh, Chủ tịch G6 cảnh báo rủi ro đang ở mức cực kỳ cao. Thị trường hiện bị nhiễu loạn thông tin, bơm thổi giá và đầu cơ ngắn hạn, trong khi khả năng rất lớn trong quý I/2025 sẽ công bố hàng loạt đại dự án mới, kéo theo sự thay đổi sâu sắc về cấu trúc sử dụng đất.
“Mua đất nền vùng vệ tinh lúc này chẳng khác nào đi trong sương mù. Nhiều làng mạc có thể bị tái cấu trúc hoặc xóa bỏ, ngoại trừ những khu dân cư lớn, khiến nhà đầu tư đối mặt rủi ro rất lớn nếu xuống tiền không tính toán kỹ”, ông Quê cảnh báo.
