Siêu đô thị cần nhà đầu tư xứng tầm
Hội thảo khoa học “Siêu đô thị thế hệ mới - động lực tăng trưởng và phát triển bền vững đô thị Việt Nam trong kỷ nguyên mới”, do Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam tổ chức sáng 21/3, đã thu hút sự quan tâm của nhiều chuyên gia.
Tại Việt Nam, quá trình đô thị hóa đang diễn ra nhanh chóng, với sự hình thành các vùng đô thị lớn và các hành lang kinh tế - đô thị như vùng Thủ đô Hà Nội, vùng TP.HCM hay các trục phát triển ven biển. Xu hướng này cho thấy sự chuyển dịch rõ rệt từ mô hình đô thị đơn cực sang cấu trúc đa cực, liên kết vùng – nền tảng quan trọng cho sự hình thành các siêu đô thị trong tương lai.
Trên thế giới, mô hình “đô thị 10-15 phút” đang dần trở thành tiêu chuẩn của các siêu đô thị hiện đại. Trong đó, mọi nhu cầu thiết yếu của cư dân từ làm việc, học tập đến y tế, giải trí đều được đáp ứng trong bán kính di chuyển ngắn. Cách tiếp cận này không chỉ giảm áp lực giao thông và khí thải mà còn tái định hình cách con người sống và tương tác trong đô thị.
Theo các chuyên gia, siêu đô thị thế hệ mới không đơn thuần là sự mở rộng về quy mô, mà là một bước tiến hóa về chất lượng. Trong đó, con người và chất lượng sống trở thành trung tâm, thay thế cho tư duy phát triển dựa trên không gian vật lý thuần túy.
GS.TS.KTS Đỗ Hậu - Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam - cho rằng các đô thị truyền thống phát triển mạnh nhờ công nghiệp hóa và tăng trưởng dân số cơ học, nhưng cũng kéo theo nhiều hệ lụy như quá tải hạ tầng, ô nhiễm môi trường và thiếu không gian công cộng.
Bước sang thế kỷ XXI, trước tác động của toàn cầu hóa, cách mạng công nghiệp 4.0 và biến đổi khí hậu, các đô thị đang chuyển dịch sang mô hình mới: thông minh hơn, bền vững hơn và lấy con người làm trung tâm. Ở đó, công nghệ số, hạ tầng thông minh và quản trị dữ liệu trở thành nền tảng cốt lõi.
Ở góc độ cấu trúc, ThS.KTS Lã Kim Ngân (Hội Kiến trúc sư Việt Nam), nguyên Viện trưởng Viện QHXD Hà Nội nhấn mạnh siêu đô thị thế hệ mới được định nghĩa không chỉ bằng quy mô mà bởi một hệ tiêu chí toàn diện từ cấu trúc đa cực, hạ tầng thông minh, bền vững môi trường đến chất lượng sống và khả năng chống chịu.
Mô hình “thành phố 15 phút”, cùng với các hệ sinh thái tích hợp như y tế - giáo dục - công viên - việc làm trong cùng một không gian, đang dần hình thành các cực phát triển mới. Những khu đô thị như Ocean City phía Đông Hà Nội, khu đô thị thể thao Olympic phía Nam Hà Nội hay Vinhomes Green Paradise Cần Giờ được xem là những ví dụ điển hình của xu hướng này.
Còn theo TS.KTS Trương Văn Quảng - Phó Tổng Thư ký Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, điểm khác biệt cốt lõi giữa hai mô hình nằm ở tư duy phát triển: nếu đô thị truyền thống “to hơn” nhờ mở rộng vật lý thì siêu đô thị thế hệ mới “thông minh hơn – bền vững hơn” nhờ dựa trên tri thức, công nghệ và liên kết vùng.
Ông Quảng nhấn mạnh hệ thống hạ tầng kết nối đóng vai trò quyết định, từ đường sắt đô thị, cao tốc liên vùng, cảng biển, sân bay đến hạ tầng số và nền tảng dữ liệu quốc gia. Khi đó, các đô thị không còn phát triển đơn lẻ mà trở thành một mạng lưới liên thông.
Siêu đô thị cần nhà đầu tư xứng tầm
Từ góc nhìn thị trường, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) - cho rằng việc các đô thị lớn phát triển theo hướng “đơn cực” trong nhiều năm đã dẫn đến tình trạng dòng tiền, dân cư và nhu cầu bị dồn nén vào khu vực trung tâm. Hệ quả là hạ tầng quá tải và giá bất động sản bị đẩy lên cao một cách cục bộ.
Theo bà Miền, những giải pháp mang tính ngắn hạn như điều tiết tín dụng hay chính sách chỉ xử lý phần ngọn. Vấn đề cốt lõi nằm ở cách tổ chức không gian đô thị. Nếu không thay đổi cấu trúc này, thị trường bất động sản khó có thể vận hành ổn định và bền vững trong dài hạn.
Trong bối cảnh đó, mô hình “siêu đô thị thế hệ mới” được xem là lời giải mang tính cấu trúc. Khác với cách tiếp cận truyền thống, mô hình này dựa trên bốn trụ cột: đa trung tâm, liên kết vùng, hạ tầng đi trước và gắn bất động sản với nền kinh tế thực.
Cách phát triển này giúp phân bổ lại dân cư và dòng tiền, hình thành các “vùng giá” mới và giảm áp lực tăng giá tại khu vực trung tâm. Đồng thời, khi bất động sản gắn với việc làm, hạ tầng và dịch vụ, giá trị tài sản sẽ phản ánh đúng khả năng khai thác thực tế, thay vì phụ thuộc vào kỳ vọng đầu cơ.
Ở tầm rộng hơn, bà Miền cho rằng siêu đô thị không chỉ là một mô hình đô thị, mà còn là công cụ tái cấu trúc nền kinh tế, giúp phân bổ nguồn lực hiệu quả hơn, thu hẹp chênh lệch vùng miền và tạo nền tảng cho tăng trưởng dài hạn.
Tuy nhiên, để hiện thực hóa mô hình này, cần hội tụ nhiều điều kiện: từ quy hoạch liên vùng, thể chế minh bạch, hạ tầng đi trước cho đến sự tham gia của các nhà phát triển có tiềm lực đủ mạnh.
"Chỉ các nhà phát triển có tiềm lực tài chính 'siêu khủng', năng lực quy hoạch vượt trội, kinh nghiệm triển khai đồng bộ và quản lý vận hành tối ưu, cùng mạng lưới đối tác chiến lược toàn cầu mới có khả năng tạo ra các siêu đô thị chuẩn quốc tế, đảm bảo chất lượng cao cấp, giá trị bền vững và khả năng vận hành hiệu quả cả về kinh tế lẫn xã hội”, bà Phạm Thị Miền nói.
