Chi phí mua nhà hiện đã giảm xuống mức thấp kỷ lục, giao dịch tại nhiều đô thị lớn khởi sắc và niềm tin của người mua dần được cải thiện. Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng thị trường vẫn cần thêm thời gian để xác lập một chu kỳ phục hồi bền vững.
Năm 2017, tại một diễn đàn ở Hàng Châu, tỷ phú Jack Ma từng nói: "Sau 8 năm nữa, thứ rẻ nhất ở Trung Quốc có thể sẽ là nhà ở". Phát biểu này từng bị chế giễu, bởi thời điểm đó giá nhà tăng phi mã, có nơi gần như tăng gấp đôi chỉ trong một năm. Nhưng đến tháng 7/2026, nhiều người cho rằng lời dự báo ấy đang mang một ý nghĩa hoàn toàn khác.
Điều Jack Ma muốn nói không phải là giá nhà sẽ rẻ như rau, mà là vai trò của bất động sản trong đời sống người Trung Quốc sẽ thay đổi căn bản. Và hàng loạt chính sách mới ban hành trong tháng 7 được xem là dấu mốc cho sự chuyển đổi đó.
Sau nhiều năm suy giảm do khủng hoảng nợ của các doanh nghiệp địa ốc và nhu cầu mua nhà suy yếu, thị trường bất động sản Trung Quốc đang đón nhận những tín hiệu khả quan đầu tiên nhờ loạt chính sách hỗ trợ được chính phủ nước này triển khai từ đầu tháng 7.
Sáu bộ ngành đồng loạt tung gói hỗ trợ lớn nhất trong hơn 10 năm
Ngày 6/7, sáu cơ quan trung ương gồm Bộ Nhà ở và Phát triển đô thị - nông thôn, Ngân hàng Nhân dân, Bộ Tài chính, Cục Quản lý tài chính quốc gia, Tổng cục Thuế và Bộ Tài nguyên thiên nhiên Trung Quốc đồng loạt công bố một gói chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản.
Các biện pháp bao trùm từ tín dụng, thuế, xử lý hàng tồn kho, quản lý đất đai, hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp địa ốc đến phát triển nhà ở bảo đảm. Giới trong ngành đánh giá đây là đợt kích thích mạnh nhất kể từ năm 2015, thậm chí gọi là "siêu chính sách".
Hạ thấp kỷ lục tiền đặt cọc và lãi suất vay mua nhà
Theo chính sách mới, tỷ lệ trả trước đối với căn nhà mua đầu tiên được thống nhất trên phạm vi toàn quốc ở mức 15%, trong khi người mua căn nhà thứ hai chỉ cần trả trước 25%. Đối với một căn hộ trị giá 3 triệu NDT, số tiền đặt cọc giảm từ khoảng 600.000 xuống còn 450.000 NDT, giúp các gia đình tiết kiệm tới 150.000 tệ ngay từ thời điểm mua nhà.
Song song với đó, lãi suất cho vay mua nhà cũng giảm xuống vùng thấp nhất trong nhiều năm. Lãi suất tham chiếu (LPR) kỳ hạn trên 5 năm được duy trì ở mức 3,5%, trong khi nhiều ngân hàng thương mại áp dụng mức lãi suất thực tế chỉ từ 3,05-3,45% đối với người mua nhà lần đầu. Lãi suất vay từ Quỹ tiết kiệm nhà ở (HPF) cũng giảm còn khoảng 2,6%.
Theo tính toán, với khoản vay 2 triệu NDT trong thời hạn 30 năm, người mua có thể giảm khoản thanh toán hàng tháng từ hơn 9.000 NDT xuống còn khoảng 8.500 NDT, đồng thời tiết kiệm gần 200.000 NDT tiền lãi trong toàn bộ thời gian vay.
Không chỉ người mua mới được hưởng lợi, các khoản vay mua nhà cũ có lãi suất cao hơn mức LPR cộng 30 điểm cơ bản cũng được điều chỉnh về khoảng 3,5%. Chính sách này dự kiến tác động tới hơn 100 triệu người vay, giúp nhiều hộ gia đình giảm từ 1.000-1.500 NDT tiền trả nợ mỗi tháng.
Các ưu đãi thuế cũng được mở rộng. Chính sách hoàn thuế thu nhập cá nhân đối với người bán nhà để mua nhà khác được kéo dài đến cuối năm 2027. Phạm vi áp dụng ưu đãi thuế trước bạ cho người mua nhà lần đầu được mở rộng, đồng thời thuế đối với giao dịch nhà cũ tiếp tục được cắt giảm.
Trước đây nhiều gia đình muốn đổi sang nhà rộng hơn nhưng bị chi phí thuế quá lớn nên chần chừ. Nay các rào cản này được tháo gỡ, nhu cầu đổi nhà bị dồn nén suốt hai, ba năm qua có thể được giải phóng.
Dữ liệu thị trường bắt đầu cải thiện
Việc chính phủ tung gói hỗ trợ vào tháng 7 không phải ngẫu nhiên. Dữ liệu nửa đầu năm cho thấy thị trường bất động sản vẫn chịu áp lực giảm sâu hơn dự kiến, một số chỉ số trong quý II tiếp tục đi xuống. Nếu để kéo dài, thị trường có nguy cơ rơi vào vòng xoáy suy giảm.
Việc sáu bộ ngành cùng lúc hành động được xem là thông điệp rằng chính phủ Trung Quốc muốn xác lập "đáy chính sách" và trấn an thị trường.
Những thay đổi về chính sách đang phản ánh dần vào diễn biến thị trường. Theo số liệu do Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS) công bố giữa tháng 7, giá nhà cũ tại bốn thành phố cấp một trong tháng 6 tăng trung bình 0,3% so với tháng trước.
Trong đó, Thượng Hải và Quảng Châu cùng tăng 0,4%, Thâm Quyến tăng 0,3%, còn Bắc Kinh tăng 0,1%. Nhiều môi giới bất động sản cho biết tốc độ giao dịch đối với các căn hộ có vị trí tốt và chất lượng cao đã cải thiện rõ rệt so với đầu năm.
Ở nhóm thành phố cấp hai, dù giá nhà cũ vẫn giảm bình quân 0,3%, nhưng những đô thị như Hàng Châu, Thành Đô và Vũ Hán đã xuất hiện dấu hiệu đà giảm chững lại. Một số khu vực trung tâm ở Vô Tích và Từ Châu cũng ghi nhận lượng giao dịch và giá bán dần ổn định.
Trong khi đó, các thành phố cấp ba và cấp bốn vẫn tiếp tục quá trình điều chỉnh, song tốc độ giảm đã chậm hơn trước. Những địa phương có dân số tăng và nền tảng công nghiệp tốt bắt đầu chứng kiến lượng giao dịch gia tăng.
Thị trường đang bước qua giai đoạn khó khăn nhất
Theo ông Thôi Đông Thụ, Tổng thư ký Hiệp hội Xe du lịch Trung Quốc (CPCA), người nhiều lần bình luận về xu hướng kinh tế tiêu dùng và thị trường nội địa, việc chính phủ đồng loạt triển khai các biện pháp hỗ trợ cho thấy quyết tâm ổn định kỳ vọng của thị trường và củng cố niềm tin của người dân.
Trong khi đó, nhiều tổ chức nghiên cứu cho rằng điều đáng chú ý nhất không nằm ở việc giá nhà có tăng trở lại hay không, mà ở sự thay đổi của mô hình phát triển.
Theo nhận định của các chuyên gia trong ngành bất động sản Trung Quốc, thị trường đang chuyển từ mô hình tăng trưởng dựa trên đầu cơ và kỳ vọng giá tăng sang mô hình lấy nhu cầu ở thực làm trung tâm. Những yếu tố như tốc độ gia tăng dân số, khả năng tạo việc làm, thu nhập của người dân và năng lực phát triển công nghiệp của từng địa phương sẽ ngày càng quyết định giá trị bất động sản.
Điều này đồng nghĩa với việc không phải mọi địa phương đều sẽ phục hồi như nhau. Các thành phố có sức hút về dân số và kinh tế nhiều khả năng sẽ hồi phục nhanh hơn, trong khi những khu vực có dân số suy giảm vẫn phải đối mặt với áp lực dư cung.
Từ tài sản đầu tư trở về giá trị để ở
Một điểm đáng chú ý khác là thị trường bất động sản Trung Quốc đang dần quay trở lại đúng chức năng ban đầu.
Theo kết quả Tổng điều tra dân số lần thứ bảy, bình quân mỗi hộ gia đình thành thị tại Trung Quốc hiện sở hữu khoảng 1,1 căn nhà. Điều đó cho thấy bài toán hiện nay không còn là thiếu nguồn cung, mà là nâng cao chất lượng nhà ở, hạ tầng, dịch vụ và môi trường sống.
Giới quan sát cho rằng mô hình phát triển mới sẽ dựa trên hai trụ cột: nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu cải thiện chất lượng cuộc sống và nhà ở bảo đảm dành cho người có thu nhập thấp hoặc người mua nhà lần đầu. Đây cũng là định hướng mà Trung Quốc nhiều lần nhấn mạnh trong chiến lược phát triển thị trường nhà ở những năm gần đây.
Phục hồi nhưng chưa trở lại thời kỳ tăng nóng
Dù nhiều chỉ số đã phát đi tín hiệu tích cực, phần lớn chuyên gia đều cho rằng thị trường bất động sản Trung Quốc khó có khả năng quay trở lại chu kỳ tăng giá mạnh như giai đoạn trước năm 2021.
Thay vào đó, quá trình phục hồi nhiều khả năng sẽ diễn ra từng bước, với trọng tâm là xử lý lượng hàng tồn kho, khôi phục niềm tin của người mua và tạo lập mặt bằng phát triển ổn định hơn.
Việc giảm lãi suất, hạ tỷ lệ trả trước và mở rộng các ưu đãi thuế được kỳ vọng sẽ tiếp tục kích thích nhu cầu mua nhà trong nửa cuối năm 2026. Nếu các biện pháp này phát huy hiệu quả, thị trường bất động sản Trung Quốc có thể bước qua giai đoạn điều chỉnh kéo dài để tiến tới một chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn, trong đó nhà ở được nhìn nhận trước hết là nơi an cư thay vì công cụ đầu cơ tài chính.
Theo Creaders, NetEase
