Giấc mơ sở hữu căn hộ ngày càng xa vời
Sống trong căn hộ thuê chật chội ở phường Cầu Giấy, Hà Nội, vợ chồng anh Hùng, chị Trang (cùng 31 tuổi, làm việc trong ngành tài chính) không dám mua nhà dù thu nhập cộng gộp của họ khoảng 50 triệu đồng/tháng.
Sau 5 năm tích cóp, đến nay, khoản tiền cặp đôi này tích góp chưa đủ 30% giá trị căn hộ tầm trung ở Hà Nội. "Nếu vay ngân hàng, mỗi tháng chúng tôi phải trả gần 30 triệu đồng cả gốc lẫn lãi, nhẩm tính nếu sinh con sẽ không gồng gánh được hết kinh phí", anh Hùng nói.
Lan (27 tuổi, quê Nam Định) cũng có việc làm ổn định trong ngành công nghệ thông tin với thu nhập khoảng 25 triệu đồng/tháng. Khi bạn bè đồng trang lứa lần lượt lập gia đình, cô vẫn chần chừ.
“Giá nhà hiện nay khiến giấc mơ tổ ấm ngày một xa vời”, Lan chia sẻ và cho rằng hôn nhân không chỉ là chuyện tình cảm, mà gắn chặt với bài toán kinh tế.
Không ít người độc thân cũng chọn cách trì hoãn ý định lập gia đình. Nam (30 tuổi, quê Thái Bình, làm truyền thông ở Hà Nội) cho hay: “Không có nhà ở thành phố thì rất khó nghĩ tới chuyện cưới vợ. Với mức thu nhập hiện nay, mua nhà là điều không tưởng. Sống một mình thì không sao, còn lập gia đình mà không lo nổi chỗ ở sẽ rất áp lực”.
Những trường hợp trên phản ánh thực trạng nhiều người trẻ ở thành thị đang đối diện: khó mua nhà, ngại cưới, lười sinh. Theo phân tích của các tổ chức nghiên cứu thị trường, giá nhà ở Hà Nội và TP.HCM hiện cao gấp 20 - 30 lần thu nhập bình quân năm của người trẻ, khiến cơ hội sở hữu nhà ở ngày càng xa vời.
Dữ liệu của đơn vị nghiên cứu CBRE cho thấy Hà Nội có hơn 6.800 căn mở bán mới trong quý II/2025, gần gấp đôi 3 tháng đầu năm. Tuy nhiên, giá bán các dự án mới đều được chủ đầu tư để ở ngưỡng cao, trung bình 79 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT, phí bảo trì và chiết khấu), tăng 33% so cùng kỳ năm ngoái. Một số khu vực trước đây có mức phổ biến 40-50 triệu đồng một m2 như quận Hà Đông, Hoàng Mai cũ, nay dự án mới đều chào bán trên 70 triệu đồng/m2.
Savills Việt Nam ghi nhận mức giá còn cao hơn, 91 triệu đồng/m2, tăng 40% theo năm. Thị trường gần như vắng bóng sản phẩm sơ cấp dưới 2 tỷ đồng/căn, trong khi 67% nguồn cung mới có giá trên 4 tỷ đồng.
Nguy cơ đe dọa thanh khoản thị trường
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá nhà Hà Nội liên tục tăng nóng tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển lành mạnh của thị trường, làm trầm trọng thêm khoảng cách thu nhập và mức độ bất bình đẳng xã hội.
Chủ tịch VARS cho rằng giá nhà tăng cao cũng thúc đẩy xu hướng ngại cưới, lười sinh. Một bộ phận có thể chọn hướng tiêu dùng “hưởng thụ hiện tại”, đổ tiền vào các mặt hàng xa xỉ hoặc trải nghiệm ngắn hạn vì cho rằng việc tiết kiệm để mua nhà là vô nghĩa - một thực tế từng được ghi nhận tại Hàn Quốc và Trung Quốc.
Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, độ tuổi kết hôn trung bình lần đầu đã tăng từ 24,1 tuổi (năm 1999) lên 27,2 tuổi (năm 2024). Trong khi đó, mức sinh vào năm 2024 đã giảm một nửa so với năm 1989, xuống mức thấp nhất trong lịch sử là 1,91 con/phụ nữ và có xu hướng sụt giảm nhanh hơn trong 2 năm gần đây.
Cùng với xu hướng kết hôn muộn và tâm lý ngại cưới, lười sinh phổ biến ở giới trẻ, đặc biệt tại các đô thị lớn, Việt Nam đang bước vào quá trình già hóa dân số nhanh chóng. Đáng chú ý, tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, tỷ suất sinh đang tiến tới vùng “sinh thấp nghiêm trọng” (dưới 1,3 con/phụ nữ) theo phân loại của Liên Hợp Quốc.
Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt nam (VARS IRE) phân tích xu hướng ngại cưới, lười sinh không chỉ là hệ quả của điều kiện sống đắt đỏ mà trong dài hạn sẽ dần trở thành yếu tố quay ngược ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
VARS IRE cho rằng mức sinh giảm khiến quy mô hộ gia đình và lực lượng dân số trong độ tuổi lao động - nhóm khách hàng chính của thị trường bất động sản thu hẹp, kéo nhu cầu nhà ở suy yếu và dịch chuyển sang các sản phẩm diện tích vừa, nhỏ, tối ưu chi phí. Trong khi đó, giá nhà vẫn neo cao, chưa linh hoạt điều chỉnh, làm giảm tỷ lệ hấp thụ ở các phân khúc diện tích lớn, tổng giá trị cao, gia tăng tồn kho và áp lực thanh khoản cho chủ đầu tư.
Giá nhà liên tục vượt xa khả năng chi trả, thu nhập của người trẻ không theo kịp, khiến nhiều người từ bỏ ý định mua nhà và chuyển sang thuê dài hạn. Thực trạng này không chỉ ảnh hưởng đến nhu cầu mua bất động sản, mà còn tác động tiêu cực đến quyết định kết hôn, sinh con, làm trầm trọng thêm nguy cơ suy giảm dân số trong tương lai như kịch bản từng xảy ra ở Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore.
Để tránh rơi vào vòng xoáy này, VARS IRE kiến nghị cần đồng bộ giải pháp đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội tại các đô thị lớn; khuyến khích doanh nghiệp xây nhà thương mại giá hợp lý qua ưu đãi thủ tục, tín dụng và quyền lợi khi tham gia đấu thầu dự án; chuyển hướng từ “xây để bán” sang “xây để cho thuê”, khai thác mô hình REITs và hợp tác công - tư, Nhà nước hỗ trợ quỹ đất, hạ tầng; doanh nghiệp đầu tư, vận hành.
