Do vướng mắc tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất tăng lên rất cao, gây ra gánh nặng tài chính lớn cho người dân, Nhà nước đã có giải pháp tháo gỡ nhân văn bằng cách kịp thời ban hành các văn bản pháp luật để điều chỉnh, bao gồm Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 50/2026/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Nghị quyết số 254/2025/QH15 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Theo quy định tại Điều 10 Nghị quyết 254, chính sách giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở áp dụng cho 3 nhóm đất bao gồm:
Đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất có đất ở khi công nhận quyền sử dụng đất;
Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất;
Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng.
Về bản chất, đây là chính sách nhằm giải quyết quyền lợi chính đáng của người dân đối với các thửa đất có lịch sử sử dụng lâu dài, thường là đất do ông cha để lại hoặc đất nông nghiệp liền kề với đất ở.
Ngược lại, các loại đất nông nghiệp thuần túy như đất ruộng được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sẽ không thuộc phạm vi áp dụng của chính sách này.
Đối với 3 loại đất nông nghiệp nêu trên, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì Nghị quyết số 254 cho phép nộp:
(i) Nộp 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở;
(ii) Nộp 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở;
(iii) Nộp 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp đối với diện tích đất còn lại (phần diện tích này không được hưởng ưu đãi).
Như vậy, so với quy định trước đây phải nộp toàn bộ 100% chênh lệch, mức ưu đãi này giúp giảm đáng kể nghĩa vụ tài chính cho người dân.
Quy định “hồi tố” là điểm sáng của chính sách
Một điểm đáng chú ý của Nghị quyết 254 và Nghị định 50 là cơ chế chuyển tiếp cho phép tính lại tiền sử dụng đất đối với các hồ sơ phát sinh trước ngày 1/1/2026.
Cụ thể, nếu cơ quan thuế chưa ra thông báo nộp tiền, tiền sử dụng đất sẽ được tính lại theo mức ưu đãi mới.
Nếu đã có thông báo nhưng người dân chưa nộp, người dân có quyền đề nghị tính lại.
Nếu đã nộp một phần hoặc toàn bộ, cơ quan thuế vẫn phải tính lại tiền sử dụng đất.
Trong trường hợp số tiền sau khi tính lại thấp hơn số đã nộp, người dân sẽ được hoàn trả phần chênh lệch thông qua bù trừ nghĩa vụ tài chính khác hoặc hoàn trả trực tiếp bằng tiền.
Đây có thể coi là một quy định mang tính nhân văn, nhằm bảo đảm công bằng cho những trường hợp đã nộp hồ sơ trước khi chính sách mới có hiệu lực.
Về trình tự, thủ tục tính lại và hoàn trả tiền sử dụng đất đã nộp, khoản 2 Điều 12 Nghị định số 50 quy định người dân phải nộp văn bản đề nghị tính lại tiền sử dụng đất theo quy định mới của Nghị quyết số 254 và Nghị định số 50 đến bộ phận một cửa liên thông, thời hạn chậm nhất trước ngày 1/1/2027.
Bộ phận một cửa liên thông cấp giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người dân, chuyển văn bản này đến UBND cấp xã nơi có đất.
Tiếp theo, UBND cấp xã nơi có đất thực hiện xác định hạn mức giao đất ở của thửa đất; chuyển thông tin đến cơ quan thuế.
Cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất; ra thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc thông báo điều chỉnh thông báo nộp tiền sử dụng đất gửi cho người dân; đồng thời gửi thông tin đến UBND cấp xã.
Từ lý thuyết đến thực tế: “Tắc” ở khâu thủ tục
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, một số địa phương lại phát sinh vướng mắc do chưa ban hành quy trình nội bộ để xử lý thủ tục tính lại tiền sử dụng đất.
Một trường hợp điển hình là ông Trần M.Đ ở Hà Nội. Ông Đ sở hữu thửa đất trồng cây lâu năm diện tích 100 m2, có nguồn gốc là đất vườn gắn liền với đất ở nhưng đã được tách ra để chuyển nhượng từ trước.
Năm 2024, thửa đất được bố mẹ ông Đ tặng cho và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Nghị quyết 254, đây là trường hợp đủ điều kiện được giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở.
Tháng 11/2025, ông Đ nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sang đất ở và đã nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo.
Theo quy định của Nghị quyết 254, trường hợp này được quyền đề nghị tính lại tiền sử dụng đất để hưởng mức giảm.
Tuy nhiên, khi nộp đơn đề nghị vào đầu năm 2026, ông Đ lại nhận được phản hồi rằng Trung tâm phục vụ hành chính công chưa thể tiếp nhận hồ sơ do địa phương chưa ban hành quy trình giải quyết thủ tục tương ứng.
Điều đáng nói là trong khi cơ quan thuế đã hướng dẫn người dân nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa, thì bộ phận tiếp nhận lại từ chối tiếp nhận do thiếu quy trình nội bộ. Sự thiếu thống nhất giữa các cơ quan đã khiến thủ tục kéo dài nhiều tháng.
Trong khi đó, theo quy định hiện hành, thời hạn nộp tiền sử dụng đất chỉ là 90 ngày, khiến người dân có nguy cơ phải chịu tiền chậm nộp dù nguyên nhân không xuất phát từ họ.
Thực tế này cho thấy một nghịch lý chính sách đã rõ ràng, nhưng việc thực thi lại bị “tắc” ở khâu thủ tục hành chính.
Vì vậy, các bộ ngành liên quan cần sớm có văn bản hướng dẫn cụ thể để thống nhất cách thực hiện tại địa phương. Đồng thời, UBND các tỉnh, thành phố cũng cần khẩn trương ban hành quy trình nội bộ nhằm bảo đảm thủ tục được vận hành thông suốt.
Ở góc độ pháp lý, thủ tục tính lại tiền sử dụng đất theo Nghị định 50 nên được coi là một bước trong thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, thay vì tách thành một thủ tục hành chính độc lập. Việc tiếp nhận và xử lý hồ sơ hoàn toàn có thể thực hiện trong khuôn khổ thủ tục chuyển mục đích đã có sẵn.
Quan trọng hơn, cần quán triệt nguyên tắc việc chậm ban hành quy trình nội bộ không thể trở thành lý do để từ chối giải quyết quyền lợi hợp pháp của người dân, đặc biệt khi văn bản quy phạm pháp luật cấp trung ương đã quy định rõ ràng.
Bên cạnh đó, cơ quan thuế cũng nên xem xét tạm dừng tính tiền chậm nộp đối với các hồ sơ đã có đơn đề nghị tính lại tiền sử dụng đất, nhằm tránh tình trạng người dân phải chịu “thiệt hại kép”.
Chính sách giảm tiền sử dụng đất khi chuyển sang đất ở là một bước đi tích cực và nhân văn. Tuy nhiên, để chính sách thực sự phát huy hiệu quả, điều quan trọng không chỉ nằm ở nội dung quy định mà còn ở sự thông suốt trong khâu thực thi.
