Nhiều nhà đầu tư chung cư "bán tháo"
Tháng 10/2025, chị Cẩm Vân (trú tại Hà Nội) bán thành công căn hộ studio 28m2 tại một tháp chung cư thuộc đại đô thị phía tây Hà Nội với giá 3,25 tỷ đồng. So với thời điểm mua vào năm 2023, chị lãi hơn 1,3 tỷ đồng.
"Cho tới giờ, đây là cú chốt lời đỉnh cao nhất của tôi, bởi chỉ sau đó nửa năm, thị trường đã đổi khác hoàn toàn. Bây giờ, chính người từng mua căn hộ đó đang gạ bán lại cho tôi với giá chỉ 2,6 tỷ đồng, tức họ cắt lỗ tới 600 triệu đồng", chị Cẩm Vân cho biết.
Đó không phải trường hợp cá biệt. Tại Hà Nội, tình trạng cắt lỗ diễn ra thành làn sóng khiến giá bán căn hộ thứ cấp tại Hà Nội giảm từ mức trung bình 85 triệu đồng/m2 (năm 2025) xuống chỉ còn 78 triệu đồng/m2 (quý II/2026), theo thống kê mới nhất của One Mount Group.
Sự sụt giảm của giá căn hộ chung cư Hà Nội xuất phát từ nhiều nguyên do. Một trong số đó là thị trường này đã tăng giá quá mạnh trong các năm 2021-2025 với tốc độ bình quân 20-30%/năm. Hệ quả là giá chung cư đạt đến mức cao chưa từng có, gấp 25-30 lần thu nhập bình quân, khiến đại bộ phận người dân không còn khả năng sở hữu.
Nhờ chi phí vốn rẻ, do mặt bằng lãi suất thấp duy trì suốt các năm 2023-2025, thị trường chung cư giữ được sự sôi động liên tục. Nhưng đến năm 2026, lợi thế này biến mất.
Đà tăng lãi suất rất mạnh trong 8 tháng năm 2026 đã đẩy mặt bằng lãi suất thả nổi của các khoản vay mua nhà tăng từ bình quân 7-8%/năm trong giai đoạn trước đó lên tới 14-15%/năm, thậm chí 17%/năm. Nghĩa vụ trả nợ ngân hàng đột ngột tăng vọt, khiến những nhà đầu tư chung cư (thường sử dụng đòn bẩy tài chính từ 70-80% giá trị sản phẩm) bắt đầu "bán tháo" sản phẩm để giảm áp lực dòng tiền.
Từ 100-200 triệu đồng/căn hộ vào đầu năm 2026, mức cắt lỗ chung cư ngày càng tăng lên, tới thời điểm hiện nay đã vượt quá mức 1 tỷ đồng/căn hộ. Đơn cử, tại một dự án vừa bàn giao ở phía tây Hà Nội, chủ căn hộ 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh rộng 66 m2 đang rao bán với giá 5,6 tỷ đồng. So với mức giá được mua vào năm 2025 là 6,9 tỷ đồng, chủ nhà này đang chịu lỗ tới 1,3 tỷ đồng.
Điều đáng nói là kể cả đã cắt rất sâu như vậy, việc bán nhà vẫn rất khó khăn. Nguyên do là khi thị trường đã hình thành làn sóng cắt lỗ, tâm lý chờ đợi của người mua càng được củng cố. One Mount Group ghi nhận trong quý II/2026, toàn Hà Nội chỉ có 3.750 giao dịch căn hộ trên thị trường thứ cấp, giảm tới 61% so với cùng kỳ năm trước.
Xét toàn thị trường Hà Nội, tổng lượng giao dịch mọi phân khúc trong quý II/2026 cũng chỉ đạt 16.500 sản phẩm, giảm 51% so với cùng kỳ. Mức giảm diễn ra đồng đều trên hầu khắp địa bàn: khu đông có 5.400 giao dịch, giảm 40%; khu tây có 4.800 giao dịch, giảm 60%; nội thành có 4.100 giao dịch, giảm 26%...
Nên mua hay không?
Sóng cắt lỗ không chỉ tác động đến thị trường thứ cấp mà còn "xô" sang thị trường sơ cấp. Ghi nhận thực tế cho thấy thanh khoản các dự án chung cư mới tại Hà Nội khá yếu ớt, giỏ hàng bán rất chậm, thậm chí "trắng" doanh số trong một số thời điểm. Không ít chủ đầu tư còn phải đình chỉ các đợt mở bán để chờ thị trường phục hồi.
Lý do là các chủ đầu tư đang tung ra nhiều hình thức khuyến mãi để kích cầu. Trong đó, trọng tâm là việc chiết khấu rất sâu cho người mua, lên tới hàng chục %, khiến giá thực tế của các giỏ hàng mở bán sau lại thấp hơn giá giỏ hàng mở bán trước, đẩy những người mua đầu tiên vào tình cảnh bị "kẹp hàng". Điều này vừa tạo ra hiện tượng cắt lỗ trên giỏ hàng cũ, vừa khiến nhà đầu tư không dám nhảy vào giỏ hàng mới. “Sóng” vì thế không được tạo ra hoặc tan rất nhanh, khiến thanh khoản suy giảm nghiêm trọng.
Trao đổi với VietTimes, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, cho biết làn sóng cắt lỗ diễn ra từ đầu năm tới nay, nhưng mạnh nhất trong khoảng 2-3 tháng qua và có khả năng đã chạm giới hạn.
"Thực tế ghi nhận có mức giảm rất sâu, nhưng đó chỉ là cá biệt. Mức giảm chung toàn thị trường vào khoảng 10%. Tôi cho rằng mức cắt giảm này sẽ ổn định trong thời gian tới, khả năng giảm sâu hơn nữa sẽ không nhiều", ông Chung đánh giá.
Theo Tổng giám đốc SGO Homes, thị trường tồn tại hai đối tượng bán cắt lỗ. Một là người mua nhà dùng đòn bẩy lớn (70-80% giá trị sản phẩm) nên buộc phải bán để giảm áp lực tài chính. Hai là những nhà đầu tư không vay vốn nhiều, nhưng nhận thấy thị trường Hà Nội không còn hấp dẫn nên cắt lỗ để thu tiền về, chuyển sang đầu tư khu vực khác.
"Với diễn biến hiện nay, tôi cho rằng đây là cơ hội khá tốt để người mua ở thực có tài chính tốt tìm mua được sản phẩm ưng ý với giá phù hợp. Với nhà đầu tư, khả năng tăng giá đột biến trên thị trường chung cư Hà Nội gần như không còn, vì thế chiến lược tích sản dài hạn chỉ còn cơ hội ở vùng lõi trung tâm", ông Chung nói.
