Sau TP.HCM, Hà Nội cũng đã ban hành bảng giá đất mới có hiệu lực ngay từ ngày công bố 20/12 đến hết 31/12/2025. So với bảng giá đất cũ, bảng giá đất mới điều chỉnh cao gấp 2-6 lần.
Ngân sách thu nhiều hơn, người dân được bồi thường thỏa đáng
Trao đổi với VietTimes về bảng giá đất mới của Hà Nội, bà Phạm Miền - Phó trưởng ban Nghiên cứu thị trường và tư vấn, xúc tiến đầu tư Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - cho rằng việc ban hành bảng giá đất mới thể hiện các quy định trong Luật Đất đai 2024 đã dần đi sâu vào cuộc sống.
Thực tế hiện nay, trên thị trường đang có rất nhiều dự án bất động sản bị ách tắc do vướng mắc ở khâu xác định tiền sử dụng đất. Việc ban hành bảng giá đất mới giúp các dự án có căn cứ pháp lý để tiếp tục xây dựng, triển khai và cung cấp nguồn cung mới ra thị trường bất động sản.
Điểm tích cực nữa của việc xác định giá đất sát với thị trường là giúp Nhà nước thu thuế đúng và đủ đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản.
Đồng quan điểm, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cũng cho rằng việc tăng bảng giá đất tiệm cận giá giao dịch trên thị trường sẽ biến đất đai thành nguồn lực để phát triển, ngân sách Nhà nước sẽ thu được nhiều hơn từ đất, người dân bị thu hồi đất được bồi thường thỏa đáng hơn.
Dưới góc nhìn doanh nghiệp, CEO Đất Xanh Miền Bắc ông Vũ Cương Quyết cho biết đối với doanh nghiệp, khi có bảng giá đất sẽ hỗ trợ các khâu để việc thẩm định giá đất bám sát giá thị trường. Bảng giá đất điều chỉnh là cơ sở quan trọng để các doanh nghiệp xác định thuế đất.
Ông Quyết đánh giá bảng giá đất điều chỉnh mới "nên mừng hơn nên lo". Bởi lẽ, bảng giá đất mới sẽ đẩy nhanh tiến độ tính tiền sử dụng đất đối với các dự án đang triển khai, góp phần tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường. Khi nguồn cung dồi dào, chủ đầu tư sẽ không dám đẩy giá lên quá cao mà phải cân đối, để mức giá vừa phải để phù hợp cung - cầu.
Cũng theo ông Quyết, bảng giá đất điều chỉnh sẽ góp phần tăng thuế chuyển nhượng bất động sản, hạn chế việc mua bán nhà đất 2 giá, hạn chế được giới đầu cơ ăn chênh lệch về thuế, giúp thu được tiền thuế tốt hơn.
Ngoài ra, CEO Đất Xanh Miền Bắc cũng nhìn nhận nhờ bảng giá đất điều chỉnh sát với giá thị trường nên việc xác định giá khởi điểm tại các dự án đấu giá đất thuộc các quận, huyện của Hà Nội tăng lên, tiền đặt cọc cũng sẽ tăng. Từ đó, các cuộc đấu giá sẽ minh bạch hơn, bớt kỳ vọng giá thấp khiến người tham gia đổ xô đấu giá.
Lo ngại giá bất động sản sẽ cao
Bên cạnh những điểm tích cực, bảng giá đất mới cũng được cho là có những điểm hạn chế. Theo chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh giá đất tăng kéo theo hệ lụy là tăng gánh nặng tài chính cho người dân khi nộp tiền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ… gây xáo trộn đời sống.
“Trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ lần đầu), cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; nộp tiền thuê đất trả hằng năm; tính thuế sử dụng đất; lệ phí trước bạ và đặc biệt, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất… đều căn cứ theo bảng giá đất. Nếu bảng giá đất tăng gấp 5 lần, tiền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí… người dân phải nộp sẽ tăng, trong khi đây là nhóm chủ thể có số lượng đông đảo”, ông Đỉnh nói.
Vị chuyên gia này viện dẫn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp vẫn được coi là khoản thu “nhẹ nhàng” do mức thuế suất chỉ là 0,03% của giá đất tại bảng giá đất. Nhưng nay nếu bảng giá đất được điều chỉnh tăng gấp 5 lần, khoản thu này sẽ trở thành gánh nặng với nhiều người.
Bà Phạm Thị Miền phân tích thời gian qua, giá nhà đất Hà Nội đã tăng rất cao, vượt xa khả năng chi trả của nhiều người. Việc tăng giá này có dấu hiệu tác động của nhóm “đầu cơ” khi nguồn cung ra thị trường ít và chỉ tập trung trong tay một nhóm chủ đầu tư.
Như vậy bảng giá đất được đưa ra dựa trên giá thị trường cao như hiện nay, theo bà Miền, vô hình trung đang hợp thức hóa cho mức giá cao đó. Hơn nữa, bảng giá đất tăng sẽ khiến chi phí thực hiện dự án tăng, từ đó các chủ đầu tư sẽ tiếp tục nâng giá bán cao hơn nữa.
Đối với các chủ đầu tư, bà Miền cũng cho rằng họ sẽ gặp khó khăn trong quá trình giải phóng mặt bằng, thu hồi đất để thực hiện dự án. Những đại dự án có thể Nhà nước sẽ tham gia vào quá trình thu hồi đất, nhưng với những dự án vừa và nhỏ thì chủ đầu tư sẽ phải tự thỏa thuận giá đất thu hồi với người dân.
“Việc xác định bảng giá đất sát với thị trường sẽ giúp hài hòa lợi ích giữa 3 bên là Nhà nước, chủ đầu tư và người dân. Tuy nhiên, bảng giá đất như hiện nay làm tăng chi phí đầu vào buộc chủ đầu tư tăng giá bán, người tiêu dùng cuối cùng sẽ thêm khó khăn hơn trước”, bà nói.
Để xác định chính xác giá sát với thị trường, theo bà Miền, Nhà nước cần có công cụ đo lường chỉ số qua nhiều năm dựa vào dữ liệu mua bán tại từng khu vực. Từ đó, các địa phương sẽ đưa ra được dữ liệu về giá đất hợp lý với thị trường.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đồng kiến nghị cần nhanh chóng ban hành được chỉ số giá nhà. Mức biến động giá nhà như thế nào được cung cấp hàng ngày giống như chỉ số chứng khoán. Trên cơ sở đó, Nhà nước sẽ tính thuế, vừa sát với thị trường và đúng với bản chất của thị trường, chứ không còn giá ảo.
Với bảng giá đất mới sát giá thị trường, Bộ Xây dựng đánh giá sẽ làm tăng chi phí liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng.
Tính toán của Bộ Xây dựng cho thấy chi phí đất đai trong tổng chi phí của dự án nhà ở dao động 7-20% với dự án chung cư cao tầng và 25-50% với dự án biệt thự, liền kề. Trong đó, tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở. Mức này giữa các dự án có sự khác nhau do phụ thuộc vị trí, điều kiện thuận lợi của hạ tầng kỹ thuật.
Khi áp dụng bảng giá đất năm 2024, Bộ Xây dựng thông tin chi phí tiền sử dụng đất của các dự án đã tăng lên nhiều so với trước.
