Đấu giá, quy hoạch đất đai còn nhiều điểm nghẽn
Phát biểu tham luận tại hội thảo “Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số”, do Tạp chí điện tử VietTimes phối hợp với Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) tổ chức sáng 20/8, PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường, cho rằng trong quá trình hoàn thiện khuôn khổ pháp luật về đất đai, có một số vấn đề trọng tâm cần được tập trung xử lý nhằm phục vụ chuyển đổi chính quyền 2 cấp, thúc đẩy phát triển kinh tế và nâng cao hiệu quả quản lý.
Theo ông, kể từ năm 1993 đến nay, hệ thống pháp luật đất đai vẫn còn tồn tại nhiều vướng mắc, đặc biệt là quy định về giá đất và cơ chế đấu giá, đấu thầu. Thực tế, đấu giá hướng tới mục tiêu bán được tài sản công với giá cao nhất, trong khi đấu thầu phát triển hạ tầng lại nhằm giảm chi phí thấp nhất. Hai yêu cầu này thường xuyên mâu thuẫn, gây khó khăn trong quá trình triển khai.
Luật Đất đai 2024 đã có bước tiến lớn khi thống nhất được một số quy định về đấu giá, đấu thầu và giao đất, song vẫn còn nhiều điểm cần tiếp tục nghiên cứu, nhất là cơ chế “đấu giá quyền phát triển đất” đã được nhiều quốc gia áp dụng thành công.
Đề cập tới quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, ông Nguyễn Đình Thọ cho rằng hiện nay, pháp luật quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở bốn cấp (bao gồm cấp quốc gia, tỉnh, huyện và xã), dẫn đến thủ tục hành chính phức tạp, cứng nhắc, gây khó khăn cho doanh nghiệp và người dân.
Theo ông, trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai, mục tiêu quan trọng nhất là giảm bớt thủ tục, tăng tính linh hoạt, bảo đảm người dân, doanh nghiệp thuận lợi hơn trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Ông kiến nghị cần phân định rõ giữa quy hoạch mang tính định hướng dài hạn (10-15 năm) với kế hoạch sử dụng đất mang tính cụ thể, ngắn hạn, đồng thời duy trì cơ chế điều chỉnh linh hoạt để phù hợp với thực tiễn phát triển.
Cần thu hẹp khoảng cách giá đất Nhà nước - thị trường
Nói về giá đất và bồi thường giải phóng mặt bằng, ông Nguyễn Đình Thọ nói rằng giá đất theo bảng giá thường chênh lệch lớn so với giá thị trường, dẫn đến bất cập trong tính toán bồi thường và thu hút đầu tư. Đây là một trong những nguyên nhân gây tranh chấp, khiếu kiện kéo dài.
Ông cho rằng Luật Đất đai mới cần có cơ chế xác định giá đất minh bạch, sát thực tế hơn, đồng thời giảm tối đa tình trạng chậm trễ trong bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Bên cạnh đó, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai hiện đại là một nhiệm vụ cấp thiết. Khi hồ sơ địa chính, thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được số hóa và tích hợp thống nhất, hiệu quả quản lý sẽ được nâng cao, thủ tục hành chính đơn giản hơn, đồng thời tăng tính minh bạch và hạn chế tiêu cực. Đây cũng là nền tảng dữ liệu quan trọng để triển khai chính phủ điện tử và kinh tế số trong lĩnh vực quản lý đất đai.
Theo ông Thọ, Bộ Tài chính cần xác định hệ số phù hợp để tính nghĩa vụ tài chính của người dân. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, bởi thực tế cho thấy có sự sự chênh lệch rất lớn giữa giá đất thị trường và giá đất trong khung giá Nhà nước quy định.
Ông dẫn chứng, năm 2011, giá đất cao nhất tại Hà Nội và TP.HCM được xác định ở mức 160 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến năm 2019, giá thị trường tại khu vực quận Hoàn Kiếm (Hà Nội) đã lên tới khoảng 1,12 tỷ đồng/m2, trong khi tại một số khu vực trung tâm TP.HCM giá khoảng 1,18 tỷ đồng/m2. Cùng thời điểm, khảo sát tại các khu vực khác cũng cho thấy giá đất thực tế dao động từ 780 triệu đến 820 triệu đồng/m2.
Mặc dù vậy, khi ban hành khung giá đất năm 2019, Chính phủ cân nhắc nhiều yếu tố như lạm phát, tốc độ tăng lương, thu nhập bình quân đầu người và GDP nên quyết định mức điều chỉnh không vượt quá 20% so với năm 2011. Vì vậy, giá đất tối đa của Hà Nội và TP.HCM được nâng lên khoảng 192 triệu đồng/m2. Con số này vẫn thấp hơn 5-6 lần so với giá thị trường thực tế.
Sự chênh lệch quá lớn giữa khung giá đất và giá thị trường đã ảnh hưởng trực tiếp đến người dân và doanh nghiệp. Thực tế thời gian qua, tại Hà Nội và TP.HCM, nhiều hộ dân gặp khó khăn trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bởi nghĩa vụ tài chính tính theo bảng giá đất quá cao. Điều này cũng gây áp lực lên chi phí sản xuất - kinh doanh, ảnh hưởng tới sinh kế và môi trường đầu tư.
Ông cho rằng chính sách tài chính đất đai phải được đặc biệt quan tâm, đảm bảo nghĩa vụ của người dân ở mức hợp lý, đồng thời hỗ trợ doanh nghiệp. Một điểm mới có thể xem xét là cơ chế điều chỉnh nợ thuế, bảo đảm không vượt quá khả năng chi trả và phù hợp với điều kiện sản xuất - kinh doanh.
“Khi những vấn đề này được tháo gỡ, Luật Đất đai mới không chỉ góp phần ổn định quan hệ đất đai, mà còn tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội trong kỷ nguyên số”, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ nhấn mạnh.
