Giá của Astor 1 là đắt hay rẻ?
Ra mắt vào tháng 9/2026, Astor 1 - toà tháp chung cư thương mại nằm trên lô đất IA25 thuộc khu đô thị Nam Thăng Long (Ciputra) - nhanh chóng thu hút sự quan tâm lớn của người mua nhà nhờ mức giá niêm yết chỉ 95 triệu đồng/m2.
Đây được xem là mức giá rẻ bất ngờ, bởi Ciputra là "khu nhà giàu" của Thủ đô, nơi các dự án chung cư đang triển khai có giá niêm yết lên tới hàng trăm triệu đồng/m2. Ví dụ Noble Crystal Tây Hồ (của Sunshine Group) có giá 170-190 triệu đồng/m2, Maison Privée (của CapitaLand) có giá 180-190 triệu đồng/m2…
Ngay cả khi so với các khu vực ngoại thành, mức giá của Astor 1 cũng rẻ hơn đáng kể. Chẳng hạn tại xã An Khánh (huyện Hoài Đức cũ), ven đường vành đai 3.5, chung cư Imperia Sky Park (của MIK Group), chung cư Metropoli5 (của Vietradico) đều đang rao bán với giá 100-110 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, có một thực tế là mức 95 triệu đồng/m2 không phải là giá bình quân, mang tính đại diện của Astor 1. Đây chỉ là giá khởi điểm và áp dụng cho phương thức thanh toán nhanh, tức khách hàng sử dụng vốn tự có và trả tới 95% giá trị căn hộ.
Trong trường hợp khách mua sử dụng gói vay ngân hàng do chủ đầu tư hỗ trợ (vay 70% giá trị căn hộ, được hỗ trợ lãi suất 0% trong 24 tháng), giá sẽ cao hơn. Thông thường, nếu cộng toàn bộ chi phí hỗ trợ gói vay và các chi phí khác, giá bán cuối cùng của sản phẩm sẽ cao hơn 10-15% so với mốc tham chiếu.
Vì vậy, việc công bố giá 95 triệu đồng/m2 chỉ là "chiêu" marketing của chủ đầu tư. Đây cũng là cách thức được nhiều bên áp dụng khi ra mắt giỏ hàng. Gần nhất, dự án An Bình Homeland (phường Dương Nội, TP. Hà Nội) sử dụng cách này để đưa ra mức giá "gây sốc", chỉ khoảng 70 triệu đồng/m2, trong khi giá bình quân khu vực là 85-90 triệu đồng/m2. Thực tế, nếu cộng đủ các chi phí, mức giá của An Bình Homeland cũng lên đến khoảng 90 triệu đồng/m2.
Với Astor 1, mức giá cụ thể của từng căn còn tuỳ thuộc vào nhiều yếu tố khác như: vị trí (tầng 2, tầng áp mái có giá rẻ hơn; tầng giữa có giá đắt hơn), diện tích (căn càng to, đơn giá trên m2 càng thấp), hướng ban công… Bởi vậy, nếu xem xét chặt chẽ, giá bán của Astor 1 sẽ gần như tương đương với các dự án chung cư trong cùng nội khu Ciputra, như: The Link (120 triệu đồng/m2), Sunshine City (110-120 triệu đồng/m2), E4 - E5 (90-100 triệu đồng/m2).
Thậm chí, nếu so với chung cư IA20 Ciputra nằm ngay bên cạnh đang được giao dịch thứ cấp ở mức 75-80 triệu đồng/m2, giá của Astor 1 còn đắt hơn đáng kể. Đó là chưa nói, bản thân dự án IA20 Ciputra khi mới ra mắt chỉ có giá khoảng 33-34 triệu đồng/m2. Như vậy, có thể thấy mức giá 95 triệu đồng/m2 của Astor 1 chưa hẳn đã là rẻ.
Ngoài tương quan so sánh với các dự án lân cận, việc đánh giá mức độ đắt – rẻ của Astor 1 còn cần xem xét ở các yếu tố nội tại của dự án. Chẳng hạn về vị trí, lô đất IA25 thực tế không đẹp. Đây là lô đất nằm xen kẹt giữa các dự án cao tầng khác, trong đó có dự án VietinBank Tower đã bỏ hoang suốt 16 năm qua. Giao thông của dự án cũng không thuận tiện hoàn toàn, bởi tuyến vành đai 3 đoạn qua dự án nằm ngay nút giao với cầu Thăng Long có phân luồng phức tạp. Ngoài ra, tiện ích của Astor 1 cũng không thể so sánh với những dự án cao cấp như của CapitaLand.
Ai đứng sau dự án Astor 1?
Bên cạnh các phân tích nêu trên, việc định giá của Astor 1 còn chịu tác động từ một yếu tố rất quan trọng là thương hiệu của chủ đầu tư/nhà phát triển. Tìm hiểu của VietTimes, đơn vị phát triển dự án Astor 1 là Công ty CP Bất động sản Pristie - doanh nghiệp vốn hoạt động trong lĩnh vực may mặc với tên cũ là Công ty CP Vải sợi May mặc Miền Bắc.
Công ty CP Vải sợi May mặc Miền Bắc là thành viên của hệ sinh thái Tập đoàn Xây dựng Delta (Delta Group). Cụ thể, Công ty TNHH Tập đoàn Xây dựng Delta sở hữu 35%, Công ty CP Xây dựng và Ứng dụng Công nghệ Delta-V sở hữu 35%.
Bước ngoặt đến vào tháng 7/2026 khi Công ty CP Vải sợi May mặc Miền Bắc phát hành 56,5 triệu cổ phiếu riêng lẻ với giá 20.000 đồng/cổ phiếu để tăng vốn điều lệ thêm 1.130 tỷ đồng. 5 nhà đầu tư đã mua trọn số cổ phiếu này gồm: Công ty TNHH F1 Housing, Công ty CP Công nghệ Tài chính Finra Capital, Phạm Hoàng Long, Nguyễn Thị Diệu Thuỳ và Hà Hải Định. Trong đó, Công ty TNHH F1 Housing mua hơn 52,34 triệu cổ phiếu, bằng 92,6% tổng số cổ phiếu phát hành, qua đó nắm tỷ lệ sở hữu 84,1%. Sau màn tăng vốn này, Công ty CP Vải sợi May mặc Miền Bắc đổi tên thành Công ty Cổ phần Bất động sản Pristie như hiện nay.
Không phải ngẫu nhiên một công ty chuyên về may mặc đổi tên sang bất động sản. Trên thực tế, trước khi tăng vốn, Công ty Cổ phần Bất động sản Pristie đã nắm trong tay 2 dự án bất động sản ở nội thành Hà Nội gồm: Đức Giang Riversides (Long Biên cũ) và Pristie Lạc Trung (Hai Bà Trưng cũ). Trong đó, khu đất dự kiến phát triển Đức Giang Riversides đã được công ty này đình chỉ hoạt động thương mại dịch vụ để chờ ngày khởi công dự án.
Điều này cho thấy việc Công ty Cổ phần Bất động sản Pristie phát triển dự án Astor 1 hoàn toàn không phải là một bước "sang ngang", đồng thời cũng phản ánh "khẩu vị" rất rõ ràng của nhóm cổ đông mới - nhất là cổ đông đang nắm tỷ lệ sở hữu lớn nhất là Công ty TNHH F1 Housing.
Theo tìm hiểu của VietTimes, Công ty TNHH F1 Housing được thành lập vào tháng 8/2025. Tại thời điểm thành lập, công ty này có vốn điều lệ 400 tỷ đồng, gồm các cổ đông: Trần Đức Nam (50%), Nguyễn Vĩnh Phúc (40%) và Phạm Xuân Thành (10%).
Tháng 3/2026, cơ cấu cổ đông thay đổi khi Phạm Xuân Thành rút lui, Trần Đức Nam và Nguyễn Vĩnh Phúc mỗi người sở hữu 50%. Sau đó 1 tháng, đến lượt Trần Đức Nam rút lui, người thay thế là Bùi Xuân Nhạc. Tiếp đó, công ty tăng vốn điều lệ lên 3.300 tỷ đồng với cơ cấu cổ đông không đổi.
Trong 2 cổ đông của Công ty TNHH F1 Housing, Nguyễn Vĩnh Phúc là cái tên đáng chú ý. Doanh nhân này vào giữa tháng 6/2026 đã trở thành Chủ tịch HĐQT của Công ty CP Liên hợp Thực phẩm (UPCoM: FCC), sau đổi tên thành Công ty CP Bất động sản Ramond.
Điều đáng nói là sau khi ông Nguyễn Vĩnh Phúc đắc cử Chủ tịch HĐQT, Công ty CP Bất động sản Ramond liền tổ chức đại hội đồng cổ đông bất thường để thông qua kế hoạch tăng vốn. Theo đó, đại hội đã thông qua 3 phương án phát hành cổ phiếu riêng lẻ để tăng vốn điều lệ: một là phát hành 4 triệu cổ phiếu (huy động 40 tỷ đồng), hai là phát hành 63,5 triệu cổ phiếu (huy động 635 tỷ đồng), ba là phát hành 70 triệu cổ phiếu (huy động 700 tỷ đồng).
Hai trong ba phương án này đã xác định người mua gồm: Công ty CP Bolt Holdings, Công ty TNHH MTV Hicorp và Công ty CP Công nghệ Tài chính Finra Capital. Trong số đó, Công ty CP Công nghệ Tài chính Finra Capital chính là đơn vị đã tham gia đợt phát hành tăng vốn của Công ty Cổ phần Bất động sản Pristie.
Ngoài Công ty CP Bất động sản Ramond, ông Nguyễn Vĩnh Phúc còn liên quan mật thiết đến Công ty Ramond Holdings – nơi ông đang giữ chức Tổng giám đốc. Được thành lập năm 2023 với tên gọi ban đầu là Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Newlands, Ramond Holdings có vốn điều lệ ban đầu khoảng 10 tỷ đồng với các cổ đông sáng lập: bà Anh Sa (35%), ông Đỗ Hoàng Minh (35%) và bà Phạm Thị Lan Phương (30%). Trong 3 cổ đông này, bà Anh Sa và ông Đỗ Hoàng Minh là con của ông Đỗ Anh Dũng - Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh.
Tất cả dữ liệu trên cho thấy khá rõ nét bóng dáng của Tập đoàn Tân Hoàng Minh tại dự án Astor 1.
Và nhìn từ thương vụ đình đám tại lô đất 11A Cát Linh (Hà Nội) giữa bộ ba Delta Group – Thaiholdings – Tân Hoàng Minh, giới quan sát sẽ không lấy làm bất ngờ với việc Tân Hoàng Minh thế chỗ Delta Group tại Công ty CP Bất động sản Pristie, qua đó nắm quyền kiểm soát dự án chung cư mới nhất tại Ciputra.
