Bước đi chiến lược của Vingroup về phía Nam Hà Nội
Sau khi phủ kín các cực phát triển phía Đông, Tây và Đông Bắc Hà Nội, Vingroup tiếp tục mở rộng bản đồ đầu tư về phía Nam Thủ đô với khu đô thị thể thao Olympic - dự án vừa được khởi công, có quy mô khoảng 9.170 ha, tổng vốn đầu tư hơn 925.000 tỷ đồng.
Đây không chỉ là đại đô thị lớn nhất trong lịch sử Vingroup, mà còn là khu đô thị lớn nhất Việt Nam tính đến thời điểm hiện tại.
Dự án được quy hoạch thành 4 phân khu chức năng, định hướng phát triển đô thị thể thao, dịch vụ gắn với khu liên hợp thể thao tầm cỡ quốc tế, qua đó nâng tầm vị thế Hà Nội trên bản đồ thể thao, văn hóa khu vực và toàn cầu.
Tâm điểm của dự án là sân vận động Trống Đồng - công trình cấp quốc gia, quy mô 73,3 ha, sức chứa 135.000 chỗ, đạt chuẩn FIFA, sở hữu mái che đóng mở tự động lớn nhất thế giới. Sân vận động này dự kiến hoàn thành vào tháng 8/2028, được kỳ vọng trở thành biểu tượng thể thao mới của Việt Nam.
Trong bức tranh tổng thể phát triển đô thị tại Hà Nội, khu đô thị thể thao Olympic là đại đô thị thứ 5 của Vingroup, sau Vinhomes Ocean Park (phía Đông), Vinhomes Smart City và Vinhomes Wonder City (phía Tây), cùng Vinhomes Global Gate (Đông Bắc). Việc “đổ bộ” về phía Nam cho thấy rõ chiến lược mở rộng đô thị ven đô của Vingroup và chủ động đón đầu các trục phát triển mới của Thủ đô.
Hơn nữa, động thái xin rút khỏi dự án đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam của Vingroup mới đây cũng được nhìn nhận như một bước điều chỉnh chiến lược nhằm tập trung tối đa nguồn lực cho các dự án lớn, trong đó có khu đô thị thể thao Olympic.
Thực tế khu vực phía Nam Hà Nội hiện nay vẫn là “mảng trống” hiếm hoi trên bản đồ các đại đô thị quy mô lớn. Trong bán kính hơn 5 km quanh khu vực quy hoạch siêu dự án Olympic, thị trường gần như chưa ghi nhận sự hiện diện của những dự án đáng kể. Ngoại lệ hiếm hoi là Him Lam Thường Tín, song quy mô còn khiêm tốn, chỉ cung cấp 159 căn shophouse với mức giá dao động 160-220 triệu đồng/m2, tùy vị trí và mặt tiền.
Tiến gần hơn về trung tâm, cách khu Olympic khoảng 14 km, Tân Hoàng Minh đang phát triển dự án căn hộ Greenera Southmark tại số 486 Ngọc Hồi (xã Thanh Trì), trên quỹ đất rộng 2,5 ha. Dự án này quy mô 3 tòa chung cư cao 25 - 30 tầng, 3 tầng hầm với 830 căn hộ có giá rao bán dự kiến 76-100 triệu đồng/m2.
Ngoài ra một số doanh nghiệp như Ecopark, HD Mon, Mường Thanh mới dừng ở mức đề xuất. Điều này đồng nghĩa, khu đô thị thể thao Olympic sẽ trở thành đại đô thị tiên phong, đóng vai trò mở thị trường và định hình mặt bằng phát triển mới cho toàn bộ khu Nam Thủ đô.
Không chỉ sở hữu lợi thế “người mở đường”, khu vực này còn được đánh giá về tiềm năng kết nối trung - dài hạn. Dự án nằm ở tâm điểm các tuyến vành đai 3.5, vành đai 4, quốc lộ 1A, cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ và đặc biệt là kế cận ga Ngọc Hồi.
Thị trường địa ốc phía Nam Hà Nội nóng lên, giá tăng 30-50%
Theo khảo sát của VietTimes, tại các địa bàn như Thường Tín, Thượng Phúc, Thanh Oai, Tam Hưng… được xem là khu vực lõi hưởng lợi từ khu đô thị thể thao Olympic có mặt bằng giá đất đang biến động mạnh. Nhiều lô đất nền nằm gần khu vực dự kiến triển khai dự án hiện được môi giới chào bán quanh 60-80 triệu đồng/m2, tùy vị trí và mức độ kết nối hạ tầng.
Không chỉ đất nền, phân khúc căn hộ khu vực phía Nam Hà Nội cũng ghi nhận đà tăng rõ nét.
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, tại huyện Thanh Trì (cũ), giá căn hộ trong quý IV/2025 đã phổ biến ở mức khoảng 74 triệu đồng/m2, tăng tới 158% so với đầu năm 2023. Trong khi đó, tại quận Hoàng Mai (cũ), giá căn hộ cũng tăng khoảng 43% chỉ trong vòng một năm.
Tương tự, khu đô thị Thanh Hà thuộc xã Bình Minh (địa bàn mới hình thành sau sáp nhập một phần xã Cự Khê, huyện Thanh Oai) và phường Phú Lương cũng ghi nhận mức tăng giá mạnh trước thời điểm dự án Olympic rục rịch khởi công. Giá căn hộ tại đây hiện dao động 49-55 triệu đồng/m2, tăng khoảng 42% trong vòng một năm, trong khi giá biệt thự, liền kề phổ biến ở mức 90–190 triệu đồng/m².
Ông Nguyễn Văn Tú, Tổng giám đốc Cao Nguyên Land nhận định khu vực phía Nam Hà Nội lâu nay được xem là vùng trũng cả về mặt bằng giá lẫn hạ tầng, trong khi Thủ đô đã phát triển mạnh về phía Bắc, Đông và Tây. Chính khoảng trống đó tạo dư địa lớn cho phía Nam trong giai đoạn tới.
Theo ông Tú, 10 năm tới sẽ là thập kỷ phát triển hạ tầng và bất động sản của phía Nam Hà Nội, với vai trò ngày càng rõ nét như một trung tâm đô thị mới của thành phố. Thị trường đã bắt đầu sôi động, giá tăng nhanh tại hàng loạt địa bàn như Thanh Oai, Thường Tín, Thanh Trì, Phú Xuyên hiện được xem là những “điểm nóng” bất động sản của Hà Nội.
“Dù mặt bằng giá không còn rẻ, nhưng nếu so tương quan toàn thị trường, phía Nam vẫn là khu vực có giá mềm, đặc biệt tại các khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ tuyến Vành đai 4”, Tổng giám đốc Cao Nguyên Land nhìn nhận.
Đánh giá về dự án khu đô thị thể thao Olympic, ông Tú cho rằng đây là một đại dự án có quy mô lên tới khoảng 10.000 ha, tích hợp nhiều công trình hạ tầng trọng điểm cùng không gian đô thị mới. “Chính cú hích hạ tầng và sự xuất hiện của các đại đô thị sẽ tiếp tục là động lực giúp bất động sản phía Nam Hà Nội duy trì đà tăng giá trong thời gian tới”, ông nhấn mạnh.
Thực tế thị trường đã phản ánh rõ xu hướng này. Xã Tam Hưng cũ hiện đã lên mặt bằng khoảng 80 triệu đồng/m2. Xã Tân Ước cũ tăng mạnh sau thông tin về dự án Olympic, từ mức 30 triệu đồng/m2 lên 60-80 triệu đồng/m2. Xã Đại Áng cũ ghi nhận mức tăng 40–50% trong thời gian ngắn, nhiều vị trí đã chạm mốc trên 100 triệu đồng/m2. Ngọc Hồi cũng tăng khoảng 30%.
“Phần lớn các khu vực xung quanh dự án Olympic đều ghi nhận mức tăng giá 30-50% kể từ khi có thông tin quy hoạch. Đây là tín hiệu cho thấy dòng vốn và kỳ vọng thị trường đang dịch chuyển rõ rệt về phía Nam Hà Nội”, ông nói.
Vì sao bất động sản phía Nam chậm phát triển?
Tiếp nối nhận định của ông Nguyễn Văn Tú, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản EZ (EZ Property) phân tích sâu hơn về những nguyên nhân khiến phía Nam Hà Nội chậm phát triển so với các khu vực khác.
Theo ông, việc khu vực này có mặt bằng hạ tầng và giá bất động sản thấp hơn không chỉ là câu chuyện cung - cầu, mà còn bắt nguồn từ đặc điểm địa lý tự nhiên và lịch sử phát triển đô thị, trong bối cảnh sự tham gia của các chủ đầu tư lớn trong nhiều năm qua còn khá hạn chế.
Dù có lợi thế nằm khá gần trung tâm, song khu Nam Hà Nội kém hấp dẫn hơn so với các hướng phát triển khác. Ông Toản phân tích khu vực này có địa hình thấp, bị chia cắt bởi các tuyến giao thông liên vùng như Pháp Vân - Cầu Giẽ, vành đai 3, cùng hệ thống sông ngòi và khu xử lý nước thải Yên Sở - nơi tiếp nhận nước từ sông Kim Ngưu, sông Nhuệ. Những yếu tố này khiến khu vực chưa thu hút được dòng dân cư lớn, đồng thời hạn chế khả năng hình thành các dự án quy mô lớn.
Bên cạnh đó, quỹ đất còn lại chủ yếu ở dạng phân mảnh, xen kẹt, lại bị ngăn cách bởi các trục giao thông và sông ngòi. Như khu vực Thanh Trì, dư địa phát triển chỉ tập trung vào một số hướng nhất định, trong khi lại vướng đường 70 đoạn Hà Đông - Văn Điển và các dòng sông lớn, nên rất khó để hình thành các đại đô thị đồng bộ.
Nếu khu đô thị thể thao Olympic được triển khai đúng như quy hoạch, ông Toản cho rằng dự án này sẽ không dừng ở quy mô một khu đô thị đơn lẻ, mà có thể định hình một “thành phố mới” tạo cú hích để tái cấu trúc không gian đô thị phía Nam Hà Nội trong trung và dài hạn.
