Vụ án hàng trăm bị can liên quan hoạt động kinh doanh và môi giới "sở hữu kỳ nghỉ" vừa bị Công an TP Hà Nội khởi tố không chỉ đặt ra câu hỏi về thủ đoạn lừa đảo ngày càng tinh vi, mà còn cho thấy những khoảng trống pháp lý đã tồn tại nhiều năm đối với loại hình kinh doanh này.
Điều đáng chú ý là phần lớn các giao dịch trong vụ việc đều được thực hiện thông qua những hợp đồng dân sự được ký kết trên cơ sở tự nguyện. Chính vì vậy, trong thời gian dài, nhiều nạn nhân dù nhận thấy quyền lợi bị xâm phạm nhưng vẫn gặp khó khăn khi yêu cầu xử lý bởi ranh giới giữa tranh chấp dân sự và hành vi phạm tội không phải lúc nào cũng dễ nhận diện.
Bản chất pháp lý của "Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ" là một loại hợp đồng dịch vụ dân sự dài hạn (hợp đồng thương mại hỗn hợp). Người mua không mua quyền sở hữu đất đai hay căn hộ, mà mua quyền sử dụng dịch vụ lưu trú tại một khu hoặc một hệ thống khu nghỉ dưỡng trong một khoảng thời gian nhất định trong một năm (thường từ một tuần đến vài tuần), lặp đi lặp lại trong nhiều năm.
Sự khác biệt giữa mua "quyền tài sản" (kỳ nghỉ) và mua "bất động sản thông thường" nằm ở việc khi mua nhà đất, người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ/sổ hồng), có toàn quyền định đoạt (bán, tặng cho, thế chấp ngân hàng, để thừa kế) đối với tài sản vật chất đó.
Còn về quyền tài sản trong kỳ nghỉ, người mua chỉ sở hữu một "quyền mang tính chất tài sản", đó là quyền được sử dụng dịch vụ. Quyền này phụ thuộc hoàn toàn vào sự tồn tại, năng lực vận hành và uy tín của doanh nghiệp cung cấp. Bản chất nó không phải là một bất động sản hữu hình để có thể thế chấp một cách dễ dàng hay định giá độc lập trên thị trường thứ cấp.
Về bản chất, mô hình sở hữu kỳ nghỉ là một sản phẩm du lịch văn minh đã được áp dụng tại nhiều quốc gia trên thế giới. Tuy nhiên, khi du nhập tại Việt Nam đã bị một số đối tượng biến tướng thành công cụ lừa đảo do một số nguyên nhân.
Nguyên nhân đầu tiên là thông tin bất đối xứng và nghệ thuật thao túng tâm lý giữa doanh nghiệp và khách hàng: Các đối tượng thường tổ chức những hội thảo quy mô lớn, tặng quà, dùng áp lực đám đông và "chim mồi" để ép khách hàng ký hợp đồng ngay tại chỗ khi chưa kịp đọc kỹ các điều khoản dài hàng chục trang với thuật ngữ pháp lý phức tạp.
Nguyên nhân thứ hai là những kẽ hở trong quản lý số tiền ứng trước: Hiện nay chưa có quy định bắt buộc doanh nghiệp kinh doanh bán kỳ nghỉ phải có bảo lãnh ngân hàng hoặc ký quỹ đối với số tiền thu trước của khách hàng cho 20-30 năm tới. Các đối tượng xấu lợi dụng điều này để thu một lượng tiền cực lớn rồi tẩu tán, tuyên bố phá sản hoặc bỏ trốn.
Nguyên nhân thứ ba là khoảng trống trong hệ thống pháp luật chuyên ngành: Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Du lịch hiện hành chưa định nghĩa rõ ràng và chưa có chế tài quản lý chuyên biệt cho loại hình "Sở hữu kỳ nghỉ". Do đó, khi xảy ra tranh chấp, cơ quan chức năng thường gặp khó khăn trong việc phân định đây là quan hệ tranh chấp dân sự/kinh tế thuần túy hay là vụ án hình sự.
Để chuyển từ một tranh chấp dân sự (vi phạm hợp đồng) sang xử lý hình sự về tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản" cơ quan điều tra phải chứng minh được hai yếu tố cốt lõi là hành vi gian dối có trước và mục đích chiếm đoạt tài sản của người bị hại có sau/đồng thời.
Một trong những dấu hiệu thường gặp là gian dối về năng lực thực tế. Chẳng hạn, doanh nghiệp không sở hữu dự án nghỉ dưỡng thực tế, nhưng lại vẽ ra các phối cảnh, làm giả giấy tờ liên kết để quảng bá rằng mình có chuỗi resort 5 sao nhằm dụ dỗ khách hàng đóng tiền.
Dấu hiệu thứ hai là việc đưa ra các cam kết giả tạo để bán chồng chéo. Một tuần nghỉ dưỡng tại một căn hộ nhưng công ty bán cho hàng chục, hàng trăm người cùng lúc dẫn đến việc khách hàng không bao giờ đặt được phòng, vượt quá công suất thực tế của dự án.
Dấu hiệu thứ ba là hành vi cố tình cắt đứt liên lạc hoặc tẩu tán tài sản sau khi huy động được nguồn tiền lớn từ hàng trăm nạn nhân. Doanh nghiệp lập tức đóng cửa trụ sở, thay đổi pháp nhân liên tục, tài khoản công ty không còn tiền, người đại diện theo pháp luật "biến mất" hoặc là người được thuê đứng tên nhằm trốn tránh nghĩa vụ hoàn trả.
Một điểm đáng chú ý trong nhiều vụ việc liên quan đến sở hữu kỳ nghỉ là nhóm khách hàng bị các đối tượng lừa đảo tập trung nhắm vào là người già, người hưu trí.
Bởi vì người già, người hưu trí thường có khoản tiền tiết kiệm tích lũy sau nhiều năm lao động, có nhiều thời gian rảnh rỗi và đặc biệt là tâm lý cô đơn, dễ mủi lòng khi được chăm sóc, hỏi han ân cần.
Các đối tượng lừa đảo sử dụng chiêu bài "tri ân", "tặng quà chăm sóc sức khỏe", đánh vào lòng hiếu thảo của con cái mua để cả nhà đi chơi hoặc hứa hẹn "sinh lời, nhận lãi, công ty sẽ thuê lại với giá cao để dưỡng già". Trong khi đó, nhiều người cao tuổi không am hiểu công nghệ để kiểm tra thông tin và không có thói quen tham vấn luật sư trước khi ký kết.
Trường hợp cơ quan tiến hành tố tụng chứng minh được người phạm tội cố ý lựa chọn người già yếu hoặc người dưới 70 tuổi nhưng đau yếu, không tự chủ được hành vi là một tình tiết tăng nặng trách nhiệm hình sự. Việc cố tình nhắm vào nhóm đối tượng yếu thế, không có khả năng tự bảo vệ về mặt nhận thức thông tin thể hiện tính chất đê hèn và nguy hiểm cao cho xã hội.
"Không có bữa ăn nào miễn phí"
Do thủ đoạn của các đối tượng này rất tinh vi, núp bóng dưới các hợp đồng dân sự "tự nguyện ký kết", nên công tác điều tra cần phải cực kỳ tỉ mỉ.
Trước hết, cần khẩn trương xác minh dòng tiền của doanh nghiệp và các cá nhân liên quan. Tiếp cận, đối soát hệ thống kế toán để làm rõ dòng tiền của khách hàng đóng vào đã đi đâu? Được dùng để đầu tư xây dựng dự án thật hay bị chuyển ra nước ngoài, chia chác cá nhân, tẩu tán sang các công ty sân sau?
Bên cạnh đó, cơ quan chức năng cần kiểm tra thực địa các dự án nghỉ dưỡng được quảng bá, xác minh tính pháp lý của các khu resort, khách sạn mà công ty quảng cáo. Làm việc với các chủ sở hữu resort thật để xem có bất kỳ hợp đồng liên kết, đặt chỗ nào với công ty này không, hay tất cả chỉ là thông tin giả mạo.
Một nguồn chứng cứ đặc biệt quan trọng khác là thu thập và phân tích dữ liệu điện tử, tài liệu bán hàng. Thu giữ các kịch bản tư vấn, tài liệu đào tạo nhân viên của công ty. Kịch bản này thường chứa đựng các nội dung chỉ đạo nhân viên nói dối, lừa gạt khách hàng, đây chính là chứng cứ trực tiếp chứng minh "yếu tố gian dối có tổ chức".
Ngoài ra, việc hợp nhất hồ sơ các nạn nhân, gom các đơn tố cáo từ nhiều địa phương để thấy được quy mô, tính chất hệ thống và tổng số tiền chiếm đoạt, từ đó có đủ căn cứ khởi tố vụ án ở khung hình phạt cao nhất.
Từ thực tiễn các vụ việc đã xảy ra, cần nhớ nguyên tắc "không có bữa ăn nào miễn phí". Mọi người cần cảnh giác với tất cả các lời mời tham dự hội thảo nhận quà, trúng thưởng cao cấp.
Tuyệt đối không ký bất kỳ văn bản nào tại hội thảo. Phải mang hợp đồng về nhà, yêu cầu có thời gian suy nghĩ từ 5-7 ngày và cần tham vấn ý kiến của gia đình, luật sư, người có chuyên môn pháp lý trước khi xuống tiền.
Ngoài ra, cần kiểm tra tư cách pháp lý, yêu cầu công ty cung cấp giấy phép xây dựng dự án, văn bản bảo lãnh của ngân hàng đối với dự án đó.
Đối với cơ quan quản lý Nhà nước, cần sớm thiện hành lang pháp lý như sửa đổi, bổ sung Luật Du lịch và Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, đưa loại hình "Sở hữu kỳ nghỉ" vào danh mục ngành nghề kinh doanh có điều kiện, bắt buộc phải ký quỹ bảo lãnh tại ngân hàng và phải có hợp đồng mẫu được cơ quan quản lý duyệt trước khi lưu hành.
Bên cạnh đó cần tăng cường công tác hậu kiểm bằng việc Bộ Công Thương (Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng) cùng Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch cần thường xuyên thanh tra, kiểm tra các công ty bán kỳ nghỉ ngay khi có dấu hiệu phản ánh dư luận, không để tình trạng "mất bò mới lo làm chuồng".
Đẩy mạnh thông tin tuyên truyền, tiếp tục phát sóng các phóng sự cảnh báo như VTV đã làm cũng là việc cần thiết để phổ biến đến tận các tổ dân phố, hội người cao tuổi để các cụ có "kháng thể" trước các thủ đoạn lừa đảo tinh vi này.
