Theo thông tin từ Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đề xuất về sở hữu chung cư có thời hạn không còn nằm trong nội dung của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Hiện dự thảo vẫn đang được Bộ Xây dựng tiếp tục nghiên cứu, chỉnh sửa và hoàn thiện để trình các cấp có thẩm quyền thẩm định theo đúng tiến độ.
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) hiện được thiết kế gồm 13 chương, 150 Điều, giảm 48 Điều (khoảng 25%) so với Luật Nhà ở hiện hành.
Trước khi được loại khỏi dự thảo, một trong những nội dung gây nhiều tranh luận là đề xuất xác lập quyền sở hữu căn hộ từ thời điểm được Nhà nước công nhận và chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn nhưng thuộc trường hợp buộc phải phá dỡ theo quy định.
Theo phương án này, khi chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc xuống cấp nghiêm trọng, không còn bảo đảm an toàn, UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức kiểm định chất lượng công trình để quyết định gia hạn thời gian sử dụng hoặc buộc phá dỡ. Nếu công trình đủ điều kiện, thời hạn sử dụng sẽ được kéo dài; ngược lại, chung cư sẽ phải phá dỡ và thực hiện cải tạo, xây dựng lại.
Dự thảo cũng đề xuất cơ chế xử lý quyền lợi của cư dân sau khi công trình bị phá dỡ. Trường hợp các chủ sở hữu thống nhất xây dựng lại, họ tiếp tục được sử dụng phần diện tích đất hiện có và góp kinh phí theo tỷ lệ diện tích sở hữu.
Nếu không tham gia góp vốn, khu đất sẽ được giao Nhà nước lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án mới và cư dân được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích sử dụng chung theo quy định của pháp luật đất đai. Đối với những khu đất không tiếp tục xây dựng chung cư theo quy hoạch, chủ sở hữu cũng được bồi thường hoặc bố trí tái định cư theo quy định.
Ngay từ khi được công bố, đề xuất này đã nhận nhiều ý kiến góp ý từ các chuyên gia.
Trong văn bản góp ý gửi Bộ Xây dựng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đề nghị không quy định quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt theo thời hạn sử dụng của công trình.
Theo ông, việc gắn thời hạn sở hữu căn hộ với tuổi thọ công trình chưa bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật, chưa phù hợp với thực tiễn và có thể làm giảm tính ổn định của chính sách nhà ở. Quy định này cũng có nguy cơ tạo tâm lý bất an cho người dân bởi căn hộ là tài sản có giá trị lớn, được nhiều gia đình tích lũy trong thời gian dài.
Ông Châu cho biết đề xuất về sở hữu chung cư có thời hạn từng được đưa ra trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023 nhưng không được Ủy ban Thường vụ Quốc hội chấp thuận do lo ngại ảnh hưởng đến quyền sở hữu tài sản của người dân.
Theo HoREA, nếu áp dụng quy định quyền sở hữu chấm dứt theo niên hạn công trình, người dân có thể chuyển hướng sang mua nhà gắn liền với đất thay vì căn hộ, từ đó làm mất cân đối cung - cầu giữa các phân khúc và tạo thêm áp lực tăng giá đất.
Từ đó, HoREA kiến nghị tiếp tục duy trì cơ chế quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn gắn với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài, đồng thời chỉ áp dụng sở hữu có thời hạn đối với các trường hợp mua bán theo thỏa thuận hoặc nhà ở được xây dựng trên đất ở có thời hạn.
Theo ông Châu, thay vì thay đổi chế độ sở hữu, cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế kiểm định, phá dỡ, cải tạo và xây dựng lại chung cư hết niên hạn hoặc không còn bảo đảm an toàn, qua đó vừa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, vừa tạo điều kiện tháo gỡ những vướng mắc trong công tác cải tạo chung cư cũ.
Bên cạnh đó, HoREA cũng đề xuất làm rõ quy định về xử lý giấy chứng nhận sau khi nhà chung cư bị phá dỡ. Hiệp hội cho rằng nên sử dụng khái niệm "giấy chứng nhận không còn giá trị pháp lý" thay vì "chấm dứt quyền sở hữu" để bảo đảm thống nhất với các quy định của Luật Nhà ở hiện hành, đồng thời tránh những cách hiểu có thể ảnh hưởng đến quyền tài sản của người dân.
