Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels khu vực Châu Á Thái Bình Dương đã dành cho VietTimes cuộc phỏng vấn riêng về nội dung này.
- Trong thời gian qua, những con số cam kết tỷ lệ lợi nhuận (từ 8-12%/năm) mang lại từ thị trường Condotel đang rất hấp dẫn. Vậy theo ông, "thông điệp" cam kết lợi nhuận có phải là nhân tố thu hút người mua và những cam kết về tỷ lệ lợi nhuận này liệu có “quảng cáo quá đà” hay không?
Thông thường, những sản phẩm “Căn hộ khách sạn” và “Ngôi nhà thứ hai” sẽ không đủ khả năng tạo ra được tỷ lệ hoàn vốn cao, bởi đặc tính của sản phẩm là phải phụ thuộc vào mặt vận hành của toàn bộ dự án để có thể cạnh tranh với các thành phần khách sạn và resort. Chi phí hoạt động điển hình cho một dự án thuần Condotel với đầy đủ dịch vụ hay resort tùy vào tiện ích và định vị, thường dao động trong khoảng 45% đến 65% trên tổng doanh thu.
Ngoài ra, lợi nhuận đầu tư dự kiến còn phụ thuộc khá nhiều vào giá. Với loại sản phẩm diện tích nhỏ với mức giá phải chăng, lợi nhuận mỗi năm có thể lên đến 8% trên mức giá bán, còn một số căn lớn với mức giá cao hơn thường chỉ đạt được mức lợi nhuận thấp chỉ khoảng 4% - 5% so với giá bán.
Điều này tùy thuộc vào điều kiện thị trường, việc sử dụng của Chủ sở hữu và năng lực của công ty quản lý để có thể đạt được mức lợi nhuận mong đợi.
Điều này tùy thuộc vào điều kiện thị trường, việc sử dụng của Chủ sở hữu và năng lực của công ty quản lý để có thể đạt được mức lợi nhuận mong đợi.
- Vậy căn cứ nào để chủ đầu tư có thể đảm bảo cam kết, bởi nếu đúng như cam kết (lợi nhuận từ 8-12%/năm) thì chỉ sau 10 năm là người mua đã thu hồi vốn và như vậy có quá nhanh!
Nhằm thúc đẩy hoạt động bán hàng, phương pháp phổ biến nhất được áp dụng trong thời gian qua đó là cung cấp chương trình cam kết cho thuê. Phương pháp này hiện nay rất được ưa chuộng tại các nước như Thái Lan.
Đây là thị trường đang diễn ra sự cạnh tranh rất gay gắt, do đó đòi hỏi chủ đầu tư cần phải tăng cường đưa ra nhiều chương trình hơn cho người mua để tạo sự tin tưởng vào dự án của họ. Tỷ lệ cam kết cho thuê tại Việt Nam hiện đạt mức rất cao 8%-12% trong thời gian dài. Mức này khá cao so với thị trường Thái Lan và Bali, thường Chủ đầu tư chỉ đưa ra mức 7% và cao hơn chỉ với một số trường hợp đặc biệt.
Trong một số trường hợp, cam kết lợi nhuận được hỗ trợ bởi ngân hàng nhưng phần lớn các sản phẩm hiện nay được cam kết bởi các công ty phát triển dự án (SPV – Công ty phục vụ mục đích đặc biệt). Các sản phẩm với chương trình cam kết này càng trở nên rủi ro hơn cho người mua khi một số Chủ đầu tư ít kinh nghiệm nhưng phát triển dự án quy mô lớn mà không đủ nguồn vốn hoặc hỗ trợ từ ngân hàng.
Dự án Cocobay là một trong những sản phẩm có mức cam kết chi trả lợi nhuận cao tại Đà Nẵng
- Theo ông, liệu cam kết lợi nhuận được các chủ đầu tư đưa ra có gặp những rủi ro gì không?
Rủi ro chủ yếu đến từ việc vận hành sau khi đã hoàn thiện, trong trường hợp mức cam kết lợi nhuận cao hơn dòng tiền hoạt động kinh doanh thu về, khi đó, chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn của mình để đảm bảo mức tỷ lệ như đã cam kết.
Do đó, trong một số trường hợp, mức cam kết lợi nhuận được đẩy qua cho người mua, thể hiện qua giá bán cao hơn nhằm đảm bảo việc cam kết lợi nhuận trong dài hạn cho khách hàng. Cấu trúc này thu hút cả người mua lẫn các nhà đầu tư nhưng cần phải được Chủ đầu tư hoạch định một cách kỹ lưỡng và phân tích cẩn thận trước khi thực hiện.
- Xin cảm ơn ông!
Kỳ tiếp: Condotel và những ranh giới khó lường
