Dưới đây là 10 sự kiện bất động sản nổi bật nhất năm 2025 do VietTimes bình chọn.
Sáp nhập tỉnh, thành tạo cú huých lớn cho bản đồ bất động sản
Việc sáp nhập tỉnh, thành và điều chỉnh địa giới hành chính trong năm 2025 đang tạo ra cú huých lớn cho bản đồ bất động sản. Không gian phát triển được mở rộng, ranh giới hành chính được tái cấu trúc giúp các đô thị trung tâm như TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng gia tăng dư địa tăng trưởng, đồng thời kích hoạt làn sóng đầu tư mới tại khu vực vùng ven và liên kết vùng.
Mô hình chính quyền địa phương hai cấp không chỉ tinh gọn bộ máy quản lý, mà còn tạo điều kiện liên thông hạ tầng, thống nhất quy hoạch, hình thành các cực tăng trưởng mới.
Theo giới phân tích, các địa phương sau sáp nhập có thể chia thành 6 nhóm chính. Trong đó, nhóm đô thị đa trung tâm như TP.HCM mới đóng vai trò đầu tàu tăng trưởng; nhóm trung tâm công nghiệp như Hải Phòng mới, Bắc Ninh mới, Đồng Nai mới hưởng lợi từ chuỗi sản xuất - logistics; nhóm du lịch - dịch vụ như Khánh Hòa mới, Đà Nẵng mới bứt tốc nhờ hạ tầng và du lịch phục hồi.
Bên cạnh đó là nhóm tỉnh kinh tế biển, nhóm đô thị vệ tinh quanh Hà Nội và nhóm tỉnh biên giới, mở ra các cơ hội đầu tư trung - dài hạn gắn với hạ tầng, công nghiệp và liên kết vùng.
Năm của các đại dự án
2025 được xem là năm bùng nổ các đại dự án hạ tầng - đô thị, khi hàng loạt công trình quy mô đặc biệt lớn đồng loạt khởi công. Tâm điểm là siêu dự án Olympic phía Nam Hà Nội do Vingroup phát triển, quy mô hơn 9.000 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 900.000 tỷ đồng. Điểm nhấn của dự án là
Song song với đó, Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng với tổng mức đầu tư ước khoảng 855.000 tỷ đồng, triển khai theo hình thức PPP và có sự tham gia của 5 tập đoàn tư nhân lớn gồm Đại Quang Minh - Văn Phú - THACO - T&T Group - Tập đoàn Hòa Phát, được kỳ vọng tái cấu trúc không gian phát triển hai bờ sông Hồng. Dự án không chỉ mang ý nghĩa chỉnh trang đô thị, dự án còn mở ra quỹ đất và dư địa tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản Thủ đô.
Cùng với các dự án hạ tầng liên vùng, cao tốc và vành đai đồng loạt tăng tốc, năm 2025 thực sự trở thành năm của những “đại công trường”, đặt nền móng cho chu kỳ phát triển đô thị và bất động sản dài hạn.
Đường sắt đô thị mở lối cho mô hình TOD
TOD (Transit Oriented Development) là mô hình phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trục, đang dần trở thành xu hướng tại Việt Nam khi các dự án đường sắt đô thị tăng tốc triển khai.
Năm 2025, Hà Nội khởi công hai tuyến metro gồm tuyến số 2 Nam Thăng Long - Trần Hưng Đạo và tuyến số 5 Văn Cao - Hòa Lạc. Tại TP.HCM, tuyến metro Bến Thành - Cần Giờ đã được khởi công, đồng thời thành phố chuẩn bị triển khai tuyến số 2 Bến Thành - Tham Lương.
Theo Quy hoạch Thủ đô, mạng lưới đường sắt đô thị Hà Nội trong tương lai sẽ gồm 15 tuyến, dài gần 600 km, dọc theo đó hình thành khoảng 91 khu vực TOD với tổng diện tích ước hơn 6.000 ha. Trong khi đó, đầu tháng 12/2025, TP.HCM ban hành kế hoạch phát triển đô thị TOD quanh 12 nhà ga của tuyến metro số 2, với phạm vi bán kính 1.000 m tính từ nhà ga và depot.
Những bước đi này được xem là nền tảng quan trọng cho việc hình thành các đô thị xoay quanh nhà ga metro, góp phần giãn dân, giảm áp lực giá nhà khu trung tâm, đồng thời thúc đẩy tái cấu trúc không gian đô thị. Ở tầm nhìn dài hạn, TOD gắn với metro sẽ mở ra các hành lang kinh tế mới, hướng tới mô hình đô thị đa cực, đa trung tâm.
Các tuyến metro tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục được mở rộng và vận hành hiệu quả hơn, trở thành nền tảng cho mô hình TOD - phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng.
Bất động sản quanh các nhà ga metro ghi nhận mức tăng giá và thanh khoản vượt trội, đồng thời hình thành các trung tâm thương mại - dịch vụ - nhà ở mật độ cao, góp phần tái cấu trúc không gian đô thị.
Nguồn cung bất động sản chạm đỉnh 2018, giá vẫn “neo cao”
Sau nhiều năm sụt giảm do vướng mắc pháp lý và dòng vốn, nguồn cung bất động sản năm 2025 phục hồi mạnh, tiệm cận giai đoạn đỉnh cao 2018. Lượng nhà ở mới đưa ra thị trường tăng khoảng 50% so với năm 2024, nhờ hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý, tái khởi động hoặc phê duyệt mới, tập trung tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Tây Ninh. Riêng 5 địa phương này đã có 1.759 dự án được “cởi trói”.
Theo Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 3.297 dự án nhà ở với quy mô khoảng 5,9 triệu căn, tổng vốn đầu tư hơn 7,42 triệu tỷ đồng. Trong đó, nhà ở thương mại và khu đô thị chiếm tỷ trọng lớn nhất với hơn 5,2 triệu căn. Phân khúc nhà ở xã hội cũng ghi nhận tín hiệu tích cực khi có 698 dự án, hơn 657.000 căn, tăng 13% so với cuối năm ngoái; riêng số căn hoàn thành trong năm nay vượt kế hoạch hơn 102%.
Về tồn kho, số liệu từ 22/34 địa phương cho thấy lượng tồn kho bất động sản quý III ở mức khoảng 26.700 căn, trong đó tồn kho căn hộ và nhà ở riêng lẻ tăng mạnh, còn tồn kho đất nền giảm sâu gần 69% so với năm 2024.
Đáng chú ý, dù nguồn cung cải thiện rõ rệt, giá bất động sản vẫn neo cao. Giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM hiện phổ biến 91-95 triệu đồng/m2, tăng 21-23% so với cùng kỳ; các địa phương lân cận cũng ghi nhận mức tăng 15-30%.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ chi phí đất đai, xây dựng và tài chính tăng, trong khi nguồn cung mới tập trung ở phân khúc trung - cao cấp. Thay vì giảm sâu như kỳ vọng, thị trường đang đi vào trạng thái đi ngang hoặc tăng nhẹ.
Tín dụng bất động sản tăng mạnh
Sau giai đoạn siết chặt, tín dụng bất động sản năm 2025 phục hồi rõ nét. Tỷ trọng cho vay lĩnh vực này trong tổng dư nợ toàn hệ thống đã tăng lên 23,7% vào quý III/2025, cao hơn mức 21–22% giai đoạn 2022–2024, cho thấy vai trò ngày càng lớn của bất động sản trong tăng trưởng tín dụng chung.
Đến cuối quý III/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt gần 4,2 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 20% so với đầu năm. Đáng chú ý, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng tới 31,3%, phản ánh dòng vốn đang quay trở lại mạnh mẽ với các chủ đầu tư.
Sự hồi phục này giúp thị trường dần thoát khỏi trạng thái “đóng băng”, song đồng thời đặt ra áp lực lớn hơn về kiểm soát rủi ro, trong bối cảnh tỷ trọng cho vay bất động sản trong hệ thống ngân hàng tiếp tục gia tăng.
Lãi suất vay bất động sản tăng trở lại
Sau giai đoạn lãi suất thấp kéo dài, cuối năm 2025 lãi suất cho vay bất động sản bắt đầu nhích lên 1-2%, đặc biệt với các khoản vay trung và dài hạn, tác động trực tiếp đến người mua nhà và nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.
Dù lãi suất tăng khiến tâm lý thận trọng hơn, nhu cầu ở thực chưa suy giảm rõ rệt. Mặt bằng hiện nay vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022–2023, giúp thị trường duy trì trạng thái ổn định tương đối. Tuy nhiên, nếu lãi suất huy động tiếp tục tăng, lãi suất cho vay trong năm 2026 có thể vượt mốc 10%/năm, tạo áp lực lớn lên sức mua. Khi đó, giao dịch có nguy cơ sụt giảm mạnh, người mua chùn tay và chủ đầu tư sẽ rơi vào thế khó.
Với doanh nghiệp bất động sản, kịch bản này đồng nghĩa chi phí tài chính gia tăng trong khi cầu suy yếu, dòng tiền quay vòng chậm, nguồn cung mới bị thu hẹp và mặt bằng giá khó duy trì đà tăng như trước.
Giảm 70% tiền chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở
Một trong những chính sách gây chú ý nhất năm 2025 là từ ngày 1/1/2026, hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp sang đất ở sẽ được giảm tiền sử dụng đất, thay vì phải nộp 100% chênh lệch như hiện nay.
Cụ thể, diện tích trong hạn mức chỉ nộp 30% chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp; phần vượt nhưng không quá một lần hạn mức nộp 50%; vượt trên một lần hạn mức phải nộp 100% chênh lệch. Chính sách chỉ áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân.
Trường hợp đã chuyển mục đích từ 1/8/2024 đến trước 1/1/2026 sẽ được tính lại tiền sử dụng đất; nếu số phải nộp thấp hơn, phần chênh lệch được hoàn trả hoặc khấu trừ.
Quy định mới được kỳ vọng giúp giảm gánh nặng tài chính, đảm bảo an sinh xã hội và nhu cầu đất ở của người dân.
Số hóa dữ liệu bất động sản
Năm 2025 đánh dấu bước tăng tốc số hóa dữ liệu đất đai và bất động sản trên phạm vi cả nước. Các cơ sở dữ liệu về quy hoạch, pháp lý, giao dịch và giá đất đang được tích hợp từng bước vào hệ thống số thống nhất.
Trong 90 ngày (1/9-30/11), Bộ Nông nghiệp và Môi trường phối hợp Bộ Công an cùng UBND các tỉnh, thành rà soát, làm sạch toàn bộ cơ sở dữ liệu đất đai tại 2.342 đơn vị hành chính cấp xã. Dự kiến, 49,7 triệu thửa đất sẽ được phân loại và chuẩn hóa thông tin.
Theo đó, dữ liệu thửa đất sẽ được bổ sung, chỉnh lý, cập nhật thông tin chủ sử dụng, chủ sở hữu gắn với thẻ căn cước, đồng thời số hóa hồ sơ giấy để hình thành dữ liệu điện tử. Các thông tin này được đối soát với Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và tích hợp lên VNeID để người dân xác nhận.
Đây được xem là bước ngoặt quan trọng giúp tăng minh bạch, giảm tranh chấp, rút ngắn thủ tục hành chính và hạn chế tình trạng “thổi giá, làm giá” trên thị trường bất động sản.
Tân Hoàng Minh, FLC, Mường Thanh trở lại thị trường
Thị trường bất động sản năm 2025 cũng ghi nhận những chuyển động đáng chú ý từ ba cái tên từng gây nhiều tranh luận: FLC, Tân Hoàng Minh và Mường Thanh. Loạt động thái hoàn tất nghĩa vụ pháp lý, tái cơ cấu bộ máy và khởi động lại các dự án cho thấy các doanh nghiệp này đang từng bước quay lại thị trường.
Trong năm nay, FLC đồng loạt khởi động lại nhiều dự án tại Hà Nội, Gia Lai và Quảng Trị. Đáng chú ý là lễ ra quân dự án Hausman Premium Residences tại khu đô thị FLC Premier Parc (Đại Mỗ, Hà Nội) cùng việc tháo gỡ vướng mắc cho dự án FLC Hilltop Gia Lai. Doanh nghiệp cũng đề xuất đầu tư quần thể sân golf, nghỉ dưỡng và vui chơi giải trí quy mô khoảng 700 ha tại Quảng Trị, với tổng vốn dự kiến 20.000 tỷ đồng.
Một dấu mốc khác là việc FLC chính thức tiếp quản lại Bamboo Airways vào tháng 9/2025, qua đó tái lập chuỗi liên kết bất động sản - du lịch - hàng không.
Song song với FLC, Tân Hoàng Minh cũng “ra tín hiệu” trở lại khi ông Đỗ Anh Dũng chính thức giữ vai trò Chủ tịch, Tổng giám đốc. Doanh nghiệp liên tiếp đề xuất và triển khai dự án mới, từ khu đô thị thông minh hơn 4.300 ha tại Đà Lạt, khu du lịch sinh thái Bàu Sen (Quảng Bình) đến dự án Greenera Southmark tại Thanh Trì, Hà Nội; đồng thời được chấp thuận thí điểm dự án 1.800 tỷ đồng tại Nha Trang.
Trong khi đó, Mường Thanh cũng tái xuất với việc khởi động lại một số dự án nhà ở quy mô lớn. Nhìn tổng thể, sự trở lại của các doanh nghiệp này cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc, tập trung vào dự án khả thi, pháp lý rõ ràng và phù hợp với sức cầu thực, thay vì mở rộng ồ ạt như trước.
“Động thái lạ” khi Vingroup, Đèo Cả, MIK đồng loạt rút khỏi đại dự án
Giữa lúc thị trường sôi động, năm 2025 lại chứng kiến hiện tượng hiếm khi một số “ông lớn” như Vingroup, Đèo Cả, MIK Group chủ động rút lui tại các đại dự án quy mô lớn.
Đáng chú ý, Vingroup đã xin rút đề xuất đầu tư dự án đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam nhằm tập trung nguồn lực cho các dự án hạ tầng chiến lược đang triển khai. Doanh nghiệp khẳng định động thái này không ảnh hưởng đến tiến độ dự án, khi nhiều nhà đầu tư khác vẫn quan tâm.
Cùng thời điểm, MIK Group chủ động rút khỏi liên danh thực hiện Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng, chuyển nhượng toàn bộ quyền và nghĩa vụ cho Công ty Địa ốc Đại Quang Minh để thuận lợi cho điều hành dự án.
Trước đó, Tập đoàn Đèo Cả cũng thông báo không tiếp tục tham gia dự án, nhấn mạnh việc “dừng đúng lúc” nhằm tiết kiệm nguồn lực và bảo đảm triển khai bền vững.
Đây không phải động thái tiêu cực mà phản ánh sự thay đổi chiến lược đầu tư. Trong bối cảnh chi phí vốn tăng, yêu cầu quản trị rủi ro cao hơn, các doanh nghiệp lựa chọn tập trung vào dự án cốt lõi, biên lợi nhuận tốt, thời gian thu hồi vốn nhanh. Điều này cho thấy thị trường đã bước sang giai đoạn chọn lọc và phân hóa mạnh, thay vì chạy theo quy mô bằng mọi giá.
