Kể từ cuối tháng 10/2025 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng mạnh, tạo áp lực đáng kể lên người vay. Đáng chú ý, nhiều ngân hàng hiện áp dụng lãi suất sau ưu đãi ở mức 12-14%/năm.
Trước đó không lâu, nhiều khách hàng tiếp cận các gói vay với lãi suất ưu đãi 5-6%/năm nhưng thời gian cố định rất ngắn, chỉ 3-6 tháng. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn tăng vọt, khiến các tính toán tài chính ban đầu bị đảo lộn.
Giữa bối cảnh mặt bằng lãi suất có dấu hiệu nhích lên, chính sách “5 năm không lo lãi suất” vừa được Vinhomes công bố đang nhanh chóng thu hút sự chú ý của thị trường bất động sản.
Theo chính sách này, người mua nhà nếu vay trong 18 tháng sẽ chỉ phải trả lãi suất 3,3%/năm; nếu vay 24 tháng, mức lãi suất là 5,3%/năm; và với thời hạn 36 tháng, lãi suất áp dụng ở mức 7,8%/năm.
Sau giai đoạn ưu đãi ban đầu, nếu khách hàng tiếp tục duy trì khoản vay, lãi suất thả nổi sẽ được cam kết không vượt quá 9%/năm trong 24 tháng tiếp theo. Trong trường hợp lãi suất thị trường vượt ngưỡng này, phần chênh lệch sẽ do chủ đầu tư chi trả. Chính sách được áp dụng cho toàn bộ các dự án đang mở bán của doanh nghiệp từ nay cho đến khi có thông báo mới.
Chủ đầu tư khẳng định chính sách hỗ trợ lãi suất không làm thay đổi mặt bằng giá.
Ông Nguyễn Văn Tú, Tổng giám đốc Cao Nguyên Land cho biết khảo sát từ các đơn vị phân phối dự án của Vinhomes cho thấy giá bán sản phẩm gần như không thay đổi trước và sau khi chính sách được triển khai.
Hiện nay, Vinhomes là một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất tại Việt Nam, quản lý và vận hành hơn 30 khu đô thị trên cả nước. Trong năm 2025, doanh nghiệp tiếp tục mở rộng quy mô khi đồng loạt khởi công và giới thiệu 13 dự án với tổng diện tích hơn 20.000 ha, bao gồm nhiều đại dự án như khu đô thị Olympic tại Hà Nội, Vinhomes Global Gate Hạ Long tại Hạ Long, khu đô thị ven vịnh Cam Ranh, khu phức hợp du lịch và đô thị Làng Vân - Hải Vân Bay tại Đà Nẵng hay Vinhomes Green Paradise Cần Giờ tại TP.HCM.
“Khóa tâm lý” nhà đầu tư
Cùng với quy mô phát triển dự án lớn, những chính sách tài chính đi kèm của Vinhomes cũng tạo ra nhiều góc nhìn trên thị trường.
Theo ông Nguyễn Văn Tú điểm nổi bật của chính sách là giúp nhà đầu tư hạn chế rủi ro tài chính khi sử dụng đòn bẩy. Trên thực tế các chương trình cam kết trần lãi suất đã từng xuất hiện trên thị trường trước đây, nhưng thường chỉ áp dụng cho một dự án hoặc trong thời gian ngắn.
“Việc triển khai chính sách ở quy mô lớn cho toàn bộ các dự án đang mở bán như lần này của Vinhomes là khá hiếm”, ông nhận định.
Theo vị này, tác động đầu tiên của chính sách là giải quyết tâm lý lo sợ lãi suất tăng - yếu tố đang khiến nhiều nhà đầu tư thận trọng khi quyết định vay vốn. Khi trần lãi suất được “khóa” ở mức 9%/năm và phần vượt trần do chủ đầu tư chi trả, người mua có thể chủ động hơn trong kế hoạch tài chính.
“Nhà đầu tư gần như không phải lo lắng về biến động lãi suất. Nếu lãi suất tăng vượt trần, phần chênh lệch đã có chủ đầu tư chịu”, ông Tú nói.
Ở góc độ đầu tư, ông cho rằng chính sách này có thể kích hoạt lại nhóm nhà đầu tư thích sử dụng đòn bẩy tài chính. Với mức lợi nhuận kỳ vọng của bất động sản thường dao động khoảng 12-15%/năm, khi chi phí vốn được kiểm soát ở mức tối đa 9%, bài toán lợi nhuận vẫn có dư địa dương.
“Rủi ro lãi suất được triệt tiêu sẽ khiến những nhà đầu tư đang đứng ngoài thị trường quay trở lại,” ông Tú nhìn nhận.
Ngoài ra, theo ông, đây cũng là cách để chủ đầu tư thể hiện lợi thế về năng lực tài chính, đồng thời tạo thanh khoản cho sản phẩm mà không cần phải giảm giá bán.
“Thay vì hạ giá để bán hàng khi thị trường khó khăn, chủ đầu tư lựa chọn cách giảm bớt rủi ro cho người mua. Về bản chất, đây là một nước cờ khá khôn ngoan, và có thể là chìa khóa mở cánh cửa thanh khoản đang dần đóng lại”, ông Tú đánh giá.
Doanh nghiệp gánh rủi ro thay
Ở góc nhìn vĩ mô, chuyên gia tài chính - ngân hàng Nguyễn Quang Huy cho rằng chính sách “5 năm không lo lãi suất” không chỉ đơn thuần là một chương trình bán hàng, mà còn thể hiện nỗ lực chia sẻ rủi ro tài chính giữa doanh nghiệp và khách hàng trong bối cảnh thị trường còn nhiều bất định.
Theo ông Nguyễn Quang Huy, với cấu trúc lãi suất ưu đãi theo từng giai đoạn và cam kết trần 9% trong 5 năm, chính sách này giúp giảm thiểu rủi ro lãi suất cho người vay. Nhờ đó, người mua có thể chủ động hơn trong kế hoạch tài chính, giảm áp lực tâm lý khi ra quyết định và cảm thấy an toàn hơn trong giai đoạn đầu của khoản vay.
Tuy nhiên, rủi ro thực sự vẫn thuộc về doanh nghiệp. Nếu lãi suất thị trường duy trì trên mức 9% trong thời gian dài, Vinhomes sẽ phải trực tiếp chi trả phần chênh lệch cho khách hàng, điều này tác động tới biên lợi nhuận của doanh nghiệp.
Dù vậy, ông Huy cũng nhấn mạnh chính sách hỗ trợ lãi suất kéo dài đến 5 năm thuộc nhóm dài trên thị trường cũng phần nào phản ánh mức độ tin cậy của doanh nghiệp trong quan hệ với các tổ chức tín dụng.
“Thực tế, những chương trình có quy mô và thời hạn như vậy thường đòi hỏi sự thẩm định chặt chẽ từ phía ngân hàng, dựa trên các yếu tố nền tảng như tính minh bạch pháp lý, chất lượng tài sản và năng lực triển khai của chủ đầu tư”, ông cho hay.
Cũng theo chuyên gia, người mua nhà vẫn cần đánh giá chính sách trong tổng thể nhiều yếu tố khác, bao gồm so sánh chi phí vay với các gói tín dụng thông thường tại ngân hàng, đối chiếu giá bán với các dự án cùng phân khúc và xem xét tiến độ, pháp lý cũng như uy tín của chủ đầu tư.
