Bất động sản nguội lạnh, tài chính đất đai địa phương Trung Quốc mất hơn một nửa sau 4 năm

“Tài chính đất đai” là nguồn thu ngoài ngân sách của chính quyền địa phương cấp tỉnh Trung Quốc, dựa trên quyền sở hữu đất đai thuộc nhà nước, thông qua việc đấu thầu – đấu giá – niêm yết để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, kèm theo các khoản thuế phí liên quan và tài trợ vốn bằng thế chấp đất đai.

Trong một thời gian dài, bán đất là một trong những nguồn thu ổn định và béo bở nhất của chính quyền địa phương Trung Quốc, là động lực quan trọng thúc đẩy đầu tư hạ tầng và tăng trưởng kinh tế, đồng thời chiếm tỷ trọng rất cao trong năng lực tài chính của địa phương.

Nhưng cùng với việc thị trường bất động sản liên tục hạ nhiệt, “con bò sữa tiền mặt” này đang mất máu rõ rệt — và đã lao dốc suốt 4 năm liền, mô hình này không còn bền vững, đang bước vào giai đoạn chuyển đổi và tái cấu trúc.

Số liệu mới nhất cho thấy, năm 2025, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chính quyền địa phương Trung Quốc đã bốc hơi tới 4,6 nghìn tỷ NDT so với đỉnh cao năm 2021, tương đương mức giảm 52,3%, tức mất hơn một nửa nguồn thu.

4 năm giảm liên tiếp, năm nào cũng mức “hai chữ số”

Theo dữ liệu công khai của Bộ Tài chính Trung Quốc được trang Nhất Tài Kinh (Yicai) trích dẫn: Năm 2025, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chính quyền các địa phương (cấp tỉnh) chỉ còn 4,1 nghìn tỷ NDT, giảm 14,7% so với cùng kỳ năm 2024. Đây đã là năm thứ tư liên tiếp kể từ 2022 ghi nhận mức giảm liên tục ở mức hai chữ số.

So với mức đỉnh lịch sử 8,7 nghìn tỷ NDT năm 2021, chỉ trong vài năm ngắn ngủi, nguồn thu từ bán đất của các địa phương không chỉ giảm một nửa mà còn hơn thế, bất động sản nguội lạnh, tài chính đất đai không trụ nổi.

Ông La Chí Hằng, nhà kinh tế trưởng của công ty chứng khoán Yuekai Securities, chỉ ra nguyên nhân then chốt: Cấu trúc cung – cầu của thị trường bất động sản đã thay đổi một cách căn bản. Trước đây là nhà không đủ để bán; còn hiện nay là dư cung mang tính cơ cấu + thiếu nhà ở chất lượng cao cùng tồn tại.

Trong bối cảnh doanh số bán hàng ảm đạm, dòng tiền căng thẳng, doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn trong vận hành, các nhà phát triển không còn dám mạnh tay mua đất như trước, vì thế “sân khấu bán đất” của chính quyền địa phương cũng dần vắng lặng.

Các địa phương diễn biến khác nhau, nhưng xu hướng chung là đi xuống

Xét theo từng tỉnh, thành, tình hình bán đất có sự phân hóa rõ rệt: Bắc Kinh thu từ bán đất năm ngoái vẫn tăng nhẹ 4,7%; Quảng Đông giảm 11%; Hà Nam lao dốc mạnh giảm tới 27,7%...

Tuy một số thành phố tuyến đầu còn gắng gượng trụ vững, nhưng dữ liệu trên phạm vi toàn quốc vẫn suy yếu trên diện rộng, toàn bộ chuỗi bất động sản cùng lúc hạ nhiệt.

Số liệu của Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc cho thấy, trong năm 2025 tổng đầu tư phát triển bất động sản khoảng 8,3 nghìn tỷ NDT, giảm 17,2%; doanh thu bán nhà ở thương mại khoảng 8,4 nghìn tỷ NDT, giảm 12,6%. Điều này đồng nghĩa với từ phát triển – bán hàng – đến mua đất, toàn bộ vòng tuần hoàn của bất động sản đều đang đồng loạt chậm lại, áp lực thực sự mới chỉ bắt đầu lộ diện

Ông La Chí Hằng thẳng thắn nhận định: sự điều chỉnh sâu của bất động sản đã trực tiếp bóp nghẹt nguồn thu từ bán đất của địa phương, và hệ quả là nguồn lực tài chính khả dụng của chính quyền địa phương suy giảm, áp lực trả nợ tăng lên đồng thời. Nói cách khác, không chỉ là thiếu tiền để phát triển, mà ngay cả các khoản nợ cũ cũng ngày càng khó xử lý.

“Tài chính đất đai” đã đi đến hồi kết và cách tháo gỡ

Theo ông La Chí Hằng, mô hình “tài chính đất đai” mà Trung Quốc từng phụ thuộc nặng nề, trong bối cảnh hiện nay, đã rất khó duy trì, con đường phía trước chỉ còn một lựa chọn khó khăn hơn: phải nuôi dưỡng lực lượng sản xuất mới, tìm kiếm động lực tăng trưởng kinh tế mới, giảm sự phụ thuộc vào nguồn thu từ bán đất.

Nhưng đó là một con đường, không thể đi nhanh, cũng không hề dễ dàng. Khi nhà không còn dễ bán, khi đất không còn đắt giá, tài chính địa phương Trung Quốc đang bước vào một thời kỳ buộc phải chuyển đổi một cách triệt để.

Để từng bước thoát khỏi sự phụ thuộc quá mức vào tài chính đất đai, các địa phương phải tìm kiếm và bồi dưỡng lực lượng sản xuất mới, nguồn thu thuế mới và động lực tăng trưởng kinh tế mới.

Hoàn thiện thể chế, xây dựng hệ thống tài chính – thuế khóa phù hợp với quyền hạn của địa phương, thúc đẩy thiết lập các nguồn thu ổn định dài hạn, như thuế bất động sản.

Tối ưu hóa cung, chuyển từ phụ thuộc vào tăng lượng (bán đất mới) sang tối ưu hóa tồn lượng. Chính quyền các địa phương bắt đầu mua lại đất bỏ hoang, tăng cường điều tiết để ổn định thị trường bất động sản.

Tóm lại, “Tài chính đất đai” – trụ cột từng nâng đỡ ngân sách địa phương Trung Quốc – đang đi đến giới hạn lịch sử, buộc phải chuyển mình từ mô hình tăng trưởng dựa vào bán đất sang một cấu trúc tài chính bền vững hơn.

Theo Creaders, Wforum