Sự dịch chuyển của dòng tiền
Không khó để nhận ra ai nắm đúng xu thế dịch chuyển của dòng tiền, người đó sẽ có cơ hội chiến thắng trong đầu tư. Thực trạng hiện tại của thị trường bất động sản Hà Nội như một minh chứng rõ ràng.
Giá chung cư tại Hà Nội đang tăng phi mã 30%/năm trong 3 năm qua, tức là những ai mua chung cư trước 2021 thì nay đã có thể bán lãi gấp đôi. Giá bất động sản thấp tầng quanh Hà Nội còn tăng mạnh hơn. Lí do chính là dòng tiền đang tập trung quá lớn vào nội đô, chưa đổ ra ngoài.
Có thể thấy, thị trường Hà Nội đang khá giống thị trường TP.HCM 3 năm trước, khi giá chung cư tăng lên tới 200-300 triệu/m2, thấp tầng ở quận 9 và các vùng ven TP.HCM tăng phi mã. Và giờ đang hạ nhiệt.
Hiện tượng đấu giá đất lên tới 133 triệu/m2 vùng ven Hà Nội được mọi người nhắc tới nhiều, nhưng đó thực sự là giá ảo, chủ yếu lỗi ở khâu định giá khởi điểm và đang bị giới đầu cơ làm nhiễu.
Hệ quả là, dòng tiền chảy sai vào chỗ trũng sẽ tạo nên bong bóng cục bộ mà mọi người liên quan sẽ phải trả giá.
Tuy nhiên, cũng có thể chắc chắn một điều, dòng tiền bất động sản chảy đến đâu thì tăng trưởng kinh tế và ngành nghề cho dân sẽ đơm hoa, kết trái. Do đó, nếu có thể bắt đoán được thời cơ và lập kế hoạch kinh doanh dựa trên sự dịch chuyển của dòng tiền thì cơ hội sẽ tới!
Có một số dấu hiệu dễ nhận ra, để khẳng định dòng tiền đã ứ quá lâu trong nội thành, đó là giá chung cư, thấp tầng, thổ cư tại Hà Nội tăng vọt, tăng tới mức vô lý, vượt qua cả sự kỳ vọng của các chủ sở hữu bất động sản, và đó là lúc nhận ra thị trường sẽ không thể tăng thêm nữa.
Hầu hết khách mua nhà thời gian qua là những người mua căn nhà thứ 2, thậm chí thứ 3... bởi giá nhà quá cao khiến việc sở hữu nhà lần đầu trở nên xa vời đối với các bạn trẻ.
Thị trường Hà Nội đang thiếu nghiêm trọng các sản phẩm cao tầng giá 40-45 triệu/m2. Đây là hệ quả của hiện tượng “độc quyền nguồn cung chung cư” nhiều năm qua.
Với tình hình pháp lý hiện tại, rất khó có một dự án đủ pháp lý, giá cả phù hợp có thể ra hàng. Nếu có thì cũng là của các ông lớn và giá rất cao. Đơn cử, một dự án lớn phía Bắc Hà Nội đang rầm rộ với giá bán khoảng 350 - 400 triệu đồng/m2 đất, còn dự án phía Đông Hà Nội của doanh nghiệp lớn khác cũng phải từ 200 triệu/m2 đất trở lên.
Chính vì vậy, những dự án do nhà nước đấu giá ở các tỉnh thành trên cả nước, tức là chắc chắn về pháp lý sẽ được các nhà đầu tư thực sự quan tâm và đổ dòng tiền.
Chiến lược “đưa khách ra ngoại đô”
Vậy dòng tiền sẽ tiếp tục đổ vào Hà Nội, các đại dự án ven này, các dự án đấu giá, hay đi đâu khác?
Tôi cho rằng, cuộc chơi tại Hà Nội sẽ rất khốc liệt với các nhà đầu tư và chỉ dành cho các nhà đầu tư tay to, có ngân sách đầu tư từ 15 tỷ đồng trở lên. Các nhà đầu tư ngân sách nhỏ hơn, hãy tìm cách dịch chuyển dòng tiền sớm của mình ra các tỉnh thành khác, vùng đất khác vì sớm muộn, dòng tiền sẽ chạy ra ngoài Hà Nội, có thể vào cuối năm 2024 hoặc đầu 2025.
Đi sớm chớp cơ hội, hay quẩn quanh ở Hà Nội cho an toàn và phải mua với giá đỉnh cực cao, đó là sự lựa chọn của mỗi nhà đầu tư.
Tuy nhiên, đưa dòng tiền ra khỏi Hà Nội, TP.HCM, theo tôi là trách nhiệm chung của những người trong ngành, kể cả các môi giới, sàn phân phối. Các dự án ở khắp nơi trên cả nước thực sự cần dòng tiền đổ về để phát triển, thi công, hoàn thiện, an sinh xã hội và khiến cho các vùng đất mới thêm cơ sở hạ tầng, qua đó giúp kinh tế địa phương phát triển đồng đều.
Phải chăng chiến lược: “Đưa khách ra ngoại đô” sẽ là một chiến lược thông minh và cũng đầy ý nghĩa mà chúng ta nên đi trước đón đầu? Là điều đáng suy ngẫm.
Và có một điều sẽ không thay đổi: Theo chu kỳ bất động sản đã từng xảy ra, dòng tiền chắc chắn sẽ dịch chuyển ra khỏi Hà Nội.
