Rộn ràng M&A bất động sản: "Ông lớn" vung tay, khối ngoại "lép vế"

Dấu ấn khối nội

Đã có một thời kỳ, khối ngoại làm chủ cuộc chơi M&A trên thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, tới năm 2025, tình hình đã đổi khác.

Trong 8 tháng qua, dấu ấn đáng kể nhất của khối ngoại có lẽ chỉ là thương vụ CapitaLand mua lại 25ha (phân khu Hải Đăng) trong dự án Vinhomes Ocean Park 3 (Văn Giang, Hưng Yên) để phát triển 700 căn thấp tầng, lấy tên chung là The Fulton.

Còn lại, tuyệt đại đa số cuộc chơi M&A được dẫn dắt bởi doanh nghiệp nội. Trong đó, hầu hết thương vụ được thực hiện bởi các "ông lớn".

Điển hình như vừa qua, Sun Group mua lại lô đất A1-2 khu đô thị mới Cầu Giấy có quy mô 2,5 ha của CTX Holdings, để phát triển dự án hỗn hợp gồm 1 toà thương mại dịch vụ và 4 toà căn hộ với tên thương mại là Sun Feliza Suites.

Hay như Sunshine Group mua lại cùng lúc 2 dự án lớn tại Văn Giang, Hưng Yên, gồm: một phần dự án Alluvia City (quy mô 55 ha) của Xuân Cầu Holdings và dự án Centerville (quy mô gần 60ha) của Công ty CP Phát triển Đầu tư – Xây dựng Bách Giang. Centerville sau đó đã được Sunshine Group đổi tên thành Sunshine Legend City và khởi công vào ngày 19/8 vừa qua.

Một thương vụ đáng chú ý khác là nhóm doanh nghiệp liên quan đến MIK Group thâu tóm dự án Cát Bà Amatina (Hải Phòng) từ tay Vinaconex Group, thông qua việc mua cổ phần công ty Vinaconex ITC. Việc thoái vốn khỏi Vinaconex ITC được Vinaconex Group công bố chủ trương từ tháng 4/2025 với doanh thu mục tiêu là 5.141 tỷ đồng.

Tại miền Nam, dấu ấn của khối nội xuất hiện ngay từ đầu năm với việc TTC Land, thông qua công ty thành viên, đấu giá thành công 51% vốn góp của Tổng công ty Tín Nghĩa tại Công ty CP Tín Nghĩa - Á Châu, qua đó sở hữu 100% dự án Cù lao Tân Vạn (tên thương mại là Centrial Island) rộng 48ha tại Đồng Nai.

Bên cạnh đó, Bcons đã tiến hành mua lại cao ốc hỗn hợp Aster Garden Towers quy mô 1,88ha tại Bình Dương với giá 1.200 tỷ đồng và đổi tên thành The New Point.

Với Phát Đạt, "ông lớn" này cũng đã bán hết cổ phần Công ty CP Đầu tư Bất động sản Ngô Mây – chủ dự án số 1 Ngô Mây, với giá 435 tỷ đồng. Bên mua là Công ty TNHH Đầu tư Quy Nhơn 68.

Công ty CP Dịch vụ Tổng hợp Sài Gòn (Savico) cũng kịp "góp mặt" với thương vụ chuyển nhượng phần vốn tại dự án khu dân cư cao cấp Long Hoà - Cần Giờ quy mô 30 ha thông qua đấu giá công khai, thu về 619 tỷ đồng. Bên mua là Công ty CP Hạ tầng Gelex.

Ngoài ra, không thể không kể đến các hoạt động của Novaland khi "đại gia" hàng đầu miền Nam này liên tục sang tay số lượng cổ phần lớn tại các công ty thành viên, như: thoái gần 19% tại Công ty TNHH Thành phố Aqua với giá 973 tỷ đồng, bán 40% cổ phần tại Công ty Địa ốc Nova Mỹ Đình thu về hơn 8.600 tỷ đồng, chuyển nhượng 19% vốn tại Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Cửu Long và 46% vốn tại Công ty TNHH Bất động sản Gia Đức với giá trị lần lượt 460 tỷ đồng và 1.725 tỷ đồng. Đây đều là những pháp nhân là chủ đầu tư các dự án lớn của Novaland.

Không chỉ mua bán của nhau, khối nội còn hoạt động mạnh mẽ đến mức mua lại dự án của khối ngoại. Điển hình là việc Công ty CP Gateway Thủ Thiêm thâu tóm 42% cổ phần tại Công ty Nam Rạch Chiếc (nhà phát triển dự án Palm City tại TP.HCM) từ tay Keppel với giá 2.612 tỷ đồng.

Trước đó, 2 đơn vị là Công ty TNHH HTV Đại Phước và Công ty Cổ phần Bất động sản Vinobly cũng đã mua lại 70% cổ phần Saigon Sport City (dự án có quy mô 64ha tại TP.HCM) từ Keppel với số tiền tối đa 7.500 tỷ đồng.

Ngoài những thương vụ đã hoàn tất nêu trên, thị trường M&A bất động sản năm 2025 cũng đã ghi nhận những "rục rịch" rất đáng chú ý khác.

Chẳng hạn như DIC Group đã được UBND tỉnh Hà Nam (cũ) cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án Lam Hạ Center Point tại TP. Phủ Lý (cũ). Dự án này có quy mô 12 ha, tổng mức đầu tư 2.115 tỷ đồng. Sau khi chuyển nhượng, DIC Group dự kiến ghi nhận doanh thu 1.114 tỷ đồng.

Hay như mới đây, VietinBank cũng đã cho tiến hành những thủ tục cần thiết để có thể chuyển nhượng án toà nhà trụ sở chính (VietinBank Tower) tại khu đô thị Nam Thăng Long, Hà Nội.

Dự án được khởi động từ năm 2010 với tổng mức đầu tư hơn 10.267 tỷ đồng. Theo thiết kế ban đầu, VietinBank Tower gồm 2 tòa tháp cao tầng. Trong đó, tòa thứ nhất cao 68 tầng, tòa thứ 2 cao 48 tầng. Cả hai tòa được kết nối bằng một khối đế 7 tầng. Sau khi hoàn tất, đây sẽ là giao dịch bất động sản đáng chú ý nhất ngành ngân hàng năm nay.

Nhận diện những đặc điểm

Có thể thấy, hoạt động M&A bất động sản 8 tháng năm 2025 diễn ra khá sôi nổi, với nhiều thương vụ lớn, giá trị tới hàng nghìn tỷ đồng. Tuy vậy, những thương vụ "khủng", trị giá trên 500 triệu USD, hầu như vẫn chưa diễn ra. Điều đó cho thấy thị trường M&A bất động sản vẫn chưa đạt tới giai đoạn "bùng nổ".

Có nhiều nguyên do dẫn đến tình trạng này. Một là các thương vụ lớn đòi hỏi nhiều thời gian nên việc "chốt deal" không thể diễn ra nhanh chóng, hoặc chí ít cũng chưa thể công bố kết quả dù cho tiến trình có thể đạt tới trên 90%.

Hai là với không ít dự án "khủng" – nguồn cơn cho những thương vụ rất lớn, vẫn còn những vướng mắc về pháp lý dự án hay các thủ tục. Ba là vướng mắc về giá.

Riêng về giá, có một thực tế là không ít chủ đầu tư (bên bán) "hét" giá rất cao, do ít nhất 2 nguyên nhân: một là triển vọng triển khai đã được "thắp" lên, hai là bản thân chủ đầu tư đó đã qua thời kỳ khó khăn nhất, không còn bị áp lực tiền bạc dồn ép bắt buộc phải bán dự án.

Trong khi đó, về phía bên mua, mức giá quá cao sẽ khiến họ đối diện rủi ro lớn, nhất là trong bối cảnh tiền sử dụng đất đang ở pha điều chỉnh mạnh. Mặt khác, thị trường cũng không khan hiếm nguồn hàng tiềm năng để giao dịch. Bởi vậy, bên mua sẽ không vội vã ra quyết định.

Trên thực tế, "khẩu vị" của bên mua vẫn ở mức rất cao: dự án phải có vị trí đẹp, có pháp lý rõ ràng, có mặt bằng sạch hoặc có khả năng giải phóng mặt bằng trong thời gian ngắn. Mà trên thị trường hiện nay, số lượng dự án đáp ứng được những tiêu chí đó lại không nhiều.

Bên cạnh đặc điểm nêu trên, một dấu hiệu khác cho thấy dư địa M&A bất động sản vẫn còn rất rộng đó là hầu hết thương vụ trong 8 tháng qua tập trung tại mảng bất động sản đô thị - dân cư (phát triển nhà ở), chứ chưa lan sang các phân khúc khác như: văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp…

Ngoài ra, việc chỉ có khối nội tham gia M&A bất động sản cũng cho thấy thị trường đang tồn tại những rào cản không nhỏ cho hoạt động của khối ngoại, trong khi đây là chủ thể thường đóng vai "thợ săn" trên thị trường Việt Nam trong rất nhiều năm qua.

Vì vậy, giới chuyên môn cho rằng, trong thời gian tới, thị trường M&A bất động sản sẽ còn phát triển mạnh mẽ hơn nữa, với những thương vụ lớn và đa dạng gương mặt "người chơi".

Đặc biệt, với việc sửa đổi Luật Đất đai 2024, trong đó có những quy định mới, nới lỏng điều kiện chuyển nhượng dự án, hoạt động M&A sẽ được "tiếp sức", tạo nên tiền đề cho một giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam.