Doanh thu giảm sâu, dòng tiền âm
Theo báo cáo tài chính quý III/2025, Everland ghi nhận doanh thu thuần 187,3 tỷ đồng, giảm hơn 77% so với cùng kỳ năm 2024, do việc ghi nhận doanh thu tại các dự án bất động sản chuyển sang giai đoạn cuối năm.
Mặc dù doanh thu giảm mạnh, biên lợi nhuận gộp vẫn tăng từ 3,9% lên 9,1%, đưa lợi nhuận gộp đạt 17 tỷ đồng, tăng 31% so với quý trước.
Nhờ tiết giảm chi phí và khoản thu tài chính tăng, lợi nhuận sau thuế quý III của EVG đạt 16 tỷ đồng, tăng 78% so với cùng kỳ. Trong đó, lợi nhuận thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 15 tỷ đồng.
Dù lợi nhuận tăng, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh vẫn âm 248 tỷ đồng, chủ yếu do tăng các khoản phải thu và hàng tồn kho. Dòng tiền đầu tư cũng âm 122,3 tỷ đồng, trong khi dòng tiền tài chính dương 336 tỷ đồng nhờ tăng cường vay mới để bù đắp vốn lưu động.
Tính đến ngày 30/9/2025, tổng tài sản của Everland đạt 5.983 tỷ đồng, tăng 23% so với đầu năm. Trong đó, hàng tồn kho chiếm hơn 40% cơ cấu tài sản với 2.453 tỷ đồng, phản ánh nguồn vốn lớn đang nằm trong các dự án dở dang.
Tổng nợ phải trả tăng mạnh lên 3.134 tỷ đồng, tương đương 52% tổng tài sản, so với mức 42% đầu năm. Trong đó, vay ngắn hạn 764,6 tỷ đồng và vay dài hạn 703,5 tỷ đồng.
Điểm sáng rõ nhất trong báo cáo quý này của EVG nằm ở danh mục chi phí xây dựng dở dang, vốn là thước đo trực tiếp sức khỏe đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản. Đến cuối quý III, tổng giá trị xây dựng dở dang của Everland đã đạt mức kỷ lục 2.450 tỷ đồng, phản ánh tốc độ triển khai nhanh và sự ưu tiên vốn rõ ràng cho các dự án chiến lược.
Trong đó, nổi bật nhất là tổ hợp Crystal Holidays Harbour Vân Đồn - Lô M1 (tổng vốn đầu tư 5.643 tỷ đồng) đã nghiệm thu tới 2.234 tỷ đồng, đánh dấu giai đoạn hoàn thiện cuối, sẵn sàng khai thác.
Ngoài ra, các dự án nghỉ dưỡng Xuân Đài Bay và khu nghỉ dưỡng Vũng Lắm (Đắk Lắk) cũng được đẩy mạnh, với tổng giá trị nghiệm thu gần 210 tỷ đồng.
Tuy nhiên, việc “dồn toàn lực” cho dự án nghỉ dưỡng trong bối cảnh thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chưa hồi phục lại tiềm ẩn rủi ro cao. Nếu tiến độ khai thác thương mại chậm hoặc khả năng tiêu thụ yếu, Everland có thể đối mặt tình trạng ứ vốn, khi phần lớn tài sản bị khóa trong các dự án chưa sinh dòng tiền thực.
M&A và tái cấu trúc: Cắt lỗ hay chiến lược dài hạn?
Phân tích cơ cấu công nợ cho thấy Everland đang xoay chuyển chiến lược đầu tư, tập trung vào thanh khoản ngắn hạn hơn là mở rộng mới.
Khoản phải thu lớn nhất liên quan đến đặt cọc hợp tác phát triển dự án Sky Lumiere Center tại Khu đô thị mới Bắc An Khánh (Hà Nội), với tổng giá trị 637,5 tỷ đồng. Đây là một trong những thương vụ quan trọng giúp Everland đặt chân vào thị trường đô thị phía Bắc.
Tuy nhiên, ngày 7/10 vừa qua, Everland bất ngờ thu hồi toàn bộ số tiền đặt cọc này sau khi dự án Bắc An Khánh gặp vướng mắc về điều chỉnh chủ trương đầu tư và chậm tiến độ chuyển nhượng. Theo lý giải của EVG, việc thu hồi đặt cọc nhằm giảm chi phí lãi vay phát sinh, tất toán các khoản vay ngắn hạn, đồng thời tái phân bổ nguồn vốn sang các dự án có tiến độ triển khai nhanh hơn.
Song trên thị trường, nhiều ý kiến cho rằng đây là dấu hiệu “rút lui chiến thuật” để bảo toàn dòng tiền, khi Everland phải lựa chọn giữa giữ vốn hay đối mặt với rủi ro pháp lý và kéo dài thời gian thu hồi đầu tư.
Cùng với đó, công ty tiếp tục thoái vốn khỏi dự án The New City (An Giang), thu về 69,8 tỷ đồng. Liên tiếp 2 thương vụ thoái vốn tại miền Tây và Bắc An Khánh khiến giới đầu tư đặt câu hỏi: Everland đang tái cấu trúc có kế hoạch, hay buộc phải cắt lỗ để duy trì thanh khoản?
Bức tranh tài chính quý III cho thấy Everland đang trong giai đoạn tái cơ cấu mạnh, với những quyết định nhanh khi rút khỏi các dự án quy mô lớn, cắt giảm tiền gửi, dồn vốn vào mảng nghỉ dưỡng trong bối cảnh thị trường còn yếu. Đây là bước đi chiến lược nhằm tối ưu hóa danh mục đầu tư, thực tế lại phản ánh áp lực dòng tiền và nợ vay ngày càng rõ rệt.
