Lượng tồn kho chung cư tăng trở lại
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, báo cáo tổng hợp từ 24/34 địa phương (có 10/34 địa phương không có số liệu báo cáo gồm: Hà Nội, Tuyên Quang, Lai Châu, Lạng Sơn, Thanh Hóa, Đà Nẵng, Quảng Ngãi, Lâm Đồng, TP.HCM, Cần Thơ) cho thấy trong quý IV/2025, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trên cả nước đạt khoảng 32.894 căn/nền, bao gồm căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền.
Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư đạt 10.952 căn, chiếm tỷ trọng lớn và là phân khúc ghi nhận mức tăng mạnh nhất so với quý III/2025, tương đương khoảng 123%.
Đáng chú ý, diễn biến tồn kho chung cư trong năm 2025 cho thấy sự đảo chiều rõ rệt.
Trong 6 tháng đầu năm, lượng tồn kho có xu hướng giảm, phản ánh thanh khoản cải thiện sau giai đoạn trầm lắng.
Tuy nhiên, bước sang 6 tháng cuối năm, tồn kho tăng trở lại khi nguồn cung mới được tung ra thị trường với quy mô lớn, trong bối cảnh nhiều chủ đầu tư đẩy mạnh mở bán để tận dụng nhịp phục hồi.
Song hành với xu hướng tồn kho tăng, mặt bằng giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tiếp tục duy trì ở mức cao trong năm 2025. Theo Bộ Xây dựng, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng khoảng 40% so với năm 2024.
Khảo sát trên thị trường, nhiều dự án ghi nhận mức giá cao, trải dài ở cả phân khúc trung và cao cấp. Cụ thể, dự án chung cư Học viện Quốc phòng đang được chào bán với mức giá phổ biến từ 80-94 triệu đồng/m2; dự án Richland Southern ghi nhận mức giá từ 90-102 triệu đồng/m2; dự án Golden Park Tower dao động trong khoảng 110-124 triệu đồng/m2.
Một số dự án khác như Osaka Complex có giá khoảng 75-80 triệu đồng/m2; X2 Đại Kim dao động từ 70-82 triệu đồng/m2; The Terra An Hưng được chào bán ở mức 80-91 triệu đồng/m2; The Queen 360 Giải Phóng ghi nhận mức giá từ 90-100 triệu đồng/m2.
Ở phân khúc cao cấp, mặt bằng giá cũng tiếp tục được đẩy lên những ngưỡng mới. Dự án Celestine Westlake có giá rao bán trung bình từ 160-255 triệu đồng/m2; dự án LUMIÈRE Essence Peak (xã Đông Hội) dao động từ 130-177 triệu đồng/m2; Vinhomes D’Capitale được rao bán trong khoảng 120-150 triệu đồng/m2; The Diamond Residence có giá từ 130-151 triệu đồng/m2; Vinhomes West Point dao động từ 120-148 triệu đồng/m2.
Việc nhiều dự án đồng loạt chào bán ở mức giá cao đã góp phần đẩy mặt bằng giá chung cư Hà Nội lên mức kỷ lục, song cũng đặt ra bài toán hấp thụ trong bối cảnh nguồn cung gia tăng nhanh.
Còn tại TP.HCM, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình năm 2025 đạt 111 triệu đồng/m2, tăng 23% so với năm trước. Như dự án Midtown Phú Mỹ Hưng rao bán từ 118-150 triệu đồng/m2; dự án Riverpark Premier giai đoạn mới trung bình 130-153 triệu đồng/m2.
Ghi nhận tại các địa phương khác, giá căn hộ chung cư nhìn chung ổn định, một số khu vực tăng nhẹ so với quý trước. Trong cả năm 2025, giá chung cư tại những địa phương này tăng 10-15% so với năm 2024.
Giá có dấu hiệu chững lại tại Hà Nội
Theo CBRE Việt Nam, trong quý IV/2025, riêng thị trường Hà Nội ghi nhận 14.905 căn hộ chung cư mới mở bán, nâng tổng nguồn cung mở bán trong cả năm lên gần 36.000 căn, mức cao thứ hai trong lịch sử, chỉ đứng sau năm 2019.
Đáng chú ý, năm 2025 đánh dấu lượng mở bán kỷ lục của phân khúc có giá trên 120 triệu đồng/m2 với gần 4.000 căn, chiếm khoảng 11% tổng nguồn cung mở bán trong năm.
Một xu hướng nổi bật trong quý cuối năm là sự gia tăng mạnh nguồn cung từ các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên), khu vực giáp ranh Hà Nội. Các dự án tại đây chiếm hơn 60% tổng nguồn cung mới trong quý IV và gần 40% tổng nguồn cung mở bán cả năm tại khu vực Hà Nội mở rộng.
Việc nguồn cung dịch chuyển ra vùng ven với mức giá phổ biến 50-60 triệu đồng/m2 đã góp phần điều tiết mặt bằng giá chung.
Mặc dù nguồn cung mới tăng mạnh, nhu cầu thị trường vẫn duy trì ở mức tích cực.
Tổng lượng căn hộ bán được trong quý IV/2025 đạt hơn 13.500 căn, nâng tổng số căn hộ tiêu thụ cả năm lên 34.760 căn.
Các dự án mở bán mới trong quý cuối năm ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trung bình khoảng 79%. Tuy nhiên, so với các quý trước, tốc độ hấp thụ đã giảm nhẹ, phản ánh sự thận trọng hơn của người mua khi mặt bằng giá đã lên cao.
Diễn biến giá bán cho thấy dấu hiệu chững lại. Đơn vị này cho hay giá sơ cấp trung bình toàn thị trường trong quý IV/2025 đạt hơn 78 triệu đồng/m2, giảm khoảng 14% so với quý III, dù vẫn cao hơn 8% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi các dự án nội đô tiếp tục duy trì mức giá 90-100 triệu đồng/m2, thì lượng lớn nguồn cung tại vùng ven với giá 50-60 triệu đồng/m2 đã kéo mặt bằng giá chung đi ngang.
Ở thị trường thứ cấp, giá giao dịch trung bình trong quý IV/2025 đạt khoảng 62 triệu đồng/m2, gần như không thay đổi so với quý III. Tốc độ tăng giá theo năm giảm xuống còn 24%, thấp hơn mức đỉnh 26% của quý trước. Sự hạ nhiệt này diễn ra trong bối cảnh mặt bằng giá đã tăng mạnh trong các quý trước, nguồn cung sơ cấp dồi dào thu hút dòng tiền của người mua, đồng thời tâm lý thị trường bắt đầu chịu tác động từ xu hướng lãi suất tăng.
Thực tế từ cuối năm 2025, đà tăng của thị trường căn hộ Hà Nội có dấu hiệu chậm lại rõ rệt sau giai đoạn tăng nóng kéo dài.
Trong khi mặt bằng giá tại các khu vực trung tâm vẫn được duy trì ở mức cao và tương đối ổn định, thì tại nhiều dự án ngoài lõi đô thị đã bắt đầu xuất hiện hiện tượng nhà đầu tư rao bán giảm giá, thậm chí “cắt lỗ”.
Áp lực tài chính trở nên rõ nét hơn khi nhiều khoản vay mua nhà được giải ngân vào cuối năm 2023 và đầu năm 2024 bước vào thời điểm kết thúc ân hạn nợ gốc.
Việc cùng lúc phải trả cả gốc lẫn lãi, trong bối cảnh lãi suất có xu hướng nhích lên từ tháng 11/2025 đã khiến nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư tăng mạnh. Khi giá chuyển nhượng không còn tăng nhanh như trước, áp lực dòng tiền đã tác động trực tiếp đến tâm lý nhà đầu tư.
Theo ghi nhận trên thị trường, một bộ phận nhà đầu tư theo chiến lược “lướt sóng” buộc phải cơ cấu lại dòng tiền, chấp nhận giảm giá chào bán để tìm thanh khoản, song giao dịch vẫn diễn ra chậm.
Thị trường căn hộ Hà Nội vì vậy bắt đầu chứng kiến làn sóng rút lui của nhóm nhà đầu tư ngắn hạn, nhường chỗ cho lực cầu ở thực và nhà đầu tư dài hạn.
Một chuyên gia bất động sản cho rằng yếu tố FOMO trong thời gian qua đã bị đẩy lên quá mức, khi không ít khách hàng chạy theo tâm lý đám đông và kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn trong bối cảnh nguồn cung còn hạn chế. Điều này khiến giá căn hộ bị đẩy lên nhanh và mang tính cục bộ, đặc biệt tại thị trường Hà Nội. Khi nguồn cung dần được cải thiện và các yếu tố tài chính trở nên khắt khe hơn, thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh, sàng lọc mạnh hơn giữa các nhóm nhà đầu tư và phân khúc sản phẩm.
