Bất động sản Trung Quốc hết thời “bán nhà trên giấy”

Sau hơn ba thập niên vận hành dựa trên công thức “nợ cao – quay vòng vốn nhanh – bán nhà hình thành trong tương lai”, cỗ máy từng giúp bất động sản Trung Quốc tăng trưởng thần tốc đang bước vào giai đoạn cuối.

Ngày 28/8, Bộ Nhà ở và Phát triển đô thị - nông thôn Trung Quốc cùng Bộ Tài nguyên và Cục Quản lý tài chính quốc gia ban hành “Thông báo về việc hoàn thiện chế độ bán nhà ở thương mại”. Đây được xem là dấu mốc quan trọng, báo hiệu thị trường bất động sản Trung Quốc chuyển từ “thời đại bán nhà đang hình thành” sang “thời đại bán nhà hiện hữu (đã có)”.

Đây không chỉ là một điều chỉnh chính sách. Đằng sau nó là sự thay đổi trong cách vận hành của cả ngành bất động sản.

Kỷ nguyên mà chủ đầu tư có thể dựa vào bản vẽ và hợp đồng để thu trước tiền của khách hàng, rồi sử dụng dòng tiền đó để tiếp tục xây dựng hay dùng vào việc khác, đang dần khép lại. Theo quy định mới, nếu vẫn áp dụng hình thức bán trước, công trình phải hoàn thành phần kết cấu chính, đạt tới giai đoạn cất nóc mới được mở bán.

Mục đích là giảm nguy cơ dự án đình trệ, bỏ dở và người mua phải chờ đợi nhiều năm để nhận nhà. Một chuyên gia trong ngành nhận định, chính sách mới đang đưa những rủi ro về tiến độ, chi phí vốn và chất lượng công trình – vốn trước đây phần lớn được chuyển sang người mua – trở lại phía doanh nghiệp phát triển dự án.

Đồng thời, đây cũng là tín hiệu cho thấy Trung Quốc muốn giảm sự phụ thuộc vào “tài chính đất đai” và mô hình tăng trưởng dựa quá nhiều vào đòn bẩy, chuyển sang coi trọng chất lượng sản phẩm, vận hành tài sản hiện hữu và dòng tiền bền vững.

Từ “bán hoa vải” đến bán nhà trên giấy

Chế độ bán nhà hình thành trong tương lai không phải sản phẩm do Trung Quốc đại lục sáng tạo. Nguồn gốc của nó được cho là bắt đầu từ một tập quán ở miền Nam Trung Quốc: “bán hoa vải”. Khi cây vải vừa ra hoa, người trồng cần tiền mua phân bón, thuốc bảo vệ thực vật nên bán trước vụ thu hoạch tương lai cho thương lái.

Năm 1953, doanh nhân Hong Kong Hoắc Anh Đông đưa ý tưởng này vào lĩnh vực bất động sản. Nếu quả vải mới ra hoa đã có thể bán trước, tại sao một căn nhà mới nằm trên bản vẽ lại không thể bán theo từng tầng, từng căn?

Từ đó hình thành khái niệm “lâu hoa”, tức căn nhà chưa hoàn thành nhưng đã được bán trước. Mô hình này sau đó kết hợp với trả góp và tín dụng ngân hàng, giúp người dân có thể mua nhà mà không cần thanh toán toàn bộ ngay từ đầu. Nó nhanh chóng trở thành một động lực quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản Hong Kong.

Năm 1994, mô hình bán nhà trước được đưa vào Trung Quốc đại lục, đúng lúc quá trình đô thị hóa bắt đầu tăng tốc và các doanh nghiệp địa ốc thiếu vốn nghiêm trọng.

Trong hơn 30 năm tiếp theo, diện tích nhà ở bình quân đầu người tại đô thị Trung Quốc tăng từ chưa tới 15 m² vào đầu thập niên 1990 lên hơn 40 m² vào cuối năm 2023. Bài toán thiếu nhà ở về cơ bản được giải quyết.

Không thể phủ nhận, bán nhà hình thành trong tương lai từng là một “động cơ tăng trưởng” cực kỳ hiệu quả. Nó giúp doanh nghiệp huy động vốn nhanh, thu hút dòng tiền xã hội và đẩy mạnh tốc độ xây dựng đô thị.

Nhưng chính cơ chế này cũng tạo ra những rủi ro ngày càng lớn: đòn bẩy quá cao, sử dụng sai mục đích tiền bán nhà và nguy cơ dự án không thể hoàn thành.

Cuộc chơi “nợ cao, quay vòng nhanh” đi đến hồi kết

“3 tháng lấy đất khởi công, 4 tháng mở bán, 5 tháng thu hồi vốn", là mô hình “345” từng được xem là biểu tượng cho thời kỳ tăng trưởng nóng của bất động sản Trung Quốc.

Bán nhà trước mang lại cho các doanh nghiệp một công cụ huy động vốn khổng lồ. Từ đó hình thành công thức quen thuộc: Nợ cao – đòn bẩy cao – quay vòng vốn nhanh.

Trong cuộc đua ấy, năng lực quan trọng nhất của một doanh nghiệp không còn là xây nhà tốt hay thiết kế đẹp, mà là thu hồi vốn càng nhanh càng tốt. Một cựu nhân viên doanh nghiệp địa ốc từng mô tả đòn bẩy giống như “mạch máu” của các công ty bất động sản. Với một lượng vốn tự có tương đối nhỏ, doanh nghiệp có thể dựa vào tiền bán nhà trước và các công cụ tài chính để triển khai những dự án lớn gấp nhiều lần vốn ban đầu. Doanh nghiệp đặt cược vào một giả định tưởng như chắc chắn: giá nhà sẽ tiếp tục tăng và dòng tiền sẽ không bao giờ cạn.

Trong giai đoạn 2015-2020, mô hình này đạt đỉnh. Số doanh nghiệp bất động sản có doanh thu trên 100 tỷ NDT tăng mạnh, nhiều “đại gia địa ốc” liên tục xuất hiện trong bảng xếp hạng người giàu.

Chẳng hạn, doanh thu bán hàng của Vanke, tăng từ 261,47 tỷ NDT năm 2015 lên khoảng 704,15 tỷ NDT năm 2020. Không ít doanh nghiệp còn mở rộng sang xe năng lượng mới, bóng đá, tài chính và nhiều lĩnh vực khác.

Vấn đề là một phần tiền khách hàng trả trước không được sử dụng hoàn toàn cho dự án đã bán, mà được chuyển sang mua đất mới, mở rộng quy mô hoặc đầu tư vào lĩnh vực khác.

Khi thị trường tăng trưởng, mô hình này tạo ra cảm giác thịnh vượng. Nhưng từ năm 2021, mọi thứ bắt đầu đảo chiều. Chính sách “ba lằn ranh đỏ” siết tín dụng, trong khi giá nhà và kỳ vọng thị trường suy yếu. Khi dòng tiền mới không còn liên tục chảy vào, mô hình dựa trên đòn bẩy cao nhanh chóng bộc lộ điểm yếu.

Từ đó “bảo đảm bàn giao nhà” trở thành khẩu hiệu mới, thay thế cho “quay vòng vốn nhanh”.

Bước ngoặt từ "nhà trên giấy" sang nhà thật

Chính sách ngày 28/8 được ban hành trong bối cảnh chiến dịch “bảo đảm bàn giao nhà” đã đạt kết quả khả quan. Theo số liệu của Bộ Nhà ở và Phát triển đô thị - nông thôn, trong số 3,96 triệu căn thuộc nhóm dự án trọng điểm cần xử lý, khoảng 3,918 triệu căn đã được bàn giao, đạt tỷ lệ gần 99%.

Trong vài năm gần đây, nhà hiện hữu hoặc nhà gần hoàn thiện cũng đã trở thành sản phẩm bán chủ lực của nhiều doanh nghiệp.

Chính sách mới áp dụng cách tiếp cận “phân định mới - cũ”. Các dự án sử dụng đất mới được giao hoặc chưa có giấy phép quy hoạch xây dựng được khuyến khích ưu tiên bán nhà hiện hữu.

Với những dự án vẫn lựa chọn bán trước, yêu cầu được nâng lên: công trình phải hoàn thành kết cấu chính mới được mở bán.

Đồng thời, việc quản lý tiền của người mua được siết chặt. Tiền đặt cọc, tiền trả trước và khoản vay mua nhà phải được đưa vào tài khoản giám sát, chỉ được giải phóng khi dự án hoàn thành và đáp ứng các điều kiện bàn giao cần thiết.

Chính sách cũng thúc đẩy mô hình “giao nhà đồng thời giao giấy chứng nhận”, giúp người mua nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu cùng thời điểm nhận nhà.

Đáng chú ý, trước khi chính sách mới được ban hành, đã có 39 thành phố và địa phương cấp quận/huyện triển khai thí điểm hoặc thúc đẩy bán nhà hiện hữu.

Ưu điểm lớn nhất của mô hình này có thể gói gọn trong một câu: “Thấy gì, nhận nấy”. Người mua không còn phải đặt cược vào phối cảnh 3D, căn hộ mẫu hay những lời hứa của nhân viên bán hàng. Họ có thể trực tiếp nhìn thấy căn nhà, chất lượng xây dựng, ánh sáng, cảnh quan và tiện ích trước khi quyết định xuống tiền.

Bất động sản Trung Quốc sẽ phải “làm thật” hơn

Đối với các doanh nghiệp địa ốc, thời đại “nợ cao, đòn bẩy cao và quay vòng nhanh” – đang đi đến hồi kết.

Năng lực cạnh tranh trong tương lai sẽ chuyển từ khả năng huy động và xoay vòng vốn sang nghiên cứu sản phẩm, kiểm soát chất lượng công trình và quản trị chuỗi cung ứng.

Một hệ quả khó tránh là lợi nhuận có thể giảm, bởi thời gian thu hồi vốn kéo dài đồng nghĩa doanh nghiệp phải chịu chi phí vốn và lãi vay cao hơn.

Cách ngân hàng đánh giá doanh nghiệp cũng có thể thay đổi: thay vì chủ yếu nhìn vào quy mô và thương hiệu của cả tập đoàn, chất lượng và khả năng tạo dòng tiền của từng dự án sẽ được coi trọng hơn.

Sự phân hóa trong ngành vì thế sẽ ngày càng rõ. Tính đến tháng 8/2026, doanh số thuộc quyền sở hữu của 100 doanh nghiệp bất động sản tiêu biểu trong 8 tháng đầu năm đạt khoảng 1.425,64 tỷ NDT, giảm 12% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, 17 trong số 20 doanh nghiệp dẫn đầu về doanh số là doanh nghiệp trung ương hoặc doanh nghiệp nhà nước địa phương.

Điều đó cho thấy một trật tự mới đang hình thành: Từ cuộc đua quy mô sang cuộc đua chất lượng; từ tốc độ quay vòng vốn sang chất lượng tăng trưởng; từ bán giấc mơ trên giấy sang bán sản phẩm có thật.

Theo Creaders