Thị trường bất động sản Hà Nội đang đứng trước nhiều kỳ vọng nhưng cũng không ít thách thức khi nguồn cung gia tăng, thanh khoản chậm lại và dòng tiền ngày càng chọn lọc. Trong bối cảnh đó, nhiều nhà đầu tư đặt câu hỏi liệu giá bán có tiếp tục tăng, dòng tiền sẽ chảy vào đâu và đâu là những yếu tố quyết định diễn biến thị trường thời gian tới.
Xoay quanh những diễn biến này, VietTimes đã có cuộc trao đổi với bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội.
- Báo cáo mới công bố của CBRE cho thấy, thị trường căn hộ Hà Nội khép lại nửa đầu năm 2026 với khoảng 16.600 căn hộ mở bán mới - mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây. Bà đánh giá như thế nào về triển vọng nguồn cung cũng như diễn biến mặt bằng giá trong nửa cuối năm?
- Nếu nhìn từ góc độ nguồn cung, tôi cho rằng thị trường sẽ tiếp tục duy trì sự sôi động, thậm chí lượng sản phẩm mới trong nửa cuối năm có thể còn cao hơn 6 tháng đầu năm.
Theo dự báo của CBRE, cả năm 2026 Hà Nội sẽ có khoảng 39.000 căn hộ mới được chào bán. Trong khi đó, chỉ riêng 6 tháng đầu năm đã ghi nhận khoảng 16.600 căn mở bán, đồng nghĩa nguồn cung còn lại của năm vẫn rất lớn. Điều này cho thấy các chủ đầu tư vẫn đang tích cực đưa sản phẩm ra thị trường.
Về giá bán sơ cấp, chúng tôi cho rằng sẽ tiếp tục duy trì ở ngưỡng cao. Nhiều dự án dự kiến mở bán trong quý III và quý IV đều nằm ở các vị trí đẹp, được định vị ở phân khúc cao cấp nên rất khó kỳ vọng giá sẽ giảm trong ngắn hạn.
Giữa năm 2026, giá bán sơ cấp bình quân của thị trường đạt khoảng 95 triệu đồng/m2, tăng từ mức khoảng 78 triệu đồng/m2 của quý IV/2024 và 84 triệu đồng/m2 trong quý I/2026.
Tuy nhiên, cần nhìn nhận rằng mức giá bình quân chịu ảnh hưởng khá lớn bởi cơ cấu nguồn cung từng thời điểm. Chẳng hạn, quý IV/2024 khoảng 70% nguồn cung mới đến từ Hưng Yên nên giá bình quân ở mức khoảng 78 triệu đồng/m2. Trong khi đó, quý II/2026, khoảng 30-35% nguồn cung đến từ khu vực trung tâm phía Tây Hà Nội đã kéo mặt bằng giá lên khoảng 95 triệu đồng/m2.
Với việc hàng loạt dự án chuẩn bị mở bán trong nửa cuối năm đều có vị trí tốt và thuộc phân khúc cao cấp, tôi cho rằng giá sơ cấp sẽ tiếp tục duy trì quanh mặt bằng hiện nay.
- Trong khi nguồn cung và giá bán vẫn ở mức cao, thanh khoản lại có dấu hiệu chững lại. Theo bà, đâu là nguyên nhân chính?
- Sau giai đoạn tăng trưởng rất mạnh trong các năm 2024-2025, thị trường đang dần bước vào trạng thái cân bằng hơn.
Nếu như giai đoạn trước giá căn hộ thứ cấp tăng khoảng 24-25% mỗi năm thì đến giữa năm 2026 mức tăng chỉ còn khoảng 13% so với cùng kỳ. Chúng tôi kỳ vọng cả năm mức tăng sẽ dao động khoảng 10-13%. Đây vẫn là mức tăng hai chữ số nhưng đã thấp hơn đáng kể so với giai đoạn tăng nóng.
Thanh khoản cũng giảm rõ rệt. Trước đây, tỷ lệ hấp thụ tại các đợt mở bán thường đạt 90-95% số căn đưa ra thị trường, nhưng đến quý II/2026 chỉ còn dưới 70%, đồng thời tốc độ giao dịch cũng chậm hơn đáng kể.
Một trong những nguyên nhân quan trọng là mặt bằng lãi suất đã tăng từ cuối năm 2025, khiến chi phí vốn của người mua tăng theo. Phần lớn người mua bất động sản vẫn sử dụng một phần vốn vay ngân hàng, vì vậy khi chi phí tài chính cao hơn, sức mua sẽ có xu hướng giảm.
Bên cạnh đó, sau 2 năm tăng trưởng rất mạnh, mặt bằng giá hiện đã ở mức khá cao, khiến dư địa tăng giá trong ngắn hạn thu hẹp. Đồng thời, nguồn cung tiếp tục được bổ sung mạnh, đặc biệt là nhiều đại đô thị sẽ lần lượt ra mắt, tạo áp lực cạnh tranh ngày càng lớn giữa các chủ đầu tư.
- Theo bà, đâu sẽ là những động lực chính của thị trường trong thời gian tới?
- Động lực lớn nhất hiện nay đến từ đầu tư hạ tầng và các chính sách thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
Ở đây không phải Nhà nước ban hành chính sách hỗ trợ trực tiếp cho bất động sản, mà việc Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế ở mức hai chữ số sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án đã hoàn thiện pháp lý, rút ngắn thời gian xử lý thủ tục và sớm đưa sản phẩm ra thị trường. Đây là yếu tố tích cực đối với cả nguồn cung lẫn niềm tin của doanh nghiệp.
Tuy nhiên, nếu mặt bằng lãi suất vẫn duy trì như hiện nay và nguồn cung tiếp tục dồi dào trong cả ngắn hạn lẫn dài hạn thì động lực để sức cầu bứt phá sẽ chưa thực sự rõ ràng. Theo tôi, nếu bối cảnh kinh tế vĩ mô không có nhiều thay đổi, sức cầu trong nửa cuối năm sẽ không khác biệt đáng kể so với 6 tháng đầu năm.
- Thị trường đang có sự phân hóa khá rõ. Theo bà, dòng tiền sẽ tập trung vào những phân khúc nào trong thời gian tới?
- Thị trường hiện phân hóa khá rõ theo từng nhóm khách hàng.
Những dự án nằm trong khu vực nội đô hoặc có vị trí cốt lõi vẫn sẽ có thanh khoản tốt hơn nhờ đáp ứng đồng thời nhu cầu ở thực và đầu tư. Tuy nhiên, ngay cả các dự án có vị trí đẹp cũng không thể chỉ dựa vào lợi thế vị trí.
Trong bối cảnh hiện nay, chính sách bán hàng đang trở thành yếu tố quyết định việc khách hàng có xuống tiền hay không. Đối với các dự án ngoài khu vực trung tâm, điều này càng rõ nét hơn. Những yếu tố như tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, ưu đãi tài chính hay chính sách dành cho khách hàng sẽ ảnh hưởng rất lớn đến khả năng bán hàng.
Bên cạnh đó, người mua cũng ưu tiên các chủ đầu tư đã có thương hiệu, có lịch sử phát triển dự án và uy tín trên thị trường. Trong điều kiện lãi suất chưa thực sự thuận lợi, các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo ra giá trị trong ngắn hạn sẽ dễ thu hút dòng tiền hơn. Ngược lại, những dự án cần nhiều thời gian để hiện thực hóa giá trị, đặc biệt tại các khu vực phát triển mới, sẽ gặp nhiều thách thức hơn và buộc chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm cũng như chính sách bán hàng.
- Bà có khuyến nghị gì đối với các nhà đầu tư trong giai đoạn hiện nay?
- Tôi cho rằng dòng tiền sẽ tiếp tục phân hóa thành hai nhóm.
Nhóm thứ nhất là những nhà đầu tư ưu tiên sự an toàn và kỳ vọng hiện thực hóa lợi nhuận trong thời gian ngắn. Họ sẽ lựa chọn các sản phẩm nằm tại khu vực nội đô hoặc những khu vực đã phát triển hoàn chỉnh.
Nhóm còn lại là các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, năng lực tài chính tốt và khả năng chấp nhận rủi ro cao hơn. Họ sẽ tìm kiếm cơ hội tại các dự án ngoài trung tâm hoặc xa các đô thị lớn, nơi có mức giá đầu vào hấp dẫn hơn và vẫn còn dư địa tăng trưởng trong tương lai nếu lựa chọn đúng thời điểm và đúng chủ đầu tư.
Dù theo đuổi chiến lược nào, điều quan trọng nhất vẫn là cân đối dòng tiền và hạn chế tạo áp lực quá lớn từ vốn vay ngân hàng. Trong bối cảnh hiện nay, quản trị dòng tiền sẽ quan trọng hơn việc chạy theo kỳ vọng tăng giá.
- Cảm ơn bà về cuộc trao đổi!
