Chung cư và nhà riêng dẫn dắt, đất nền giảm nhiệt
Nhìn lại thị trường bất động sản 2025, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết thị trường bước vào trạng thái phục hồi nhưng phân hóa tùy khu vực và phân khúc.
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, so với quý I/2023, mức độ quan tâm tới bất động sản bán trên cả nước đã tăng trở lại. Tuy nhiên, đà phục hồi này chủ yếu tập trung tại những khu vực có nhu cầu ở thật bền vững hoặc được hưởng lợi trực tiếp từ đầu tư hạ tầng, trong khi nhiều phân khúc đầu cơ truyền thống vẫn chưa thoát khỏi trạng thái chững lại.
Khảo sát môi giới Batdongsan.com.vn trong quý IV/2025 phản ánh rõ nhịp điệu không đồng đều của thị trường. Có tới 48% môi giới cho biết giao dịch giảm (trong đó 17% giảm mạnh), chỉ 14% ghi nhận giao dịch tăng, còn lại 35% đánh giá thị trường đi ngang.
Trong bối cảnh đó, chung cư tiếp tục đóng vai trò “đầu kéo”. 37% môi giới tham gia khảo sát cho biết giao dịch căn hộ tăng, cho thấy nhu cầu ở thật, đặc biệt tại các đô thị lớn vẫn duy trì ổn định. Nhà riêng cũng giữ nhịp khá tốt, với 26% môi giới ghi nhận giao dịch tăng và hơn một nửa đánh giá thị trường ổn định.
Ngược lại, đất nền và biệt thự cho thấy dấu hiệu giảm nhiệt rõ rệt khi khoảng 40% môi giới phản ánh giao dịch sụt giảm. Nhà phố cũng bước vào giai đoạn chững lại: 29% môi giới cho biết giao dịch giảm, trong khi khoảng một nửa cho rằng thị trường đi ngang.
Dù vậy, phần lớn môi giới vẫn đặt kỳ vọng tích cực vào 6 tháng tới, chung cư và nhà riêng tiếp tục được dự báo là hai phân khúc dẫn dắt nhờ gắn chặt với nhu cầu ở thật và khả năng hấp thụ tốt hơn.
Hà Nội: Giá chung cư ở vành đai 3 tăng mạnh
Phân tích sâu hai thị trường lớn nhất cả nước, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng Hà Nội và TP.HCM đang phục hồi theo hai “kịch bản” khác nhau. Với Hà Nội, động lực tăng trưởng nổi bật đến từ nhu cầu ở thật trong nội đô kết hợp hiệu ứng lan tỏa của hệ thống vành đai.
Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, số dự án chung cư nằm dọc các tuyến vành đai tại Hà Nội đã tăng từ khoảng 269 dự án trước năm 2015 lên gần 700 dự án hiện nay, tức tăng gần 2,6 lần. Điều này cho thấy hạ tầng đang trực tiếp tái định hình bản đồ bất động sản Thủ đô.
Trong 11 tháng năm 2025, Nam Từ Liêm (cũ) dẫn đầu về mức độ quan tâm chung cư, theo sau là Hà Đông, Cầu Giấy và Hoàng Mai (cũ). Đáng chú ý, đà tăng giá mạnh nhất trong quý IV/2025 không còn thuộc về khu vực lõi trung tâm mà dịch chuyển rõ rệt ra các địa bàn thuộc vành đai 3.
Thanh Trì (cũ) ghi nhận mức giá rao bán căn hộ phổ biến khoảng 74 triệu đồng/m², tăng tới 158% so với quý I/2023. Gia Lâm (cũ) đạt khoảng 80 triệu đồng/m² và Hà Đông (cũ) khoảng 75 triệu đồng/m², cùng tăng hơn 140%. Hoài Đức (cũ) cũng ghi nhận mức tăng gần 139%, vượt xa nhiều quận trung tâm như Ba Đình hay Hai Bà Trưng, nơi mức tăng chỉ dao động 69–92%.
Xu hướng này phản ánh sự dịch chuyển dòng tiền về những khu vực có mặt bằng giá thấp hơn, quỹ đất lớn và được hưởng lợi trực tiếp từ sự hình thành các đại đô thị mới.
Ở phân khúc nhà riêng, một “nghịch lý” đang diễn ra: mức độ quan tâm giảm nhưng giá vẫn tăng trên diện rộng. Tại các quận cận trung tâm như Hà Đông, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm hay Long Biên (cũ), giá rao bán nhà riêng đến quý IV/2025 đã tăng trên 110% so với đầu năm 2023.
Trong khi đó, nhà mặt phố cho thuê có tín hiệu tích cực hơn khi mức độ quan tâm trong quý IV/2025 tăng 9% so với quý trước. Tuy nhiên, lợi suất cho thuê chưa cải thiện do giá bán tăng nhanh trong khi giá thuê gần như đi ngang.
Một điểm đáng chú ý khác là sự dịch chuyển nhu cầu tìm kiếm của người mua Hà Nội. Tỷ lệ người Hà Nội tìm kiếm bất động sản trong địa bàn Thủ đô đã giảm mạnh, từ 81% (quý I/2023) xuống còn 59% vào quý IV/2025. Ngược lại, mức độ quan tâm tới TP.HCM tăng từ 6% lên 20%, đồng thời các tỉnh phía Bắc như Hưng Yên, Bắc Ninh, Quảng Ninh… cũng ghi nhận đà tăng tìm kiếm rõ rệt.
TP.HCM: Xu hướng giãn nén đô thị rõ nét
Tại TP.HCM, câu chuyện phục hồi lại gắn chặt với quá trình giãn nén đô thị. Các dự án hạ tầng lớn như metro, cao tốc Bến Lức – Long Thành hay hệ thống cầu kết nối sang Đồng Nai đang tạo lực đẩy mạnh mẽ cho các đô thị vệ tinh như Thuận An, Dĩ An, Nhà Bè, Vũng Tàu... ông Tuấn nói.
Theo dữ liệu của kênh này, chung cư tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt khi nguồn cung mở rộng nhanh theo biên đô thị. Trước năm 2015, TP.HCM chỉ có khoảng 324 dự án căn hộ, chủ yếu nằm trong vành đai 2. Đến nay, khi vành đai 3 và 4 dần hình thành, số dự án đã tăng lên khoảng 1.050, gấp hơn 3 lần sau một thập kỷ, tập trung chủ yếu về khu Đông và Đông Bắc thành phố.
Giá rao bán chung cư trong quý IV/2025 ghi nhận mức tăng đáng kể. Nhà Bè (cũ) tăng 64%, quận 7 (cũ) tăng 63%, Bình Thạnh tăng 57%. TP. Thủ Đức (quận 2, 9 và Thủ Đức cũ) ghi nhận mức tăng từ 32-48% so với quý I/2023. Đà tăng này còn lan sang các quận trung tâm mở rộng.
Song song với đó, nhu cầu tìm kiếm căn hộ tại Bình Dương giáp ranh TP.HCM bùng nổ. Trong 11 tháng năm 2025, mức độ quan tâm tại Thuận An tăng 129%, Dĩ An tăng 103% và Thủ Dầu Một tăng 65%, cho thấy sức hút ngày càng lớn của các đô thị vệ tinh.
Ở phân khúc nhà riêng, giao dịch vẫn duy trì ổn định. Tại khu vực trung tâm TP.HCM, giá rao bán phổ biến khoảng 210–286 triệu đồng/m2, cao gấp 1,4–2,2 lần chung cư. Khi dịch chuyển ra các quận như Bình Thạnh, Phú Nhuận, Quận 11 hay Quận 7, mức giá giảm còn 125–204 triệu đồng/m2. Tại vùng ven và TP. Thủ Đức, khoảng cách giá giữa nhà riêng và chung cư tiếp tục thu hẹp, tạo dư địa tăng trưởng tốt hơn.
“Trung tâm không còn là trung tâm duy nhất”, ông Đinh Minh Tuấn nhận định, khi các tuyến vành đai đang tạo ra những “cực phát triển mới” tại Thủ Đức, Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một, Nhà Bè… Đây là giai đoạn giãn nén đô thị mạnh mẽ nhất từ trước đến nay.
Trong bối cảnh thị trường còn phân hóa sâu, ông Tuấn khuyến nghị nhà đầu tư cần dựa vào dữ liệu, lựa chọn những khu vực hội tụ đủ ba yếu tố: hạ tầng thực, nguồn cung chất lượng và nhu cầu ở thật, thay vì chạy theo sóng tâm lý hay tin đồn ngắn hạn.
