Liên quan đến sự tăng trưởng mạnh mẽ của phân khúc sản phẩm Condotel tại Đà Nẵng trong thời gian qua, cũng như những nguy cơ tiềm ẩn đối với sản phẩm này. Ông Erik Billgren, Giám đốc Savills Đà Nẵng đã có cuộc trả lời phỏng vấn riêng giành cho VietTimes liên quan đến vấn đề này.
Những rủi ro cần xem xét
-VietTimes: Theo diễn biến thị trường và số liệu các kỳ báo cáo, bất động sản nghỉ dưỡng ven biển là “điểm nóng” đầu tư trong hai năm gần đây, đặc biệt là loại hình căn hộ nghỉ dưỡng (condotel). Vậy sự phát triển nóng như vậy chứa đựng những nguy cơ tiềm ẩn nào?
Ông Erik Billgren: Bất động sản nghỉ dưỡng phụ thuộc chủ yếu vào lượng khách du lịch như là yếu tố quan trọng quyết định đến thu nhập và lợi tức. điều này cũng có nghĩa, điều này có nghĩa là có một số rủi ro cho các loại sản phẩm đầu tư này sẽ hoạt động kém hiệu quả hơn nếu có một sự suy giảm bất ngờ trong lượt khách du lịch đến khu vực này. Trong lịch sử; Dịch SARS và dịch cúm gia cầm ở Việt Nam đã có những tác động đáng kể đến lượng khách du lịch và nguy cơ dịch bệnh tương tự trong tương lai cũng như những bất ổn chính trị trong khu vực có thể ảnh hưởng tương tự đến công suất hấp thụ của loại hình này.
Ông Erik Billgren, Giám đốc Savills Đà Nẵng - Chúng ta phải thừa thận là thị trường Condotel đang rất hấp dẫn bởi khả năng sinh lợi, nên có hiện tượng đa số các dự án căn hộ nghỉ dưỡng (condotel) đang thực hiện giao dịch mua bán đều chưa có sổ đỏ và chưa hoàn thành nghĩa vụ với nhà nước khiến người mua đang đối mặt với những rủi ro?. Savills có thể chia sẻ những nguy cơ ấy và người mua cần có những động thái gì để đảm bảo quyền lợi của mình?
- Chúng tôi tại Savills luôn tuân thủ đúng các quy trình của rà soát đặt biệt (due-diligence) trước khi ký hợp đồng đại lý bán hàng với bất kỳ nhà phát triển nào để giảm thiểu rủi ro càng nhiều càng tốt cho khách hàng của chúng tôi. Với các dự án Condotel tại Đà Nẵng, có 2 rủi ro tiềm ẩn là nguồn cung dư thừa do nguồn hàng của các căn hộ Condotel đang tăng lên với tốc độ rất nhanh. Một rủi ro khác liên quan đến lợi nhuận được cam kết do Nhà phát triển cung cấp cho người mua.
Chính bản thân con số cam kết có thể là quá cao so với thực tế thị trường trong một số trường hợp, dựa trên nghiên cứu của chúng tôi, điều này có nghĩa là nhà phát triển phải có sẵn quỹ dự trữ để trả cho các chủ sở hữu cá nhân nếu hiệu suất của Condotel không đủ đạt đến con số đã cam kết trong suốt thời gian mở bán.
- Như những phân tích trước đây, hiện tại, ranh giới giữa căn hộ truyền thống và căn hộ condotel gần như rất mong manh. Rất nhiều dự án căn hộ truyền thống (căn hộ thương mại) đang chuyển hướng sang condotel vì khả năng sinh lợi hấp dẫn. Sự dịch chuyển ấy sẽ tác động thế nào đến thị trường?
Ranh giới này đúng là không rõ ràng trong một số trường hợp. Một condotel phải vừa là một căn hộ (condominium) và vừa một khách sạn (hotel), đây là một loại hình đầu tư, đã dần trở nên phổ biến ở Việt Nam trong những năm gần đây nhờ nhận thức về đầu tư an toàn đem lại doanh thu hàng năm đồng thời mang lại những lợi thế khác như cơ hội nghỉ dưỡng trong một khoảng thời gian nhất định được quy định trong mỗi năm. Tôi nghĩ điều quan trọng là đặt trọng tâm vào phần "tel" (hotel) về mặt từ ngữ để phân biệt một condotel đúng nghĩa với căn hộ. Phải có đẳng cấp của ngành khách sạn và các tiện ích đi kèm như nhà hàng, hồ bơi, v.vv..tích hợp trong dự án mới có thể đạt chuẩn là một condotel.
Điều này cũng có nghĩa là cần phải có không gian dành riêng cho khu vực hậu cần (Back of House) trong dự án như dịch vụ giặt là, nhà bếp và khu vực nhân viên. Nếu một khu chung cư không thể cung cấp các tiện ích này theo chuẩn ngành dịch vụ khách sạn với tính năng cao, thì chúng cũng không thích hợp để thay đổi thành một Condotel.
Chính quyền cần ra đạo luật bảo vệ người mua
- Nếu kiểm soát không tốt, tình trạng này sẽ gây ra những hệ lụy gì? Và để kiểm soát, chính quyền địa phương cần có những hành động gì?
Nếu thiếu kiểm soát, hậu quả chính sẽ là rất nhiều hoạt động kinh doanh condotel không đạt hiệu quả vì họ không thể cung cấp cho khách hàng những gì họ mong đợi từ một căn hộ (condotel) hay khách sạn. Nếu công suất lấp phòng và doanh thu đều không đạt, thì điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chủ sở hữu condotel/ căn hộ tại dự án đó.
Theo chuyên gia Savills Việt Nam, con số cam kết lợi nhuận đang được rao ở một số dự án là quá cao so với thực tế thị trường - Theo dự báo của Savills, liệu việc phát triển căn hộ Condotel hiện tại và tương lai có khiến cung vượt cầu hay không? Số lượng sản phẩm có được tiêu thụ hết hay không, nhất là sau khi APEC kết thúc. Và các nhà đầu tư phải cân nhắc điều gì?
Chúng tôi dự báo rằng tạm thời trong thời điểm hiện tại sẽ có hiện tượng cung vượt quá cầu trong vài năm tới trừ phi lượng khách du lịch tăng vọt. Tin tốt là số lượng khách đến ngày càng tăng, tuy nhiên không phải ở mức có thể bảo đảm được công suất lấp phòng cho tất cả các dự án Condotel hiện tại ở Đà Nẵng. APEC sẽ là cơ hội tốt để tiếp tục xây dựng hình ảnh Đà Nẵng như một thành phố du lịch biển lý tưởng và cơ hội này sẽ có ảnh hưởng lớn đến số lượng khách du lịch trong vài năm tới. Tuy nhiên, vẫn còn quá sớm để chúng ta có thể nhìn rõ các tác động cụ thể chính xác của sự kiện này đối với sự thành công của các hình thức condotel là gì.
- Và để tránh tác động tiêu cực có thể xảy ra, chính quyền sở tại có cần có những quy định gì hay không? Và nếu có thì đó là gì?
Một gợi ý cho chính quyền sở tại là tạo ra một đạo luật bảo vệ người mua khi các nhà phát triển không thể trả các khoản lợi nhuận "đảm bảo" như đã hứa hẹn vào thời điểm bán, điều này có thể được thực hiện khá nhanh theo ý kiến của tôi.
- Xin cảm ơn!
