16 năm dang dở của VietinBank Tower
Nằm tại Lô đất TM01, khu đô thị mới Ciputra (kế cận cầu Thăng Long), VietinBank Tower có thể xem là một trong những dự án nổi tiếng nhất thị trường bất động sản Hà Nội vì lịch sử "phơi mưa, phơi nắng" suốt 16 năm trời.
Dự án này có tên đầy đủ là "Toà nhà trụ sở chính của Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam", được đại hội đồng cổ đông của VietinBank thông qua kế hoạch đầu tư xây dựng tại phiên họp thường niên năm 2013. Tại thời điểm đó, dự án có tổng mức đầu tư 10.267 tỷ đồng, quy mô 29.923 m2 đất, gồm 2 toà tháp cao 48 tầng và 68 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng là 244.776 m2 (với phần nổi) và 105.068 m2 (với phần hầm).
Dù được chính thức thông qua vào năm 2013, nhưng trên thực tế, VietinBank đã rót tiền vào dự án này từ năm 2010. Báo cáo tài chính hợp nhất kiểm toán năm 2010 của nhà băng này ghi nhận khoản giải ngân 226 tỷ đồng cho dự án. Năm 2011, số tiền giải ngân tăng lên 433 tỷ đồng, trở thành khoản đầu tư xây dựng lớn nhất năm.
Năm 2012, VietinBank thay đổi cách phân loại chi phí xây dựng cơ bản dở dang. Thay vì thuyết minh chi tiết từng dự án, ngân hàng đổi sang ghi tổng chi phí đầu tư xây dựng các công trình theo khu vực (Bắc - Trung - Nam). Khoản đầu tư các công trình tại miền Bắc (bao gồm VietinBank Tower) ghi nhận giá trị 1.641 tỷ đồng.
Kể từ đây, VietinBank duy trì cách phân loại này, khiến khoản giải ngân thực sự cho dự án VietinBank Tower qua các năm không còn được bạch hoá. Dù vậy, giá trị mục đầu tư các công trình tại miền Bắc (bao gồm VietinBank Tower) vẫn tăng trong nhiều năm.
Cụ thể, từ năm 2013 đến năm 2025, giá trị đầu tư các công trình tại miền Bắc tăng từ 2.829 tỷ đồng lên 5.443 tỷ đồng. Trong đó, giai đoạn tăng mạnh nhất là 2013-2016 với tốc độ tăng trưởng hàng chục % mỗi năm: năm 2013 tăng 72% (đạt 2.829 tỷ đồng), năm 2014 tăng 19% (đạt 3.376 tỷ đồng, sau hiệu chỉnh lên 3.480 tỷ đồng), năm 2015 tăng 28% (đạt 4.954 tỷ đồng), năm 2016 tăng 11% (đạt 4.954 tỷ đồng).
Từ năm 2017 trở đi, giá trị đầu tư các công trình tại miền Bắc tăng "nhỏ giọt", phổ biến 1-2%/năm, cao nhất là 4% vào năm 2018 và thấp nhất là 0,4% vào năm 2025. Thậm chí vào năm 2017 và năm 2020, giá trị đầu tư còn suy giảm vài chục tỷ đồng so với năm liền kề trước đó.
Xu hướng này cho thấy quy mô đầu tư sau giai đoạn tăng mạnh đã gần như chững lại. Đến ngày 30/6/2026, khoản mục đầu tư các công trình tại miền Bắc đạt 5.508 tỷ đồng, chỉ tăng 1,2% so với cuối năm 2025.
Tuy nhiên, do VietinBank không thuyết minh riêng khoản đầu tư vào VietinBank Tower, chưa thể xác định chính xác số vốn ngân hàng đã rót vào dự án qua từng năm. Vì vậy, con số 5.508 tỷ đồng cũng không thể được xem là giá trị vốn đầu tư riêng của VietinBank Tower.
Thương vụ VietinBank Tower có thể mang về hàng nghìn tỷ đồng
Một trong những dấu mốc quan trọng của VietinBank Tower là năm 2018. Sau nhiều năm chậm tiến độ, đại hội đồng cổ đông của VietinBank đã quyết định cơ cấu lại dự án. Tờ trình đại hội năm đó cho thấy có 2 lý do khiến dự án bị trì hoãn.
Một là lộ trình tăng vốn điều lệ của VietinBank theo kế hoạch trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa thực hiện được, ảnh hưởng đến giới hạn vốn đầu tư vào tài sản cố định, gây khó khăn về vốn tiếp tục triển khai dự án.
Hai là nhu cầu sử dụng thực tế của VietinBank dự kiến sẽ chưa khai thác được tối đa tiềm năng của một công trình có vị trí đắc địa và đa công năng như VietinBank Tower.
Hệ quả là VietinBank quyết định chuyển nhượng dự án với 3 phương án được đưa ra. Một là chuyển nhượng toàn bộ dự án và thuê lại tháp 68 tầng để làm trụ sở; sau khi hết thời hạn thuê sẽ mua lại với giá tượng trưng hoặc phương thức xác định giá được thoả thuận cụ thể.
Hai là chuyển nhượng một phần dự án gồm tháp 48 tầng, khối đế và tài sản khác (nếu có thoả thuận). VietinBank sẽ sở hữu tháp 68 tầng để làm trụ sở.
Ba là trong thời gian chưa chuyển nhượng được toàn bộ dự án, hoặc một phần dự án, VietinBank sẽ tiếp tục triển khai dự án, xử lý phù hợp những công việc phát sinh, thúc đẩy nhanh tiến độ, bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của ngân hàng.
VietinBank ưu tiên lựa chọn phương án một, song quá trình tìm kiếm đối tác nhận chuyển nhượng diễn ra rất chậm. Năm 2021, ngân hàng này ghi nhận có 29 nhà đầu tư quan tâm, trong đó 21 nhà đầu tư đã ký thỏa thuận bảo mật để tiếp cận hồ sơ và thẩm định dự án, còn 2 nhà đầu tư đưa ra đề xuất tài chính sơ bộ. Dẫu vậy, không có kết quả nào được công bố trong suốt 4 năm tiếp theo.
Tới tháng 7/2025, VietinBank phát đi thông báo mời nhà đầu tư có nhu cầu nhận chuyển nhượng dự án tham gia quá trình thẩm định, đàm phán giao dịch. Lần này, ngân hàng đã hái được "quả ngọt" khi có nhà đầu tư chính thức "chốt kèo".
Trong một báo cáo phát đi mới đây, Chứng khoán MB (MBS) xác nhận VietinBank và đối tác - được mô tả là doanh nghiệp bất động sản hàng đầu trong nước, sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng ngay trong tháng 8/2026.
Tin tức này ngay lập tức khiến thị trường "bùng nổ" với những ước tính khác nhau về lợi nhuận mà VietinBank thu được cũng như đồn đoán về danh tính của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án.
Thống kê của VietTimes cho thấy có ít nhất 3 đơn vị đã đưa ra dự đoán về lợi nhuận thương vụ. Cụ thể, Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho rằng VietinBank có thể ghi nhận 5.000 tỷ đồng lợi nhuận nếu chuyển nhượng dự án với giá tương đương tổng vốn đầu tư ban đầu.
Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cũng đồng quan điểm khi nhận định VietinBank có thể đạt được lợi nhuận 5.000 tỷ đồng từ việc bán dự án.
Trong khi đó, Chứng khoán KAFI thận trọng hơn khi ước tính lợi nhuận trước thuế của thương vụ vào khoảng 2.000-3.000 tỷ đồng (khoảng 1.600-2.400 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế). "Do dự án dở dang lâu năm, nhiều khả năng sẽ được bán với giá chiết khấu, nhưng ở mức cao nhờ giá trị dự án", KAFI giải thích.
Những "ứng viên" tiềm năng của thương vụ
Cho tới thời điểm hiện tại, VietinBank chưa công bố danh tính bên nhận chuyển nhượng VietinBank Tower. Song, dựa trên mô tả về đối tác là "doanh nghiệp bất động sản hàng đầu trong nước", có thể thấy số đơn vị có khả năng thực hiện thương vụ này rất ít.
Xét vị trí tại khu đô thị Ciputra, quy mô dự án, tổng mức đầu tư và nguồn lực để tiếp tục triển khai, thương vụ nhiều khả năng chỉ phù hợp với những doanh nghiệp bất động sản có tiềm lực tài chính lớn, quỹ đất đáng kể và kinh nghiệm phát triển các dự án quy mô lớn.
Trên thị trường, Vingroup, Sunshine Group, Sun Group, Masterise Group, MIK Group... là những doanh nghiệp có tiềm lực và kinh nghiệm phát triển các dự án lớn.
Với Vingroup, đây là tập đoàn tư nhân lớn nhất Việt Nam, sở hữu doanh nghiệp phát triển nhà ở số 1 thị trường (Vinhomes) cùng hàng loạt thương hiệu đầu bảng khác. Tuy nhiên, có một thực tế là Vingroup gần như chưa bao giờ thực hiện việc mua lại một dự án dở dang kiểu như VietinBank Tower.
Tập đoàn này thậm chí còn là bên "chuyên bán" với các thương vụ nổi danh như: bán Vincom Bà Triệu, bán Vincom Center A và gần nhất là bán Vincom Nguyễn Chí Thanh.
Vingroup cũng chưa bao giờ mua bất cứ dự án thành phần nào trong đại dự án Ciputra. Chưa kể Vingroup còn đang triển khai hàng loạt đại dự án, trong đó có những toà tháp cao hàng đầu thế giới như: tháp đôi Hanoi Twin Towers 99 tầng, tháp 108 tầng tại Vinhomes Green Paradise… Bởi vậy, rất khó hình dung kịch bản tập đoàn này chi hàng nghìn tỷ đồng để mua lại một dự án tháp đôi đã "đắp chiếu" 16 năm qua.
Chưa kể mới đây ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes khẳng định thực hiện theo chỉ đạo của Chủ tịch Tập đoàn Phạm Nhật Vượng, Vinhomes quyết định ngừng hoàn toàn việc mở rộng quỹ đất dự án tại Việt Nam.
Với MIK Group và Masterise Group, có thể nhận thấy, mặc dù 2 tập đoàn này rất chăm "đi chợ", nhưng hầu hết là mua lại các dự án thành phần trong các đại dự án của Vinhomes. Lần hiếm hoi Masterise Group mua dự án không phải từ Vinhomes là khu đô thị The Global City, còn với MIK Group là thương vụ thâu tóm Cát Bà Amatina từ tay Vinaconex.
BRG Group cũng là một ứng viên đáng kể, song với việc đang theo đuổi dự án Thành phố Thông minh Bắc Hà Nội, trong đó có hạng mục tháp tài chính 108 tầng, khả năng tập đoàn này thâu tóm thêm một dự án tháp đôi dở dang vẫn là dấu hỏi.
Trong khi Sunshine Group là cái tên đáng chú ý bởi lịch sử mua lại nhiều dự án thành phần trong khu đô thị Ciputra.
Ngoài ra, không thể không nhắc tới ông lớn Sun Group. Trong 2 năm trở lại đây, tập đoàn của ông Lê Viết Lam đã mở rộng danh mục quỹ đất và dự án trên toàn quốc với tốc độ nhanh chưa từng có. Từ một đơn vị chuyên về bất động sản nghỉ dưỡng, cáp treo và công viên chủ đề, Sun Group đã vươn mình thành nhà phát triển bất động sản đô thị hàng đầu với hàng loạt dự án chung cư nội đô các thành phố lớn cùng các đại đô thị có quy mô hàng trăm, thậm chí hàng nghìn ha. Việc thâu tóm 1 dự án văn phòng, khách sạn, thương mại dịch vụ sẽ giúp Sun Group hoàn chỉnh hệ sinh thái bất động sản để khẳng định vị thế hàng đầu của mình.
Tất nhiên, thị trường không chỉ có những "tay chơi" như trên. Ở thời điểm hiện tại, Việt Nam có khá nhiều tập đoàn bất động sản sở hữu quy mô tài sản hàng tỷ USD như: Sovico Holdings, Eurowindow Holding, T&T Group… Việc một trong số đó trở thành chủ nhân mới của VietinBank Tower không phải điều đáng ngạc nhiên.
Nhưng dù là ai, độ khó của thương vụ VietinBank Tower cũng không giảm bớt. Với tổng mức đầu tư 10.267 tỷ đồng (xác định tại thời điểm năm 2013), giả sử đến nay vẫn không đổi thì bên mua cũng phải chi ra không dưới 5.000 tỷ đồng để hoàn thiện dự án. Thêm vào đó, việc vận hành không hề đơn giản nếu như tuân theo phương án năm 2018 của VietinBank (cho ngân hàng này thuê lại tháp 68 tầng).
Với những đặc điểm đó, thị trường rất háo hức đón chờ danh tính của bên nhận chuyển nhượng VietinBank Tower cũng như xem cấu trúc tài chính của thương vụ. Đó nhiều khả năng sẽ là một trong những sự kiện đáng nhớ nhất của năm 2026.
