Nguồn cung, thanh khoản giảm
Số liệu từ Savills Việt Nam cho thấy trong quý I vừa qua, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội chỉ có hơn 6.000 căn hộ mới được tung ra thị trường, giảm 6% theo quý và 23% theo năm.
Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc trung cấp. Các căn hộ hạng B chiếm tới 70%, căn hộ hạng A chiếm khoảng 30% nguồn cung mới. Trong khi đó, phân khúc căn hộ hạng C hoàn toàn vắng bóng, cho thấy sự thiếu hụt kéo dài của dòng sản phẩm này trên thị trường.
Báo cáo của Savills cũng cho thấy sự thiếu vắng các sản phẩm vừa túi tiền cùng với việc 90% nguồn cung mới nằm ngoài vành đai 3 đã khiến số lượng căn bán được đạt khoảng 4.700 căn, giảm 12% theo quý và 40% theo năm. Các căn hộ hạng B chiếm tới 79% tổng lượng giao dịch.
Bên cạnh đó, mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao. Trên thị trường sơ cấp, giá bán trung bình trong quý I/2026 khoảng 100 triệu đồng/m2, ghi nhận mức giảm nhẹ so với quý IV/2025. Giá bán thứ cấp đạt bình quân 82 triệu đồng/m2, giữ mức ổn định so với cuối năm ngoái.
Diễn biến trên cũng được đơn vị nghiên cứu thị trường JLL ghi nhận. JLL cho biết thị trường Hà Nội ghi nhận quỹ căn mới gồm cả chung cư, nhà thấp tầng từ hơn 30 dự án, tập trung khu vực ngoài vành đai 3. Các dự án chủ yếu ở phân khúc đắt tiền, còn hàng trung cấp, bình dân tiếp tục hạn chế khiến nhóm người mua lần đầu khó tiếp cận.
"Một số dự án căn hộ tại các khu vực quy hoạch mới với giá bán cao trên 140 triệu đồng/m2 đang có tốc độ bán chậm, chủ yếu dành cho người mua để ở có năng lực tài chính mạnh", JLL cho hay. Tổng lượng giao dịch trong quý đạt khoảng 5.186 căn hộ, giảm nhẹ so với giai đoạn cao điểm 2025.
Giá neo cao, lãi suất tăng, nhà đầu tư "lướt sóng" rời cuộc chơi
Lý giải sự sụt giảm về thanh khoản của thị trường căn hộ, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho rằng do phần lớn dự án mở bán trong quý tập trung ở các khu vực xa trung tâm, khiến sức hấp thụ của thị trường bị ảnh hưởng đáng kể.
"Nguồn cung tương lai đang ngày càng dịch chuyển ra các khu vực vùng ven, nơi mức giá duy trì phù hợp hơn với người mua để ở. Tuy nhiên, do khoảng cách về địa lý, thời gian di chuyển vào trung tâm thành phố vẫn còn khá lớn, chính vì vậy, những dự án này chưa thực sự thu hút được người dân từ nội đô về sinh sống", bà Hằng nói.
Cũng theo bà Hằng, giá bán sơ cấp giảm nhẹ chủ yếu đến từ cơ cấu nguồn cung mới tập trung tại các khu vực ngoài vành đai 3, nơi có mặt bằng giá thấp hơn so với trung bình toàn thị trường. Tuy vậy, mức điều chỉnh này được đánh giá là không lớn. Thực tế cho thấy, các dự án ở khu vực trung tâm, có vị trí đẹp vẫn tiếp tục tăng giá mạnh.
Ngoài ra, bà Hằng nhấn mạnh yếu tố lãi suất bắt đầu có những biến động từ cuối quý IV/2025 cũng đã tác động rõ nét đến tâm lý người mua nhà, qua đó ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng căn hộ giao dịch trong quý I.
Tương tự, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho biết từ đầu năm nay, lãi suất cho vay mua bất động sản có xu hướng tăng, đạt mức phổ biến 9-11% một năm trong 6-12 tháng đầu. Điều này khiến nhóm khách hàng phụ thuộc vào vốn vay chịu áp lực lớn hơn từ chi phí lãi và rủi ro lãi suất thả nổi cao sau khi hết thời gian ưu đãi, ảnh hưởng đến tâm lý và khả năng chi trả mua nhà.
Cùng đó, lạm phát cơ bản tăng hơn 3,6% so cùng kỳ năm trước gây áp lực kép lên chủ đầu tư khi họ vừa chịu chi phí xây dựng tăng cao vừa khó bán được hàng do sức mua giảm. "Bối cảnh vĩ mô hiện tại cùng nền giá ở mức cao sẽ khiến nhóm nhà đầu tư lướt sóng dần vắng bóng", bà Trang cho hay.
Giá chung cư Hà Nội sẽ khó giảm
Dự báo về xu hướng giá của thị trường căn hộ, bà Đỗ Thu Hằng cho rằng xu hướng giá căn hộ trong các quý tới sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt là nguồn cung, cơ cấu sản phẩm và vị trí dự án.
Tuy nhiên, một trong những nguyên nhân khiến mặt bằng giá khó có khả năng giảm sâu là do chi phí đầu vào vẫn duy trì ở mức cao. Các yếu tố như chi phí đất, chi phí đền bù và giá vật liệu xây dựng đều đang có xu hướng tăng, tạo áp lực lên các chi phí phát triển dự án và hạn chế dư địa điều chỉnh giá bán.
Bên cạnh đó, bà Hằng cho hay, từ nay đến cuối năm, nguồn cung thị trường vẫn chủ yếu tập trung ở phân khúc căn hộ hạng A và hạng B, trong khi căn hộ hạng C tiếp tục khan hiếm. Điều này đồng nghĩa với việc mặt bằng giá chung nhiều khả năng vẫn neo ở mức cao, phụ thuộc vào tỷ trọng nguồn cung giữa hai phân khúc A và B trong từng giai đoạn.
Cụ thể, căn hộ hạng A với vị trí trung tâm, chất lượng xây dựng ở mức cao, được dự báo duy trì xu hướng ổn định và có thể tăng giá, trong khi căn hộ hạng B có khả năng xuất hiện những điều chỉnh nhất định, về mức hợp lý hơn so với giai đoạn trước, dù vẫn duy trì ở mức tương đối cao.
Trong bối cảnh giá sơ cấp đắt đỏ, theo bà Hằng, người mua đang có xu hướng tìm đến thị trường thứ cấp. Dữ liệu cho thấy trong 5 năm qua, giá thứ cấp tăng trưởng nhanh hơn giá sơ cấp ở tất cả các phân khúc. Người mua hiện nay ưu tiên các sản phẩm đã hoàn thiện, có tính khả dụng cao và giá trị vẫn ở ngưỡng "dễ thở" hơn so với hàng mới từ chủ đầu tư.
Đặc biệt, phân khúc hạng C tại thị trường thứ cấp đang dẫn đầu về sức hấp dẫn nhờ giá rẻ.
Đáng chú ý, vị chuyên gia này cho rằng với mặt bằng lãi suất và mức giá cao như hiện nay, thời kỳ đầu tư "lướt sóng" căn hộ đã đi đến hồi kết. Với mức giá căn hộ hạng A và B neo cao như hiện tại, việc đầu tư ngắn hạn sẽ mang lại rủi ro lớn về dòng tiền.
Thay vào đó, dòng tiền thông minh đang hướng tới tư duy đầu tư dài hạn, dựa trên tốc độ đô thị hóa và sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng đầu tư công. Triển vọng của thị trường trong giai đoạn tới được đặt kỳ vọng vào việc hoàn thiện hạ tầng giao thông.
Theo đó, việc đẩy nhanh tiến độ các cây cầu mới, tuyến vành đai 4 và các trục đường kết nối khu vực trung tâm với vùng ven, rút ngắn thời gian di chuyển sẽ giúp mở ra các không gian phát triển mới cho bất động sản có giá hợp lý.
Savills dự báo từ năm 2027 trở đi, khi hạ tầng đồng bộ, thị trường có thể đón nhận thêm nhiều sản phẩm "vừa túi tiền" hơn tại các khu vực như Hưng Yên, Bắc Ninh, giúp giải tỏa áp lực nhà ở cho Thủ đô Hà Nội.
Còn đơn vị JLL thông tin trong giai đoạn 2026-2030, thị trường miền Bắc được dự báo sẽ bước vào chu kỳ gia tăng nguồn cung, với sự nổi lên của các địa phương như Hưng Yên, Bắc Ninh và Hải Phòng. Những khu vực này đang trở thành điểm đến của dòng vốn đầu tư nhờ quỹ đất lớn và khả năng kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Trong khi đó, Hà Nội vẫn giữ vai trò trung tâm, nhưng tốc độ tăng giá có thể chậm lại khi mặt bằng giá đã ở mức cao.
Theo nhận định của đại diện JLL, xu hướng tăng giá trong 5 năm tới sẽ không còn đồng đều mà phân hóa theo từng khu vực và từng dự án. Các dự án tại khu vực trung tâm vẫn có khả năng giữ giá và tăng trưởng, nhưng tốc độ sẽ chậm hơn trước. Ngược lại, các dự án ở khu vực xa trung tâm sẽ phải cạnh tranh nhiều hơn khi nguồn cung gia tăng.
