Giá chung cư Hà Nội đồng loạt giảm mạnh

Từ cơn sốt giá đến làn sóng điều chỉnh

Khảo sát của VietTimes cho thấy nhiều dự án từng tăng mạnh trong giai đoạn 2023-2025 đã giảm từ vài trăm triệu đến hơn 1 tỷ đồng mỗi căn.

Tại khu vực Nguyễn Xiển, căn hộ 55 m2 tại Kim Văn - Kim Lũ từng được chào bán khoảng 3,9 tỷ đồng, nay giảm còn khoảng 3,5 tỷ đồng. Cùng khu vực, căn hộ Eco Green Nguyễn Xiển từ mức khoảng 6,2 tỷ đồng hiện chỉ còn khoảng 5,05 tỷ đồng.

Xu hướng điều chỉnh cũng lan sang khu vực phía tây và tây nam Hà Nội. Tại chung cư 19T Kiến Hưng (Hà Đông), căn hộ 70 m2 từng được rao bán khoảng 4,4 tỷ đồng hiện giảm xuống còn khoảng 3,56 tỷ đồng. Tại VOV Mễ Trì, căn hộ cùng diện tích từ mức khoảng 6,5 tỷ đồng lùi về khoảng 5,7 tỷ đồng, trong khi căn hộ 55 m2 tại khu đô thị Dương Nội hiện được chào bán quanh mức 3,55 tỷ đồng, thấp hơn khoảng 700 triệu đồng so với thời điểm đạt đỉnh.

Ngay cả những dự án vốn được xem là “hàng hiệu” của thị trường như Times City hay Royal City cũng không nằm ngoài xu hướng này khi nhiều căn hộ giảm từ 20-30 triệu đồng/m2 tùy vị trí, diện tích và chất lượng hoàn thiện.

Khu vực tây Hồ Tây cũng ghi nhận xu hướng điều chỉnh rõ nét ở phân khúc chuyển nhượng. Tại dự án 6th Element, nhiều căn hộ từng được chào bán quanh mức 145-155 triệu đồng/m2 hiện giảm xuống còn khoảng 120-135 triệu đồng/m2.

Tương tự, Kosmo Tây Hồ cũng xuất hiện nhiều căn giảm từ vùng giá trên 11 tỷ đồng xuống còn khoảng 9-10 tỷ đồng, tương đương khoảng 100-120 triệu đồng/m2 đối với các căn hộ phổ biến. Trong khi đó, tại khu Ngoại giao đoàn, nhiều căn hộ ở các tòa N01, N03 hay Han Jardin từng được rao bán trên 110-120 triệu đồng/m2 nay phổ biến giao dịch quanh ngưỡng 100 triệu đồng/m2 nếu chủ nhà cần bán nhanh.

Ở khu vực vùng ven, mặt bằng giá cũng đang hạ nhiệt. Tại Ecopark (Hưng Yên), giá căn hộ hiện phổ biến thấp hơn khoảng 10% so với đỉnh năm 2025. Trong khi tại Vinhomes Ocean Park 1, 2 và 3, nhiều chủ nhà chấp nhận bán dưới giá hợp đồng mua bán, với mức cắt lỗ phổ biến từ 300-500 triệu đồng mỗi căn nhằm tăng thanh khoản.

Nhìn chung, thị trường căn hộ thứ cấp tại Hà Nội hiện đã giảm từ 10-20% so với đỉnh giá, cá biệt có trường hợp điều chỉnh gần 30%.

Theo anh Nguyễn Đăng Thành, môi giới bất động sản khu vực phía đông Hà Nội, nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc giá căn hộ đã tăng quá nhanh trong 2 năm qua, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân. Cùng với đó, nguồn cung mới dần quay trở lại thị trường khiến người mua có nhiều lựa chọn hơn, buộc các chủ nhà phải giảm giá để cạnh tranh.

Mức giá 180 triệu đồng/m2 của Masterise Cao Xà Lá có hút khách?

Trong bối cảnh thị trường thứ cấp đang bước vào giai đoạn điều chỉnh, giá bán một số dự án mới như Masterise Cao Xà Lá (Lumière Hanoi Seasons Garden) nhận được sự quan tâm của người dân.

Dự án này được phát triển trên khu đất rộng hơn 11 ha tại số 233-235 Nguyễn Trãi - quỹ đất từng là khu liên hợp “Cao - Xà - Lá” trên trục Nguyễn Trãi. Vài tháng trước, thị trường xuất hiện nhiều tin đồn về mức giá lên tới 220-280 triệu đồng/m2, gây nhiều tranh luận bởi vượt xa mặt bằng chung của khu vực.

Tuy nhiên, tại các sự kiện giới thiệu gần đây, bảng giá khảo sát từ các đơn vị phân phối là 120-180 triệu đồng/m2, tùy vị trí căn hộ và chính sách thanh toán. Dù thấp hơn đáng kể so với các mức giá từng được đồn đoán, đây vẫn là một trong những dự án có mặt bằng giá cao nhất khu vực Thanh Xuân.

Với mức tham chiếu khoảng 150 triệu đồng/m2, nếu đặt cạnh các dự án đã đi vào vận hành, cách về giá của Masterise Cao Xà Lá khá rõ nét.

Gold Tower (bàn giao năm 2019) hiện có giá thứ cấp khoảng 97-113 triệu đồng/m2; King Palace dao động từ 88-110 triệu đồng/m2; Thanh Xuân Complex phổ biến từ 95-109 triệu đồng/m2. Xa hơn một chút, các dự án trên trục Nguyễn Tuân - Vũ Trọng Phụng như Imperia Garden hay Rivera Park Hà Nội đang được giao dịch ở mức khoảng 70-100 triệu đồng/m2.

Chỉ có Royal City - dự án nằm cách khu đất Cao Xà Lá khoảng 200 m - hiện có giá chuyển nhượng tương đương, từ 120-170 triệu đồng/m2. Những căn diện tích nhỏ hoặc sở hữu vị trí đẹp được giao dịch quanh ngưỡng 145-170 triệu đồng/m2.

Có thể thấy, mặt bằng giá khảo sát của Masterise Cao Xà Lá cao hơn phần lớn các dự án hiện hữu trong khu vực. Tuy nhiên, sự chênh lệch này cũng phản ánh sự khác biệt về vị trí, thời điểm phát triển và định vị sản phẩm. Trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, dự án mới sở hữu quy mô lớn, tiêu chuẩn phát triển cao và kết nối trực tiếp với tuyến metro được kỳ vọng sẽ tạo ra lợi thế cạnh tranh.

Nếu dự án ghi nhận thanh khoản tích cực ở vùng giá 120-180 triệu đồng/m2, điều đó cho thấy vẫn tồn tại nhóm khách hàng sẵn sàng chi trả cho các sản phẩm sở hữu vị trí đắc địa, thương hiệu mạnh và chất lượng phát triển. Ngược lại, nếu tốc độ bán hàng chậm hơn kỳ vọng, đây có thể là tín hiệu cho thấy thị trường đang bước sang giai đoạn mới, khi yếu tố thương hiệu hay vị trí không còn đủ để bù đắp áp lực về giá bán.

Đổi từ mua nhanh, bán nhanh sang quan sát và chọn lọc

Theo các chuyên gia, sự phân hóa này phản ánh rõ sự thay đổi trong tâm lý người mua sau giai đoạn thị trường tăng nóng. Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho biết năm 2026, thị trường đang bước vào quá trình tái cấu trúc dưới tác động của bối cảnh kinh tế vĩ mô, mặt bằng lãi suất, chính sách tín dụng và việc hoàn thiện khung pháp lý.

Dù nguồn cung tiếp tục gia tăng, giá bán vẫn neo ở mức cao, trong khi giao dịch ngày càng có sự chọn lọc giữa các dự án và phân khúc.

Theo bà Miền, điều đáng chú ý nhất là tâm lý người mua đã thay đổi đáng kể. Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư xuống tiền với kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng, thì nay nhu cầu ở thực và khả năng khai thác dòng tiền từ cho thuê trở thành yếu tố dẫn dắt quyết định đầu tư. Người mua cũng dành nhiều thời gian hơn để tìm hiểu pháp lý, tiến độ dự án, uy tín chủ đầu tư và khả năng khai thác thực tế trước khi xuống tiền.

“Tâm lý sợ mua sai đang dần thay thế tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội”, bà Miền nhận định. Theo bà, người mua hiện ưu tiên các tài sản có khả năng tạo dòng tiền, thanh khoản tốt và giá trị bền vững trong dài hạn, thay vì đầu tư theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước. Chính sự thay đổi này sẽ khiến thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn, trong đó những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và chất lượng sản phẩm được kiểm chứng sẽ có nhiều lợi thế hơn trong việc thu hút khách hàng.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, cũng nhận định áp lực lãi suất, lạm phát cùng những bất ổn kinh tế và địa chính trị toàn cầu đang khiến tâm lý nhà đầu tư thay đổi đáng kể.

“Thị trường đang chuyển từ trạng thái mua nhanh - bán nhanh sang giai đoạn quan sát và chọn lọc. Nhà đầu tư ưu tiên quản trị dòng tiền, chờ thêm các tín hiệu ổn định từ lãi suất, kinh tế vĩ mô và mặt bằng giá trước khi xuống tiền”, ông Tiến cho biết.

Khảo sát khách hàng do One Mount Group thực hiện trong quý I/2026 cho thấy chỉ còn khoảng 36% người được hỏi duy trì nhu cầu rõ rệt với bất động sản, bao gồm nhóm đang cân nhắc và chuẩn bị mua. Con số này giảm đáng kể so với mức 55% của năm 2025.

Đáng chú ý, chỉ 17% khách hàng dự định mua bất động sản trong vòng 6 tháng tới, trong khi 41% lựa chọn thời điểm mua trong vòng một năm tới. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng ngày càng phổ biến trên thị trường.

Theo ông Trần Minh Tiến, năm 2026 không còn là sân chơi của các nhà đầu tư lướt sóng như giai đoạn trước. Thay vào đó, nhóm khách hàng mua để ở, tích sản hoặc đầu tư dài hạn sẽ trở thành động lực chính của thị trường.