Chủ nợ trở thành cổ đông
Vừa qua, đại hội bất thường năm 2025 của Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HoSE: NVL) đã thông qua phương án tái cơ cấu nợ. Cụ thể, doanh nghiệp này dự kiến phát hành gần 320 triệu cổ phiếu để hoán đổi tổng giá trị nợ hơn 8.719 tỷ đồng.
Trong số đó, 168 triệu cổ phiếu được phát hành riêng lẻ với giá 15.746 đồng/cổ phiếu để hoán đổi khoản nợ 2.645 tỷ đồng từ 3 chủ nợ là: NovaGroup (2.527 tỷ đồng), Diamond Properties (111,7 tỷ đồng) và bà Hoàng Thu Châu (6.7 tỷ đồng).
151,85 triệu cổ phiếu khác sẽ được dùng để hoán đổi khoản nợ 6.074 tỷ đồng đến từ 13 mã trái phiếu phát hành trong giai đoạn 2021 – 2022.
Cả hai phương án phát hành trên sẽ được thực hiện từ cuối năm 2025 đến năm 2026, sau khi được Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước chấp thuận.
Cùng có động thái tương tự như Novaland, Công ty CP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (HoSE: HQC) cũng lên kế hoạch phát hành 50 triệu cổ phiếu để hoán đổi 500 tỷ đồng nợ, tương đương với tỷ lệ 10.000 đồng/cổ phiếu. Trong đó, đáng kể là khoản nợ 212 tỷ đồng với Hải Phát Invest (HoSE: HPX) sẽ được chuyển đổi thành 21,2 triệu cổ phiếu.
Công ty CP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (HoSE: CII) gần đây cũng đã phát hành hơn 228 triệu cổ phiếu để chuyển đổi hơn 22,8 triệu trái phiếu trong lô trái phiếu CII424002 thành cổ phiếu. Đây là lô trái phiếu được phát hành đầu năm 2024 và đáo hạn sau đó 10 năm.
Theo đánh giá của các chuyên gia, việc doanh nghiệp bất động sản hoán đổi trái phiếu thành cổ phiếu có tác động hai mặt. Về tiêu cực, động thái này khiến cổ phiếu bị pha loãng, gây thiệt hại cho cổ đông.
Còn về tích cực, việc đổi nợ thành cổ phiếu, biến chủ nợ thành cổ đông, sẽ giúp doanh nghiệp giảm áp lực trả nợ, tạo điều kiện tái cấu trúc tài chính, có nguồn lực để triển khai các hoạt động, từ từ vượt qua khó khăn.
Thế khó của doanh nghiệp địa ốc?
Dù có tác động tích cực, nhưng có thể thấy việc đổi trái phiếu thành cổ phiếu trong nhiều trường hợp đã phản ánh một cách khách quan và trực diện khó khăn rất lớn của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.
Theo dữ liệu của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) trong 6 tháng đầu năm, doanh nghiệp bất động sản chỉ phát hành trái phiếu mới được 40.080 tỷ đồng, bằng 20% tổng giá trị phát hành toàn thị trường.
Trong khi đó, giá trị trái phiếu chậm trả lãi, gốc trong 6 tháng lên tới gần 7.400 tỷ đồng. Một phần không nhỏ trong số đó thuộc về các doanh nghiệp bất động sản.
Trong nửa cuối năm 2025, giá trị trái phiếu đáo hạn là 131.601 tỷ đồng, trong đó nhóm bất động sản chiếm tới 38%, tương đương 92.447 tỷ đồng.
Trong bối cảnh tình hình bán hàng vẫn còn khó khăn, nhiều doanh nghiệp địa ốc rơi vào cảnh "giật gấu vá vai", xoay xở dòng tiền để có thể bảo đảm hoạt động liên tục.
Thống kê của VietTimes cho thấy, kết thúc 6 tháng đầu năm 2025, số lượng doanh nghiệp địa ốc có dòng tiền kinh doanh âm rất nhiều. Số âm vài chục tỷ đồng có các đơn vị như: DIC Group (-21 tỷ đồng), Hodeco (-24 tỷ đồng), Địa ốc Sài Gòn (-30 tỷ đồng), CIC Group (-49 tỷ đồng), Quốc Cường Gia Lai (-93 tỷ đồng), BGI Group (-93 tỷ đồng)…
Số âm vài trăm tỷ đồng có: SJ Group (-130 tỷ đồng), C.E.O Group (-143 tỷ đồng), An Gia (-655 tỷ đồng), Nam Long (-807 tỷ đồng)…
Số âm vài nghìn tỷ đồng có: Phát Đạt (-1.331 tỷ đồng), Khang Điền (-2557 tỷ đồng), Novaland (-7.456 tỷ đồng)…
Để bù đắp dòng tiền, nhiều doanh nghiệp phải đi vay rất lớn. Chẳng hạn với Novaland, tiền thu từ đi vay trong 6 tháng đầu năm lên tới 9.449 tỷ đồng, tăng gấp 5,7 lần so với cùng kỳ. Đất Xanh (HoSE: DXG) có số thu từ đi vay là 3.393 tỷ đồng, tăng 2,3 lần; Khang Điền (HoSE: KDH) là 3.302 tỷ đồng, tăng 69%; Văn Phú Invest (HoSE: VPI) với 2.012 tỷ đồng, tăng 22%...
Số dư nợ của nhiều doanh nghiệp cũng vì vậy mà tăng rất nhanh, như Khang Điền tăng 29%, Văn Phú Invest tăng 35%, BV Land (UPCoM: BVL) tăng 2,9 lần…
Có thể nói dù thị trường bất động sản đã có những tiến triển tích cực, nhưng không ít doanh nghiệp trong lĩnh vực này vẫn khó khăn. Việc hoán đổi nợ trái phiếu thành cổ phiếu là biện pháp bất đắc dĩ.
Hy vọng trong thời gian tới, cùng với tiến triển tốt của thị trường, thanh khoản sẽ gia tăng, mang lại dòng tiền tươi từ hoạt động kinh doanh, giúp doanh nghiệp bất động sản đỡ áp lực tài chính, qua đó tái cấu trúc thành công để trở lại với nhịp tăng trưởng mới.
