2 "ông lớn" quốc doanh ôm hơn 5,5 triệu tỷ đồng bất động sản thế chấp
Các ngân hàng trong nhóm quốc doanh (Big 4) vừa công bố báo cáo tài chính soát xét bán niên năm 2026. Ngoài các con số về kết quả kinh doanh, báo cáo của 2 "ông lớn" là Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) và Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank) còn thuyết minh chi tiết về lượng tài sản cầm cố, thế chấp cho các khoản vay của khách hàng.
Cụ thể, Agribank ghi nhận quy mô tài sản thế chấp tiếp tục tăng thêm 273.826 tỷ đồng so với đầu năm, lên hơn 4 triệu tỷ đồng.
Trong đó, bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất với giá trị thế chấp hơn 3,58 triệu tỷ đồng, tăng hơn 210.000 tỷ đồng, duy trì tỷ trọng gần 90%. Phần còn lại là động sản, giấy tờ có giá cùng các loại tài sản bảo đảm khác.
Tính tới cuối quý II/2026, dư nợ cho vay khách hàng của Agribank đạt hơn 2 triệu tỷ đồng, tăng gần 94.500 tỷ đồng so với đầu năm. Tính riêng bất động sản thế chấp có giá trị tương đương 1,8 lần dư nợ cho vay của ngân hàng.
Với Vietcombank, tổng giá trị tài sản thế chấp tại nhà băng này là 2,76 triệu tỷ đồng, tăng gần 125.000 tỷ đồng so với đầu năm, tương đương tăng 4,7%.
Bất động sản cũng chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu tài sản thế chấp với giá trị khoảng 1,98 triệu tỷ đồng, tương đương gần 72%. Đây là loại hình có mức tăng nhanh nhất trong các tài sản thế chấp tại ngân hàng này.
Ngoài ra, Vietcombank còn nhận hơn 311.200 tỷ đồng tiền gửi làm tài sản thế chấp, tăng 12.837 tỷ đồng so với đầu năm. Nhóm tài sản thế chấp khác đạt trên 415.500 tỷ đồng, tăng hơn 26.000 tỷ đồng so với đầu năm.
Với quy mô trên, tổng giá trị tài sản thế chấp tại Vietcombank tương đương khoảng 1,6 lần dư nợ cho vay khách hàng. Riêng bất động sản thế chấp có giá trị tương đương khoảng 1,1 lần dư nợ cho vay. Tại ngày 30/6/2026, dư nợ cho vay khách hàng của Vietcombank đạt khoảng 1,76 triệu tỷ đồng, tăng 84.600 tỷ đồng so với đầu năm.
Với Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) và Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (VietinBank), 2 nhà băng này không thuyết minh chi tiết mục tài sản thế chấp của khách hàng tại báo cáo tài chính bán niên 2026 song số liệu cuối năm 2025 cho thấy quy mô tài sản thế chấp là bất động sản cũng ở mức rất lớn.
Tại BIDV, bất động sản đạt 2,6 triệu tỷ đồng, chiếm 70% tổng giá trị tài sản thế chấp. Còn tại VietinBank, tài sản thế chấp là bất động sản ghi nhận hơn 2,7 triệu tỷ đồng, chiếm gần 70% tổng giá trị bảo đảm.
Nhóm ngân hàng thương mại không kém cạnh
Với nhóm ngân hàng tư nhân có quy mô cho vay lớn nhất thị trường, đứng đầu về lượng tài sản thế chấp là Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank). Tại ngày 30/6/2026, tổng giá trị tài sản nhận thế chấp, cầm cố và chiết khấu tại nhà băng này vượt mốc 3,3 triệu tỷ đồng, tăng hơn 522.000 tỷ đồng so với đầu năm, vượt xa nhiều ngân hàng tư nhân khác.
Đi sâu vào cơ cấu tài sản nhận thế chấp của VPBank, bất động sản đạt hơn 786.500 tỷ đồng, tăng hơn 100.000 tỷ đồng so với đầu năm, chiếm 24% tổng danh mục. Trong khi đó, các tài sản bảo đảm khác đạt 2,32 triệu tỷ đồng, tăng 22% so với đầu năm, chiếm tỷ trọng lớn nhất 70% tổng danh mục.
Theo sau là Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) với lượng tài sản thế chấp tính tới cuối quý II/2026 tăng thêm hơn 387.000 tỷ đồng so với đầu năm, đạt 2,42 triệu tỷ đồng.
Trong đó, giá trị bất động sản thế chấp đạt 1,15 triệu tỷ đồng, tăng 15% so với đầu năm và chiếm 47% tổng giá trị bảo đảm.
Còn Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) ghi nhận tài sản thế chấp là bất động sản đạt hơn 369.500 tỷ đồng, tăng gần 14% so với đầu năm, chiếm 21% tổng danh mục tài sản bảo đảm. Đứng đầu là các tài sản đảm bảo khác với hơn 936.300 tỷ đồng, chiếm 53%; theo sau là giấy tờ có giá với 414.750 tỷ đồng, chiếm 24%.
Việc bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu tài sản nhận thế chấp của các ngân hàng tại Việt Nam chủ yếu vì đây là loại tài sản có giá trị cao, tương đối ổn định và phù hợp với yêu cầu kiểm soát rủi ro của ngân hàng.
Trước hết, đất đai và nhà ở thường có giá trị lớn, giúp khách hàng có thể sử dụng để bảo đảm cho các khoản vay có quy mô cao, trong khi ngân hàng cũng dễ xác định và định giá tài sản dựa trên vị trí, diện tích, tình trạng pháp lý và giá giao dịch trên thị trường.
Bên cạnh đó, bất động sản có tính đặc thù là khó di chuyển hoặc tẩu tán, đồng thời quyền sở hữu, quyền sử dụng có thể được đăng ký và xác lập tương đối rõ ràng, tạo thuận lợi cho ngân hàng trong việc kiểm soát tài sản.
Khi khách hàng mất khả năng trả nợ, bất động sản cũng thường dễ xử lý và có khả năng thu hồi vốn tốt hơn so với các tài sản như máy móc chuyên dụng, hàng tồn kho hay phương tiện sản xuất.
Về phía người vay, đặc biệt là hộ gia đình và doanh nghiệp, bất động sản thường là loại tài sản có giá trị lớn nhất mà họ sở hữu, nên được sử dụng phổ biến để tiếp cận tín dụng.
Ngoài ra, hoạt động cho vay tại Việt Nam trong thời gian dài vẫn dựa khá nhiều vào tài sản bảo đảm, khiến ngân hàng có xu hướng ưu tiên bất động sản thay vì chỉ đánh giá khả năng trả nợ dựa trên dòng tiền.
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 6/2026, tổng dư nợ cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của hệ thống các tổ chức tín dụng là 5,146 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm 2025, cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng của toàn hệ thống, chiếm 25,5% tổng dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế. Trong đó, cho vay trung và dài hạn chiếm 94% dư nợ bất động sản, tăng 8,1%; nợ xấu lĩnh vực này tăng 10,5%.
"Tín dụng bất động sản chủ yếu là trung, dài hạn trong khi nguồn vốn huy động phần lớn là ngắn hạn, tiềm ẩn rủi ro mất cân đối kỳ hạn; khi thị trường bất động sản có biến động sẽ làm ảnh hưởng đến giá trị tài sản bảo đảm và khả năng thu hồi nợ", báo cáo của NHNN cho biết.
