Theo số liệu nghiên cứu của CBRE, thị trường BĐS du lịch tại Đà Nẵng đang tiếp tục tăng trưởng tốt khi lượng du khách đến Đà Nẵng tăng đáng kể. Giá phòng của các khách sạn khối 4-5 sao tăng đáng kể, cùng với công suất phòng bình quân đạt đến 62%, tăng 2% theo cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, đối với phân khúc khách sạn dưới 3 sao thì ngược lại, tại các trang giao dịch BĐS, tình trạng rao bán, sang nhượng đối với các sản phẩm khách sạn này diễn ra khá nhiều. Tình trạng này được một số chuyên gia ngành du lịch cảnh báo là “cuộc tháo chạy” để nói việc các sản phẩm lưu trú này rời khỏi ngành. Để hiểu rõ hơn những diễn biến, xu hướng thị trường xung quan vấn đề này, VietTimes đã có cuộc trao đổi với bà Dương Thùy Dung, Giám đốc, Trưởng phòng Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển của CBRE.
- Những diễn biến tăng trưởng mà CBRE đưa ra đang cho thấy nếu như trước đây, thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng Đà Nẵng chỉ tập trung phân khúc 5 sao và từ dưới 3 sao thì nay đã tăng tỷ lệ khách sạn 3-4 sao cho thấy đã có dấu hiệu chuyển hướng đầu tư?
Chúng ta phải thừa nhận là trước đây, thị trường BĐS Đà Nẵng có 2 xu hướng đó là đi theo hướng cao cấp 5 sao phục vụ khách hàng cao cấp. Một nữa là đi theo hướng bình dân từ 3 sao tiêu chuẩn địa phương cho đến không cần xếp sao vì họ chỉ chú trọng vào kết quả kinh doanh và đối tượng khách hàng là bình dân.
Và trong thời gian qua, chúng tôi chưa thấy có sự tác động nào giữa 2 phân khúc sản phẩm ví dụ như phân khúc này tăng lên thì phân khúc kia giảm sút cho đến sự chuyển hướng như hiện nay.
Tình trạng rao bán khách sạn dưới 3 sao tại Đà Nẵng diễn ra trong thời gian qua
- Vậy có phải chăng Đà Nẵng đang định hình sản phẩm du lịch mới phù hợp với nhu cầu hiện tại?
Theo tôi đó là một nhận định đúng. Phải thừa nhận là sau thời gian dài định hình, BĐS Đà Nẵng đang chuyển hướng. Nếu như trước đây du khách đến Đà Nẵng không có nhiều lựa chọn thì nay đã có rất nhiều lựa chọn từ ven biển đến trung tâm với mức giá hợp lý cho dịch vụ tiêu chuẩn.
Đây là hướng đi mà chúng tôi rất hoan nghênh đối với Đà Nẵng cũng như các thị trường khác khi muốn hướng đến một thị trường bền vững. Bởi chúng ta phải thừa nhận rằng phân khúc khách du lịch hạng trung đang tăng trưởng rất cao không phải chỉ du khách quốc tế mà cả nội địa.
Thị trường BĐS du lịch Đà Nẵng đang có sự chuyển hướng mạnh mẽ sang phân khúc hạng trung
Nếu chúng ta để ý cơ cấu khách du lịch đến Đà Nẵng thì tỷ lệ khách nội địa đến rất đông và đây mới là nguồn khách ổn định, bền vững và tiềm năng rất lớn.
- Liệu sau thời gian phát triển tiếp theo, phân khúc khách sạn dưới 3 sao có bị rơi vào quên lãng?
Ở đây tôi muốn chia sẻ một vấn đề đối với phân khúc khách sạn dưới 3 sao là nó có số lượng quá nhiều và nhỏ lẻ. Việc thống kê, thu thập dữ liệu phân tích thật sự khó khăn do họ không chia sẻ kết quả. Bên cạnh đó nếu có thông tin thì việc kiểm tra tính xác thực, độ tin cậy không đảm bảo nên chúng tôi khó có thể phân tích và nhận định chứ không phải là kinh doanh không hiệu quả hay bị quên lãng.
- Trong thời gian qua, có những đánh giá, cảnh báo về phát triển nóng đối với phân khúc dưới 3 sao. Thậm chí việc các chủ sở hữu các khách sạn ở phân khúc này ồ ạt bán được các chuyên gia du lịch cho rằng đó là “cuộc tháo chạy” khỏi ngành. Vậy quan điểm của bà như thế nào về nhận định này?
Chúng tôi không có số liệu thống kê và nói cuộc tháo chạy hơi nặng nề, nhưng chúng tôi ghi nhận là có hiện tượng đó, có khá nhiều các chủ đầu tư bán lại các khách sạn này. Việc bán lại có khá nhiều lý do và tập trung từ dưới 3 sao đến 2 sao.
Tình trạng phát triển khách sạn dưới 3 sao tại Đà Nẵng từng được cảnh báo
- Vậy hiện tượng này có ảnh hưởng đến thị trường ngành lưu trú nói riêng và BĐS du lịch Đà Nẵng nói chung hay không?
Theo tôi là không, nếu có thì sẽ ảnh hưởng đến niềm tin của một vài các chủ đầu tư trước những cảnh báo trực tiếp, kịp thời của các chuyên gia trong thời gian qua.
Bởi bất cứ thị trường nào phát triển cũng phải có chuyện này chuyện kia, không thể đầu tư nào cũng thành công, và nếu như vậy thì thị trường sẽ không thể phát triển được. Chúng tôi tin rằng đây sẽ là những bài học để các nhà đầu tư đi sau nhìn vào và có những quyết định cân nhắc hơn.
Bên cạnh đó, chúng ta phải thừa nhận rằng trong cùng 1 phân khúc từ 2-3 sao, các nhà đầu tư thành công trong thời gian qua chỉ đơn giản là họ đã mua đất với giá rơi vào vị trí thấp và bán ở thời điểm cao. Và đặc tính đối với loại hình khách sạn 2-3 sao là khả năng chi trả cũng không thể tăng thêm, hay không thể giảm thêm chi phí đầu tư thì đây là vấn đề gây đau đầu đối với nhà đầu tư, nên các nhà đầu tư phải tính bài toán lựa chọn thời điểm mua hay bán cho phù hợp.
Các nhà đầu tư đi sau đã học được bài học từ sản phẩm khách sạn dưới 3 sao
Bài học này đã gây đau đớn cho rất nhiều chủ đầu tư trong thời gian vừa qua. Nhưng tôi tin rằng những hiện tượng này không tác động quá tiêu cực đến thị trường BĐS Đà Nẵng.
Xin cảm ơn!
Trong 6 tháng đầu năm 2017, thị trường BĐS Đà Nẵng ghi nhận sự tăng trưởng của hơn 1.000 phòng khách sạn đến từ 1 khách sạn 5 sao và 3 khách sạn 4 sao, nâng tổng nguồn cung khách sạn ở phân khúc 3-5 sao lên 12.696 phòng. Và dự kiến con số này sẽ tiếp tụng tăng thêm khoàng 3.800 phòng vào cuối năm 2017 đến từ 21 khách sạn, nâng tổng số phòng ở phân khúc này lên hơn 16.800 phòng, tăng 40% so với năm 2016. Và với nhịp độ này, đến năm 2019, dự báo sẽ có khoảng 19.600 phòng khách sạn từ 3-5 sao được đưa ra thị trường.
