- Thưa ông, GP.Invest vốn được biết đến là doanh nghiệp rất thận trọng, làm dự án theo từng bước chậm mà chắc. Tuy nhiên, bước sang năm 2026, doanh nghiệp dự kiến đồng thời triển khai 5 dự án, thậm chí mở rộng sang khu công nghiệp. Điều gì tạo nên sự chuyển động mạnh mẽ này?
- Quan điểm của tôi từ trước đến nay là làm bất động sản không nên “quá cường”. Nếu sức mình chỉ gánh được 80 cân thì nên gánh 50 cân để chắc chắn thắng. Chúng tôi luôn làm xong dự án này, vận hành ổn định, kiểm soát được dòng tiền rồi mới nghĩ đến dự án tiếp theo.
Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, GP.Invest đã hội tụ đủ điều kiện cần và điều kiện đủ để bước sang một giai đoạn phát triển mới.
Về điều kiện cần, nền tảng tài chính của GP.Invest đã thay đổi rất rõ rệt. Cổ đông đã quyết định tăng vốn và hoàn tất việc tăng vốn. Cùng với đó là kết quả kinh doanh tích lũy trong nhiều năm qua, tạo ra một nền tài chính đủ mạnh để làm động lực cho giai đoạn tiếp theo. Tổng nợ trên vốn chủ sở hữu của GP.Invest luôn được kiểm soát trong ngưỡng an toàn, dù triển khai đồng thời 3 hay 5 dự án.
Về điều kiện đủ, đó là con người. Đội ngũ cán bộ của GP.Invest hiện nay đã đủ năng lực để triển khai nhiều dự án song song. Khi cả tài chính và nhân sự đều đáp ứng, thì việc mở rộng quy mô trong năm 2026 là một bước đi có cơ sở, chứ không phải sự liều lĩnh.
- Việc mở rộng này diễn ra trong bối cảnh thị trường vừa trải qua giai đoạn điều chỉnh mạnh, đồng thời khung pháp lý mới với bộ ba luật và hàng loạt nghị định đang dần có hiệu lực. Có thể hiểu đây là một quyết định “chớp thời cơ” hay không, thưa ông?
- Có thể nói là đúng một phần. Thị trường bất động sản luôn có sự sàng lọc tự nhiên. Đến thời điểm này, phần lớn những nhà đầu tư “tay trái”, làm bất động sản theo kiểu phong trào, đã rút lui. Những người còn trụ lại đều là chủ đầu tư chuyên nghiệp, có năng lực tài chính và tầm nhìn dài hạn.
Về pháp lý, luật pháp lúc nào cũng vừa mở ra cơ hội, vừa đặt ra thách thức. Luật Đất đai 2014 sau 10 năm mới được sửa đổi, trải qua rất nhiều vòng trưng cầu. Nhiều người kỳ vọng khi ban hành thì sẽ hoàn chỉnh, nhưng thực tế khi đi vào áp dụng lại bộc lộ không ít bất cập. Tôi cho rằng, ngay cả Luật Đất đai sửa đổi cũng sẽ tiếp tục phát sinh những vấn đề mới trong quá trình thực thi.
Vấn đề không nằm ở chỗ chờ luật “hoàn hảo”, mà là doanh nghiệp phải đủ năng lực để thích ứng và đi cùng quá trình hoàn thiện đó.
- Trong bối cảnh đó, GP.Invest xác định chiến lược sản phẩm và dòng tiền như thế nào, thưa ông?
- Theo quan điểm cá nhân tôi, nguồn cung bất động sản năm 2026 chắc chắn sẽ tăng, bởi hàng loạt cơ chế, chính sách mới đang được triển khai. Khi nguồn cung tăng, thị trường sẽ chịu tác động mạnh từ hai yếu tố.
Thứ nhất là giá đất. Dù bỏ cơ chế giá đất cụ thể và chuyển sang bảng giá đất, nhưng nếu hệ số K tiệm cận giá thị trường, thì tôi cho rằng giá đất vẫn tiếp tục tăng. Thứ hai là giá xây dựng, vốn đang chịu áp lực rất lớn từ chi phí vật liệu và nhân công.
Về phía chủ đầu tư, GP.Invest có một nguyên tắc bất di bất dịch “không bao giờ bán hết giá”. Giá bán ban đầu luôn được xác định ở mức hợp lý để thu hút khách hàng và chia sẻ lợi ích với những người đồng hành sớm.
Về dòng tiền, tôi cho rằng trong giai đoạn tới, dòng tiền đầu tư sẽ ưu tiên phân khúc nhà ở thấp tầng nhiều hơn là chung cư, bởi nguồn cung căn hộ sẽ tăng mạnh. Nhà đầu tư vẫn có xu hướng nắm giữ tài sản gắn với đất. Tuy nhiên, làm thấp tầng hay cao tầng ở đâu cũng phải chấp nhận hệ số rủi ro nhất định. Quan điểm của chúng tôi là hạn chế rủi ro ở mức thấp nhất, làm nhanh, bán nhanh, không găm hàng.
- Thông thường với các dự án tại địa phương, nhiều chủ đầu tư thường tập trung kéo dòng tiền nhà đầu tư từ Hà Nội. GP.Invest có đi theo hướng này hay ưu tiên khách hàng bản địa?
- Chúng tôi không đặt câu chuyện theo hướng hoặc là khách Hà Nội, hoặc là khách địa phương. Quan điểm của GP.Invest rất rõ ràng, nếu tạo ra một khu đô thị đáng sống, có chất lượng thật thì tự khắc sẽ hình thành tệp khách hàng phù hợp.
Thực tế tại các dự án trước đây, như ở Palm Manor Phú Thọ, tỷ lệ khách hàng quay lại mua lần hai, lần ba khá lớn. Điều đó cho thấy niềm tin của khách hàng không đến từ yếu tố đầu cơ, mà từ trải nghiệm thực tế với sản phẩm.
Với dự án Evergreen Estate sắp ra mắt tại Lạng Sơn có quy mô 37,44 ha, tổng mức đầu tư khoảng 3.500 tỷ đồng, chúng tôi cũng không kỳ vọng toàn bộ khách hàng là người địa phương. Chắc chắn sẽ có khách từ Hà Nội và các tỉnh lân cận. Chính vì xác định tệp khách hàng đa dạng như vậy, nên GP.Invest đầu tư mạnh vào không gian sinh thái, hồ điều hòa lớn, chứ không đơn thuần xây nhà để bán.
- Trong bối cảnh thị trường bất động sản Lạng Sơn vẫn còn sơ khai, chưa phải là điểm đến quen thuộc của các nhà đầu tư chuyên nghiệp, điều gì khiến ông và doanh nghiệp quyết định lựa chọn địa phương này để phát triển một dự án quy mô lớn?
- Thực ra, khi quyết định lựa chọn Lạng Sơn, chúng tôi ý thức rất rõ rằng đây là một thị trường bất động sản còn khá sơ khai, chưa phát triển mạnh và chưa có nhiều dự án được đầu tư bài bản. Tuy nhiên, chính điều đó lại khiến chúng tôi đặc biệt quan tâm.
Ngay từ lần đầu khảo sát, tôi đã cảm nhận rất rõ rằng vị trí của dự án có một điều gì đó hết sức đặc biệt. Vị trí của khu đất nằm ở điểm đầu đại lộ Hùng Vương, tiếp giáp quốc lộ 1A và tiệm cận cao tốc Hữu Nghị - Chi Lăng, thuộc thành phố Lạng Sơn (cũ)
Chính sự kết nối hai mặt tiền này đã khiến tôi hình dung về dự án như một “cô công chúa ngủ trong rừng”, một giá trị tiềm ẩn chưa được đánh thức, và chúng tôi có thể là người phát hiện ra tiềm năng ấy.
- Ngoài yếu tố vị trí, quỹ đất này còn có điểm gì khiến GP.Invest đánh giá là hiếm và khác biệt so với mặt bằng chung?
- Khu đất này còn có một đặc điểm rất hiếm gặp: trong phạm vi dự án có tới ba quả đồi, cao khoảng 70 mét, xen kẽ với quỹ đất đồng bằng. Là người đã tham gia phát triển nhiều dự án, tôi có thể nói thẳng rằng chưa bao giờ tôi gặp một khu đất nào sở hữu địa thế tự nhiên độc đáo đến như vậy.
Từ lợi thế đó, chúng tôi xác định phải làm một sản phẩm thật sự khác biệt. Dự án được quy hoạch với hồ cảnh quan trung tâm rộng khoảng 1,3 ha, sử dụng tư vấn thiết kế hàng đầu châu Âu, chứ không phải những hồ nhỏ thông thường. Mục tiêu của chúng tôi là tạo ra một khu đô thị có bản sắc riêng, một sản phẩm độc đáo đầu tiên tại Lạng Sơn.
Một yếu tố quan trọng khác khiến chúng tôi lựa chọn Lạng Sơn là bởi tại đây gần như chưa có sự hiện diện của các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp. Thị trường chủ yếu do các nhà đầu tư địa phương phát triển nhỏ lẻ, chưa có dự án nào được làm bài bản, đồng bộ về quy hoạch và hạ tầng. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc giá bất động sản chưa bị đẩy lên quá cao, thị trường vẫn đang ở trạng thái lành mạnh, chưa bị méo mó bởi đầu cơ hay “thổi giá”.
Đặc biệt, trong quá trình triển khai, chúng tôi nhận được sự đồng hành rất sát sao và thực chất từ chính quyền tỉnh Lạng Sơn. Ngay từ Bí thư đầu tiên làm việc với dự án, lãnh đạo tỉnh đã xác định đây là dự án trọng điểm và đề nghị nhà đầu tư cân nhắc kỹ để triển khai nghiêm túc, bài bản. Có thể nói, tôi chưa từng thấy địa phương nào mà chính quyền lại đồng hành với doanh nghiệp một cách quyết liệt và hiệu quả như vậy. Đây là một trong những yếu tố then chốt khiến chúng tôi đặt niềm tin vào Lạng Sơn.
Về thủ tục pháp lý, mọi quy trình đều được giải quyết rất nhanh chóng, rõ ràng và minh bạch. Đến thời điểm hiện tại, dự án đã có đầy đủ quyết định giao đất, cho thấy mức độ sẵn sàng rất cao để triển khai. Điều này tạo niềm tin lớn cho doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động.
- Một dự án được đầu tư bài bản thường đi kèm bài toán sức hấp thụ. Trong bối cảnh thị trường Lạng Sơn còn khá nhỏ, ông nhìn nhận bài toán này như thế nào?
- Đây là băn khoăn rất thường gặp khi triển khai các dự án mang tính tiên phong. Trước đây, khi GP.Invest phát triển dự án tại Việt Trì, cũng có không ít ý kiến cho rằng sản phẩm quá mới, quá khác biệt, sẽ rất khó bán. Nhưng khi dự án hoàn thành, chính lãnh đạo địa phương và người dân đều thừa nhận rằng dự án đã thay đổi cách sống, cách nhìn nhận về không gian đô thị.
Lạng Sơn hiện có quy mô dân số khoảng 870.000 người, GRDP năm 2025 tăng trưởng khoảng 8,06% (xếp thứ 18/34 tỉnh, thành phố trong cả nước và xếp thứ 3/9 tỉnh trong vùng trung du và miền núi phía Bắc). Quan trọng hơn, thu nhập thực tế của một bộ phận người dân, đặc biệt là nhóm làm thương mại biên giới, logistics, dịch vụ, cao hơn nhiều so với hình dung thông thường.
Chúng tôi không đặt mục tiêu bán cho số đông, mà hướng tới nhóm khách hàng có nhu cầu thực về không gian sống chất lượng cao. Đó có thể là người Lạng Sơn, Hà Nội hoặc những người muốn sở hữu ngôi nhà thứ hai tại một đô thị yên bình nhưng có kết nối thuận lợi.
- Bước sang năm 2026, khi thị trường đứng trước áp lực đồng thời từ nguồn cung, lãi suất và cạnh tranh ngày càng gay gắt, theo ông, triển vọng bất động sản sẽ diễn biến theo kịch bản nào?
- Theo quan điểm cá nhân tôi, năm 2026 sẽ là một năm cạnh tranh rất khốc liệt đối với các doanh nghiệp bất động sản. Bước sang năm 2025 và đặc biệt là từ giữa đến cuối năm 2026, một loạt dự án sẽ đồng loạt ra mắt thị trường, tạo ra áp lực cạnh tranh rất lớn về cả sản phẩm lẫn dòng tiền.
Trong bối cảnh đó, thị trường sẽ chịu tác động mạnh từ hai yếu tố then chốt. Một là giá đất. Dù cơ chế xác định giá đất đang trong quá trình hoàn thiện, nhưng mặt bằng giá hiện nay vẫn khá “mờ ảo” và khả năng cao sẽ tiếp tục tăng, nhất là khi các hệ số điều chỉnh tiệm cận giá thị trường.
Thứ hai, và cũng là yếu tố rủi ro lớn nhất, là lãi suất. Đối với người mua nhà, đại đa số đều sử dụng vốn vay ngân hàng. Nếu lãi suất cho vay vượt ngưỡng 10%, chi phí tài chính sẽ trở thành gánh nặng rất lớn. Chỉ trong một tháng rưỡi, lãi suất tăng thêm khoảng 2%, nếu không có sự điều hành tín dụng hợp lý từ Nhà nước, nguy cơ “nguồn cung nhiều nhưng không có người mua” là hoàn toàn có thể xảy ra.
Khi đó, bất động sản sẽ là lĩnh vực chịu tác động đầu tiên và mạnh nhất. Việc thị trường diễn biến theo hướng nào phụ thuộc rất lớn vào điều hành vĩ mô, từ chính sách tín dụng, cơ chế kiểm soát lãi suất, đến cách áp dụng hệ số K. Nếu các chính sách này được điều tiết hài hòa, thị trường vẫn có dư địa phát triển. Ngược lại, nếu để thả nổi, rủi ro sẽ rất lớn.
- Cuối cùng, ông có lời khuyên nào cho các nhà đầu tư trong giai đoạn hiện nay?
- Theo tôi, điều quan trọng nhất lúc này là kiểm soát rủi ro và bảo toàn vốn. Việc sử dụng đòn bẩy tín dụng quá mức, nếu không kiểm soát tốt, sẽ rất nguy hiểm khi thị trường chậm lại và sản phẩm không bán được. Ngay cả bản thân doanh nghiệp cũng phải thận trọng, đi an toàn trong năm 2026.
- Xin cảm ơn ông!
