Doanh thu đấu giá đất ở Bắc Kinh lao dốc 66%, nhà ở khu trung tâm giảm giá vẫn ế ẩm

26/06/2026 07:31

Thị trường đất đai, bất động sản Trung Quốc chìm trong suy thoái, doanh thu giảm 66%, các nhà đầu tư thu hẹp quy mô, trong khi giá nhà trung tâm Bắc Kinh giảm mạnh.

Thị trường bất động sản Bắc Kinh đang lao dốc, "giảm không thấy đáy". Ảnh: Creaders.

Thị trường đấu giá đất tại Trung Quốc tiếp tục suy giảm mạnh, trong đó doanh thu từ đất ở tại thủ đô Bắc Kinh sụt giảm nghiêm trọng. Trong khi đó, tại một số khu vực từng được xem là "đất vàng" ở phía đông nam vành đai 3, nhiều căn hộ đã giảm giá tới 1 triệu NDT nhưng vẫn không tìm được người mua. Theo các nhà quan sát, nguyên nhân cốt lõi là các ngành kinh tế từng nâng đỡ giá bất động sản đang dần rút lui.

Doanh thu bán đất ở Bắc Kinh giảm tới 66%

Ngày 24/6, Viện Nghiên cứu Chỉ số Trung Quốc (China Index Academy) công bố số liệu cho thấy trong nửa đầu năm 2026, Bắc Kinh chỉ ghi nhận 21 lô đất nhà ở được giao dịch, với tổng tiền sử dụng đất đạt 34,01 tỷ NDT, giảm 66% so với cùng kỳ năm ngoái; tổng diện tích xây dựng được quy hoạch trên các lô đất này đạt khoảng 1,22 triệu m², giảm tới 48%.

Ông Trần Hải Bảo, Tổng biên tập chuyên trang tài chính - bất động sản Leju Finance (Lạc cư tài kinh), nhận xét rằng thị trường chỉ có thể được mô tả bằng mấy chữ: "Giảm không thấy đáy". Theo ông, mức giảm 66% của doanh thu bán đất ở là con số rất đáng chú ý.

Tình hình tiêu thụ nhà ở tại Bắc Kinh hiện rất ế ẩm dù giá nhà giảm mạnh. Ảnh: NetEase.

Cung - cầu lệch pha, thị trường đất đai toàn quốc suy giảm

Ông Trần cho rằng nguyên nhân chính khiến thị trường đi xuống là sự mất cân đối cung - cầu trong các đợt đấu giá đất. Trong năm nay, ở 5 đợt cung cấp đất tập trung đầu tiên, hai quận vốn được săn đón nhất là Triều Dương và Hải Điện hoàn toàn không có dự án mới được đưa ra đấu giá. Mãi tới vòng thứ 6, gần cuối nửa đầu năm, Bắc Kinh mới tung ra ba lô đất tại quận Triều Dương và đều để sang nửa cuối năm mới tổ chức đấu giá.

Sự ảm đạm của thị trường Bắc Kinh phản ánh bức tranh chung của bất động sản Trung Quốc. Báo cáo thị trường đất đai toàn quốc do trang web “Nhà đất Trung Quốc” công bố ngày 24/6 cho thấy cả ba nhóm nhà đầu tư chính đều đang thu hẹp mạnh quy mô mua đất. Đó là: Doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp trung ương; các tập đoàn bất động sản tư nhân lớn; các công ty đầu tư xây dựng hạ tầng địa phương.

Theo số liệu của Công ty thông tin bất động sản Trung Quốc (CRIC), từ tháng 1 đến tháng 5, tổng giá trị mua đất của 100 doanh nghiệp bất động sản lớn nhất Trung Quốc chỉ đạt 270,75 tỷ NDT, giảm 43,9% so với cùng kỳ.

Trong đó: Doanh nghiệp nhà nước chiếm gần 80% tổng giá trị mua đất nhưng vẫn giảm 46,4%; doanh nghiệp tư nhân giảm tới 55,7%; các công ty đầu tư đô thị giảm 40,1%.

Các doanh nghiệp tư nhân gần như rút hết khỏi các phiên đấu giá do một nguyên nhân quan trọng là chi phí vốn. Các doanh nghiệp bất động sản tư nhân hiện phải vay vốn với lãi suất khoảng 8-12%, trong khi doanh nghiệp nhà nước chỉ chịu mức 3-4%.

Áp lực tài chính khiến nhiều tập đoàn tư nhân thu hẹp hoạt động đầu tư. Không ít doanh nghiệp đã giải thể bộ phận đầu tư đất đai, rút hoàn toàn khỏi các phiên đấu giá công khai và chỉ tập trung xử lý các dự án đang có.

Trong 10 doanh nghiệp mua đất lớn nhất hiện nay, chỉ còn duy nhất Tập đoàn Tân Giang (Binjiang) là doanh nghiệp tư nhân.

Trong khi đó, Bộ Tài chính Trung Quốc cho biết doanh thu từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong 5 tháng đầu năm chỉ đạt 804,8 tỷ NDT, giảm 28,7% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nhà ở trung tâm Bắc Kinh giảm giá mạnh vẫn khó bán

Sự suy yếu của thị trường đất ở phản ánh trực tiếp tình trạng trầm lắng của thị trường nhà ở.

Một tài khoản chuyên về bất động sản Bắc Kinh có tên "BeiJingfangjie" (Chị Cả Nhà đất Bắc Kinh) kể lại trường hợp một chủ nhà tại khu Song Tỉnh (Shuangjing), thuộc quận Triều Dương: "Căn hộ đã rao bán suốt ba tháng. Giá giảm tới 1 triệu NDT nhưng vẫn không có ai xem nhà nghiêm túc nào".

Nhà ở tại các khu "đất vàng" trước đây rất đắt, giờ giá giảm sâu vẫn không bán được. Ảnh: NetEase.

Theo nhận định của tài khoản này, nguyên nhân sâu xa là nền tảng kinh tế từng hỗ trợ giá nhà tại Bắc Kinh đang thay đổi. Các khu vực như Song Tỉnh hay Quốc Mậu từng là những địa điểm đắt giá nhất Bắc Kinh nhờ tập trung nhiều doanh nghiệp nước ngoài và tổ chức tài chính.

Tuy nhiên hiện nay, hoạt động của nhiều doanh nghiệp nước ngoài suy giảm, khu vực kinh tế tư nhân gặp khó khăn, nhiều khu dân cư cũ bắt đầu bộc lộ hạn chế về chất lượng xây dựng, tuổi đời công trình và thiết kế.

Theo bài viết của tài khoản này, "vị trí đẹp chỉ là phần vỏ bên ngoài. Động lực kinh tế và chất lượng sản phẩm mới là giá trị cốt lõi. Khi phần cốt lõi suy yếu, vị trí đẹp cũng không còn nhiều ý nghĩa."

Theo thống kê của chuyên trang nhà đất Fang.com về thị trường nhà ở cũ tại Bắc Kinh, trong tuần thứ ba của tháng 6, 10 khu dân cư có mức giảm giá mạnh nhất đều ghi nhận giá giảm trên 4%, trong đó nơi giảm mạnh nhất lên tới 5%.

Xu hướng này cũng tương tự trong hai tuần trước đó. Các khu vực chịu áp lực giảm giá trải rộng từ Triều Dương, Đông Thành, Tây Thành cho tới Đại Hưng và Phòng Sơn.

Điều đáng chú ý, đã có một thay đổi đáng chú ý trong tâm lý thị trường bất động sản Trung Quốc: Quan niệm "mua nhà ở khu trung tâm chắc chắn tăng giá" đang bị thách thức.

Khi tăng trưởng kinh tế chậm lại, khu vực tư nhân suy yếu và nhu cầu nhà ở giảm, ngay cả những khu vực từng được xem là "đất vàng" tại Bắc Kinh cũng không còn đảm bảo khả năng sinh lời như trước. Đây được xem là một trong những biểu hiện rõ nhất của quá trình điều chỉnh kéo dài trên thị trường bất động sản Trung Quốc sau nhiều năm tăng trưởng nóng.