Việt Nam đang bước vào giai đoạn hội nhập và phát triển mới, trong đó đất đai tiếp tục là nguồn lực trọng yếu cho các dự án hạ tầng, công nghiệp, đô thị và dịch vụ. Luật Đất đai 2024 đã đánh dấu bước cải cách lớn, song vẫn còn những bất cập chưa được xử lý triệt để, đặc biệt trong các dự án có sử dụng đất.
Từ thực tiễn tư vấn pháp lý, luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản, đã chỉ ra 5 vướng mắc cần sớm tháo gỡ để hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai.
Thứ nhất, quỹ đất của doanh nghiệp sau cổ phần hóa. Theo luật sư Tuấn, một trong những điểm nghẽn phổ biến là việc xử lý đất đai của doanh nghiệp sau cổ phần hóa. Dù pháp luật yêu cầu phải lập và phê duyệt phương án sử dụng đất, nhưng nhiều doanh nghiệp đã hoàn tất cổ phần hóa mà chưa có phương án được duyệt. Hệ quả là quỹ đất của doanh nghiệp bị “treo”, không thể đưa vào khai thác dự án.
Thực tế, luật sư cho biết thêm còn phát sinh tình huống phương án sử dụng đất đã được phê duyệt từ trước, nhưng nay lại không phù hợp với quy hoạch mới của địa phương. Do thiếu cơ chế điều chỉnh, nhiều doanh nghiệp lâm vào thế bế tắc, dự án bị đình trệ.
Vị luật sư kiến nghị bổ sung quy định cho phép doanh nghiệp sau cổ phần hóa được điều chỉnh phương án sử dụng đất để phù hợp với quy hoạch, đồng thời yêu cầu UBND cấp tỉnh có ý kiến bằng văn bản, làm cơ sở pháp lý rõ ràng cho việc triển khai dự án.
Vướng mắc thứ hai là cơ chế lựa chọn nhà đầu tư chưa đồng bộ với giao đất, cho thuê đất. Cụ thể, luật sư Tuấn cho hay, Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu quy định nhiều hình thức lựa chọn nhà đầu tư, bao gồm đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 lại chưa thừa nhận đầy đủ các chủ thể được lựa chọn, đặc biệt là liên danh nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư thành lập.
Điều này dẫn đến mâu thuẫn nhà đầu tư hợp pháp theo Luật Đấu thầu, nhưng lại không được công nhận trong Luật Đất đai để tiến hành thủ tục giao đất.
"Theo tôi, cần bổ sung quy định tại Luật Đất đai 2024, công nhận tư cách pháp lý của liên danh nhà đầu tư và doanh nghiệp dự án trong việc giao đất, cho thuê đất", ông kiến nghị.
Tiếp đó là vướng mắc cơ chế “hồi sinh” các dự án sai phạm nhưng không gây thất thoát. Luật sư Phạm Thanh Tuấn nêu nhiều dự án bất động sản trước đây được phê duyệt theo cơ chế cũ, không tổ chức đấu thầu hoặc đấu giá, nên sau kết luận thanh tra đã bị tạm dừng. Dù nhà đầu tư đã bỏ vốn bồi thường, giải phóng mặt bằng, song dự án vẫn “trùm mền”, gây lãng phí lớn.
Theo số liệu, cả nước có gần 800 dự án vướng mắc, trong đó hàng trăm dự án không thể tiếp tục triển khai do thiếu cơ chế xử lý chuyển tiếp.
Do đó, ông kiến nghị cho phép “khoanh vùng” các dự án đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, phù hợp với quy hoạch để tiếp tục triển khai. Có thể áp dụng hai hướng: (i) ban hành Nghị quyết thí điểm của Quốc hội hoặc (ii) bổ sung quy định chuyển tiếp trong Luật Đất đai 2024 sửa đổi.
Thứ tư là vấn đề chuyển nhượng dự án có sử dụng đất cần khái niệm bao quát hơn. Hiện nay, Luật Đất đai 2024 chỉ ghi nhận việc chuyển nhượng dự án bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản. Trong khi đó, nhiều dự án khác (như nông nghiệp, giáo dục, y tế) lại phải chuyển nhượng theo Luật Đầu tư, dẫn tới “tắc nghẽn” khi đăng ký biến động đất đai.
Luật sư cho rằng nên mở rộng khái niệm “chuyển nhượng dự án bất động sản” thành “chuyển nhượng dự án có sử dụng đất”, để bao quát cả các dự án ngoài lĩnh vực bất động sản.
Cuối cùng là chính sách bồi thường đang có nhiều bất lợi cho người dân. Luật Đất đai 2024 hiện hành quy định giá bồi thường theo “giá đất cụ thể”, bảo đảm sát giá thị trường. Tuy nhiên, dự thảo sửa đổi đang đề xuất thay thế bằng cơ chế “bảng giá đất × hệ số điều chỉnh”.
Theo Luật sư Tuấn, cách tính mới tuy đơn giản hơn và có lợi cho doanh nghiệp, nhưng lại bất lợi cho người dân có đất bị thu hồi, bởi tiền bồi thường thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Điều này có thể dẫn đến khiếu kiện kéo dài, gây ách tắc cho công tác giải phóng mặt bằng.
Từ đó, ông kiến nghị nên tiếp tục áp dụng giá đất cụ thể khi bồi thường cho hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp áp dụng hệ số điều chỉnh, cần có cơ chế bổ sung hệ số bồi thường riêng, để bảo đảm giá đền bù hợp lý, hạn chế khiếu kiện.
Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, đất đai là nguồn lực đặc biệt, liên quan trực tiếp đến lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Vì vậy, việc hoàn thiện pháp luật đất đai, nhất là các quy định về dự án có sử dụng đất, cần hướng tới sự minh bạch, đồng bộ và khả thi.
“Điều chỉnh kịp thời các quy định sẽ không chỉ tháo gỡ điểm nghẽn cho doanh nghiệp, mà còn bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân, đồng thời khai thông dòng vốn đầu tư, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội”, luật sư Tuấn nhấn mạnh.
