Giá bắt đầu điều chỉnh sau cơn sốt
Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài từ năm 2023 đến 2025, thị trường nhà đất Hà Nội đang bước vào chu kỳ điều chỉnh. Đà tăng giá đã chững lại ở hầu hết phân khúc, trong khi thanh khoản chưa có dấu hiệu cải thiện do khoảng cách kỳ vọng giữa người mua và người bán vẫn còn lớn.
Khảo sát thị trường cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa khu vực nội đô và vùng ven.
Tại các quận trung tâm cũ như Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Thanh Xuân và Cầu Giấy, nhiều chủ nhà đã chấp nhận giảm giá chào bán từ 3-10% để gia tăng khả năng giao dịch. Tuy nhiên, lượng giao dịch vẫn khá hạn chế, đặc biệt ở phân khúc nhà mặt phố và nhà riêng có giá trị lớn.
Trong khi đó, các khu vực từng dẫn dắt cơn sốt như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Đan Phượng, Thanh Trì hay Mê Linh đã không còn ghi nhận những đợt tăng giá diện rộng. Nhiều nhà đất từng được đẩy giá theo kỳ vọng quy hoạch hiện giảm 5-15% so với đỉnh, nhưng thanh khoản vẫn thấp khi nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính gần như rút khỏi thị trường.
Dọc tuyến Vành đai 4 và các khu vực quanh cầu Hồng Hà, cầu Thượng Cát, cầu Mễ Sở... mặt bằng giá vẫn cao hơn 20-40% so với năm 2023. Tuy nhiên, thay vì những cơn sốt theo tuần như trước đây, giao dịch nay lại trầm lắng.
Xu hướng tương tự cũng xuất hiện tại các khu vực quanh Vành đai 3,5 và các dự án cầu Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Ngọc Hồi. Theo một số môi giới, lượng khách quan tâm vẫn duy trì nhưng phần lớn chỉ khảo sát thị trường, chờ quy hoạch rõ ràng hơn trước khi xuống tiền.
Giá thấp tầng vẫn cao nhưng không còn dễ bán
Khảo sát của VietTimes tại thị trường chuyển nhượng tại các khu đô thị lớn cho thấy mặt bằng giá vẫn neo ở mức cao nhưng đà tăng đã chấm dứt. Thay vào đó, nhiều chủ sở hữu bắt đầu giảm giá chào bán hoặc chấp nhận thương lượng sâu hơn để tìm kiếm khách mua.
Tại khu vực Tây Hồ Tây, thị trường thấp tầng ghi nhận xu hướng điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng. Ở Starlake Tây Hồ Tây, liền kề hiện được chào bán 420-550 triệu đồng/m2, biệt thự dao động 500-700 triệu đồng/m2, tương đương nhiều căn trị giá 80 -180 tỷ đồng. Dù nguồn cung không nhiều, lượng giao dịch vẫn khá chậm và giá đã giảm khoảng 0,7% so với đầu năm.
Cách đó không xa, tại khu đô thị Ngoại giao đoàn, các căn liền kề được chào bán khoảng 280-380 triệu đồng/m2, biệt thự từ 320-450 triệu đồng/m2. So với cuối năm ngoái, nhiều chủ nhà đã giảm giá chào khoảng 3-5% để tìm khách.
Trên trục Đại lộ Thăng Long, mặt bằng giá tại nhiều khu đô thị cũng không còn duy trì đà tăng mạnh như trước. Tại khu đô thị Mailand Hanoi City (tên cũ Splendora), An Khánh, giá liền kề hiện dao động 170-230 triệu đồng/m2, biệt thự khoảng 200-300 triệu đồng/m2, giảm khoảng 5% so với tháng 4/2026.
Geleximco Lê Trọng Tấn ghi nhận giá liền kề 150-210 triệu đồng/m2, biệt thự 170-260 triệu đồng/m2, giảm khoảng 6% so với tháng 10/2025 sau giai đoạn tăng mạnh theo kỳ vọng hạ tầng.
Trong khi đó, tại Dương Nội, giá liền kề dao động 170-240 triệu đồng/m2, biệt thự khoảng 180-280 triệu đồng/m2. Một số chủ nhà chấp nhận giảm vài tỷ đồng đối với các căn diện tích lớn nhưng giao dịch vẫn chưa sôi động.
Riêng phân khúc thấp tầng tại Vinhomes Smart City hiện được chào bán khoảng 220-320 triệu đồng/m2 đối với liền kề và gần như đi ngang nhiều tháng qua khi nguồn cung thứ cấp khá dồi dào.
Ở phía Nam Hà Nội, Gamuda Gardens cũng không nằm ngoài xu hướng điều chỉnh. Giá liền kề hiện dao động 220-300 triệu đồng/m2, biệt thự khoảng 260-350 triệu đồng/m2. Một số căn đã giảm từ 1-3 tỷ đồng so với mức chào bán đầu năm, song thanh khoản vẫn khá chậm.
Tại khu vực cửa ngõ Tây Bắc, anh Mạnh Cường - môi giới đang bán sản phẩm tại Vinhomes Wonder City (Đan Phượng) cho biết thị trường hiện chưa ghi nhận làn sóng "cắt lỗ sâu". Nguyên nhân là ngay từ thời điểm mở bán cách đây khoảng 1 năm, mặt bằng giá sơ cấp đã được thiết lập ở mức cao.
Cụ thể, các căn liền kề diện tích 96 m2 có giá từ 21-23 tỷ đồng, những căn vị trí đẹp lên tới 25 tỷ đồng nếu áp dụng phương án vay vốn, trong khi khách thanh toán sớm cũng phải chi từ 19-20,5 tỷ đồng.
Các căn 104 m2 được chào bán với giá 22-25 tỷ đồng, còn loại 120 m2 dao động 23-27 tỷ đồng tùy vị trí. Với mức giá vốn này, theo môi giới này, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính khó có thể chấp nhận giảm 3-5 tỷ đồng mỗi căn. Thực tế, mức giảm phổ biến hiện khoảng 1-2 tỷ đồng để tăng khả năng thanh khoản.
"Tuy nhiên, áp lực lớn nhất hiện nay lại đến từ chính hàng sơ cấp. Trong bối cảnh chủ đầu tư liên tục đưa ra các chính sách ưu đãi và hỗ trợ tài chính, giá thực tế của nhiều sản phẩm mới thậm chí còn cạnh tranh hơn các căn đang được rao bán với "mác cắt lỗ". Điều này khiến hàng chuyển nhượng gần như mất lợi thế, buộc nhiều nhà đầu tư phải tiếp tục neo giá hoặc chấp nhận kéo dài thời gian tìm khách", anh Cường chia sẻ.
Một diễn biến tương tự cũng xuất hiện tại Vinhomes Global Gate (Đông Anh). Nhờ kỳ vọng hưởng lợi từ cầu Tứ Liên, Trung tâm hội chợ triển lãm Quốc gia và trục Nhật Tân - Nội Bài, dự án vẫn duy trì mặt bằng giá thuộc nhóm cao nhất khu vực phía Bắc Hà Nội.
Hiện các căn liền kề ở đây được rao bán phổ biến khoảng 280-380 triệu đồng/m2, shophouse khoảng 350-500 triệu đồng/m2, còn biệt thự dao động 320-450 triệu đồng/m2, tương đương nhiều căn có giá từ 45-120 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo dữ liệu Batdongsan.com, giá chuyển nhượng đã giảm khoảng 7,6% so với đỉnh tháng 9/2025.
Giáp Hà Nội, phân khúc thấp tầng tại Ecopark (Văn Giang, Hưng Yên) hiện được chào bán phổ biến 150-250 triệu đồng/m2. Theo anh Đức Hùng - môi giới nhà ở thấp tầng tại đây thông tin lượng khách đầu tư đã giảm rõ rệt, giao dịch chủ yếu đến từ nhóm khách mua để ở. Mặt bằng giá hiện thấp hơn khoảng 6% so với tháng 2/2026.
Trong khi đó, Vinhomes Ocean Park 2 và Vinhomes Ocean Park 3 hiện có giá nhà ở thấp tầng dao động 130-170 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, mặt bằng giá đã giảm khoảng 15% so với đỉnh thiết lập vào tháng 10/2025, phản ánh xu hướng điều chỉnh sau thời kỳ tăng nóng.
Người mua chờ giá, người bán chưa muốn giảm sâu
Theo chị Nguyễn Phương, môi giới nhà đất khu vực phía Tây Hà Nội, bên cạnh việc mặt bằng giá đã tăng quá cao trong những năm qua, tâm lý chờ đợi đang là yếu tố lớn nhất khiến thị trường rơi vào trạng thái giằng co.
Tại nhiều khu vực hưởng lợi từ các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 4, Vành đai 3,5 hay các cây cầu Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Ngọc Hồi và Hồng Hà, lượng khách quan tâm vẫn khá lớn nhưng phần nhiều chỉ dừng ở mức khảo sát. Thay vì xuống tiền ngay như giai đoạn sốt đất, người mua hiện dành nhiều thời gian kiểm tra thông tin quy hoạch, chỉ giới đường đỏ, phạm vi giải phóng mặt bằng cũng như nguy cơ bị thu hồi đất trước khi đưa ra quyết định.
Sau nhiều đợt tăng giá liên tiếp, mặt bằng giá nhà đất tại Hà Nội vẫn được đánh giá cao hơn so với khả năng chi trả của phần lớn người có nhu cầu ở thực. Trong khi người bán chưa sẵn sàng giảm sâu vì kỳ vọng hạ tầng sẽ tiếp tục tạo dư địa tăng giá, người mua lại chờ thị trường điều chỉnh thêm khi nguồn cung cải thiện và tiến độ các dự án được hiện thực hóa.
"Khoảng cách kỳ vọng giữa hai bên khiến lượng tin rao bán vẫn ở mức lớn, nhưng số giao dịch thành công chưa có nhiều chuyển biến", môi giới này cho hay.
Nhận định này cũng trùng với đánh giá của Công ty Chứng khoán SSI. Trong báo cáo mới đây, SSI cho rằng thị trường bất động sản đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng dựa vào đà tăng giá sang giai đoạn sàng lọc theo thanh khoản. Khi chi phí vốn gia tăng, khả năng hấp thụ của thị trường cũng suy giảm rõ rệt.
Theo nhóm phân tích của SSI, lãi suất vay mua nhà ưu đãi cố định trong 12 tháng hiện đã tăng lên 8,5-10%, so với mức 6,5-8,2% trước đây. Lãi suất thả nổi cũng tăng lên 11-15%, từ mức 9-11%. Trong bối cảnh thị trường vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng, mặt bằng lãi suất cao đang trở thành lực cản đáng kể đối với nhu cầu mua nhà.
SSI dự báo từ nay đến cuối năm, lãi suất cho vay mua nhà nhiều khả năng tiếp tục duy trì ở mức cao, tạo thêm áp lực lên hoạt động đầu tư.
Các dữ liệu thị trường cũng phản ánh xu hướng điều chỉnh đang diễn ra. Khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy một số dự án chung cư và nhà thấp tầng đã xuất hiện mức cắt lỗ từ 100-300 triệu đồng mỗi sản phẩm. Tại nhiều khu vực từng tăng nóng, giá bắt đầu đi ngang hoặc giảm nhẹ, khiến tâm lý của nhóm nhà đầu tư lướt sóng chịu nhiều áp lực hơn. Đây là nhóm từng tham gia thị trường với tỷ lệ vốn tự có chỉ khoảng 10-30% giá trị sản phẩm, kỳ vọng thu lợi nhanh trong thời gian ngắn.
Trong khi đó, báo cáo của PropertyGuru Việt Nam ghi nhận nhu cầu tìm kiếm nhà riêng bán và cho thuê tại Hà Nội trong tháng 5/2026 đều sụt giảm. Giá rao bán bình quân giảm khoảng 1%, với xu hướng điều chỉnh diễn ra ở nhiều quận cũ như Ba Đình, Đống Đa và Hà Đông (giảm khoảng 3%), Nam Từ Liêm (2%), Hai Bà Trưng và Hoàng Mai (1%). Đáng chú ý, nhu cầu tìm mua nhà mặt phố giảm 10% so với tháng trước và gần 50% so với cùng kỳ năm 2025.
Xu hướng giảm giá cũng được nền tảng Nhà Tốt ghi nhận. Trong tháng 5, giá rao bán nhà riêng tại khu vực Thanh Xuân cũ giảm hơn 5% so với tháng trước, Đông Anh giảm khoảng 3%, còn Hà Đông giảm 1,3%.
Theo ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, từ cuối năm 2025 đến nay, thị trường bất động sản Hà Nội đã bước vào giai đoạn điều chỉnh trên diện rộng, trong đó căn hộ chung cư là phân khúc giảm mạnh nhất do áp lực cạnh tranh từ nguồn cung mới, nhà ở xã hội và thị trường cho thuê.
Đối với đất nền, dù mặt bằng giá cũng đang có xu hướng điều chỉnh, thanh khoản vẫn ở mức rất thấp khi phần lớn nhà đầu tư đầu cơ đã rút lui, còn người mua ở thực vẫn giữ tâm lý quan sát. Theo ông Toản, ở thời điểm hiện tại, yếu tố tâm lý đang tác động đến thị trường mạnh hơn cả diễn biến giá bán.
Vị chuyên gia dự báo, nếu không có những thay đổi đáng kể về chính sách tín dụng và tài chính, thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2026 sẽ còn đối mặt với nhiều thách thức. Bên cạnh những biến động của kinh tế vĩ mô, việc tín dụng bất động sản tiếp tục được kiểm soát chặt sẽ khiến khả năng tiếp cận vốn của người mua khó cải thiện, qua đó kéo dài tình trạng thanh khoản thấp.
