"Đại phá, đại xây" ở Trung Quốc: Từ động lực tăng trưởng đến bài học về phát triển đô thị

Trong suốt hơn hai thập kỷ, cụm từ "大拆大建" (Đại phá, đại xây) đã trở thành biểu tượng của quá trình đô thị hóa thần tốc tại Trung Quốc. Hàng triệu ngôi nhà cũ được phá dỡ, hàng nghìn khu đô thị mới mọc lên, hệ thống đường cao tốc, tàu điện ngầm, đường sắt cao tốc phát triển với tốc độ chưa từng có.

Mô hình này góp phần đưa Trung Quốc từ một quốc gia có tỷ lệ đô thị hóa khoảng 36% vào năm 2000 lên trên 66% hiện nay. Nhưng cùng với những thành tựu về hạ tầng, "Đại phá, đại xây" cũng để lại nhiều hệ lụy kinh tế, xã hội và quy hoạch, buộc Trung Quốc trong những năm gần đây phải chuyển hướng sang chiến lược "đổi mới đô thị" (城市更新).

Từ cải cách đất đai đến làn sóng đô thị hóa

Sau cải cách nhà ở cuối thập niên 1990, thị trường bất động sản Trung Quốc bước vào giai đoạn phát triển mạnh. Chính quyền địa phương cấp tỉnh được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong khi nhu cầu về nhà ở, hạ tầng và khu công nghiệp tăng nhanh.

Việc phá dỡ các khu dân cư cũ để xây dựng các khu đô thị mới trở thành một phần quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế. Nhiều địa phương dựa vào nguồn thu từ đất để đầu tư hạ tầng, mở rộng đô thị và thu hút doanh nghiệp.

Mô hình này tạo ra một vòng tuần hoàn: giải phóng mặt bằng - bán quyền sử dụng đất - đầu tư cơ sở hạ tầng - giá đất tăng vọt - rồi tiếp tục tạo nguồn thu mới. Trong nhiều năm, doanh thu từ đất trở thành một nguồn tài chính quan trọng của các chính quyền địa phương, hình thành cái gọi là “土地财政” (Thổ địa tài chính, tức Tài chính đất đai).

Sự xuất hiện của các "triệu phú giải tỏa" và những bất cập

Làn sóng giải tỏa, phá dỡ cũng tạo nên một hiện tượng xã hội đặc biệt. Nhiều hộ dân sở hữu nhà ở vị trí thuận lợi nhận được khoản bồi thường lớn hoặc nhiều căn hộ tái định cư. Trên mạng xã hội Trung Quốc từng xuất hiện các khái niệm như "Sách nhị đại" - thế hệ con giàu lên nhờ giải tỏa - hay "Nhất sách bạo phú" - giàu xổi sau giải tỏa.

Không ít gia đình từ chỗ sống trong những căn nhà cũ ọp ẹp bỗng trở thành chủ sở hữu nhiều căn hộ và có nguồn thu ổn định từ việc cho thuê nhà.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp đều có kết quả như vậy; những bất cập dần bộc lộ.

Thứ nhất, phụ thuộc quá mức vào nguồn thu từ đất

Một trong những vấn đề được các nhà kinh tế Trung Quốc nhắc đến nhiều nhất là mô hình "tài chính đất đai".

Khi bất động sản tăng trưởng mạnh, nguồn thu từ đất giúp nhiều địa phương mở rộng đầu tư. Nhưng khi thị trường chững lại từ năm 2021, doanh thu bán đất giảm sâu, gây áp lực lớn lên ngân sách của nhiều chính quyền địa phương. Cho đến năm 2025, dù thị trường bất động sản Trung Quốc rơi vào khủng hoảng, thu từ đất đai vẫn chiếm khoảng 79% thu ngân sách địa phương, theo Bộ Tài chính Trung Quốc, đủ biết địa phương phụ thuộc vào thu từ đất như thế nào.

Giải pháp tạo nguồn thu với họ là thu hồi/chỉnh trang đất, đầu tư hạ tầng, rồi bán quyền sử dụng đất với giá cao hơn. Thành tích của cán bộ địa phương gắn mạnh với GDP, đầu tư cố định, thu ngân sách, diện mạo đô thị. Vì vậy, “Đại phá, đại xây” trở thành công cụ nhanh nhất, và với nhiều nơi là duy nhất, để tạo ra thành tích, chạy đua quan lộ.

Tất nhiên, hậu quả là nặng nề. Thời điểm đó, quy định chưa chặt chẽ, cho phép nhà phát triển dự án có thể trở thành bên trực tiếp bồi thường và thúc ép di dời, chính quyền hỗ trợ cưỡng chế phá dỡ, việc nhà đầu tư định giá thấp hơn thị trường dẫn đến khiếu kiện và phản kháng.

Thứ hai, quy hoạch chưa theo kịp tốc độ phát triển

Trong giai đoạn tăng trưởng nóng, nhiều địa phương triển khai các dự án quy mô lớn với kỳ vọng thu hút dân cư và doanh nghiệp.

Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng đạt hiệu quả như mong muốn. Một số khu đô thị mới có tỷ lệ lấp đầy thấp trong thời gian đầu, trung tâm thương mại hoạt động kém hiệu quả hoặc hạ tầng được xây dựng trước khi nhu cầu thực tế hình thành, dẫn tới xuất hiện nhiều “quỷ thành” (thành phố ma, không người ở) tại nhiều tỉnh, thành, khu tự trị.

Giới nghiên cứu cho rằng đây là hệ quả của việc mở rộng đầu tư quá nhanh trong một số giai đoạn.

Thứ ba, tranh chấp về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

Giải tỏa đất đai cũng là nguyên nhân của nhiều tranh chấp. Một số hộ dân cho rằng mức bồi thường chưa tương xứng hoặc nơi tái định cư chưa bảo đảm điều kiện sinh hoạt và việc làm. Trên truyền thông Trung Quốc từng xuất hiện nhiều câu chuyện về các "钉子户" (đinh tử hộ) – những hộ dân kiên quyết không chịu di dời hay bàn giao nhà, khiến công trình phải điều chỉnh thiết kế hoặc chậm tiến độ. Thậm chí xảy ra những vụ việc cực đoan như tự thiêu, xung đột với lực lượng giải tỏa…

Các vụ việc này thu hút nhiều sự quan tâm của dư luận và thúc đẩy việc hoàn thiện chính sách bồi thường, tái định cư.

Thứ tư, sức ép đối với di sản đô thị

Một hệ quả khác là nhiều khu phố cũ, công trình kiến trúc truyền thống và không gian văn hóa bị phá bỏ, thay thế bằng các dự án mới.

Sau này, nhiều học giả và chính quyền địa phương cho rằng quá trình hiện đại hóa cần cân bằng hơn với yêu cầu bảo tồn bản sắc đô thị.

Chính quyền phải thay đổi cách tiếp cận

Từ năm 2021, trước những bất cập ngày càng bộc lộ và xuất hiện những vụ việc cực đoan liên quan đến “Đại phá, đại xây” cùng phản ứng của dư luận, chính phủ Trung Quốc bắt đầu điều chỉnh chính sách phát triển đô thị.

Ngày 30/8/2021, Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn ra thông báo số 63/2021 về việc ngăn chặn tình trạng phá dỡ và xây dựng quy mô lớn trong quá trình triển khai chương trình cải tạo, đổi mới đô thị.

Văn bản đưa ra định hướng mới: Không phá dỡ quy mô lớn khi chưa thật cần thiết; hạn chế việc di dời cư dân hàng loạt; ưu tiên cải tạo, nâng cấp khu dân cư cũ; tăng cường bảo tồn các khu phố và công trình có giá trị lịch sử; nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất hiện có thay vì mở rộng đô thị bằng mọi giá.

Văn bản này đưa ra nhiều "lằn ranh đỏ" trong cải tạo đô thị, nổi bật như: Diện tích phá dỡ trong một dự án thông thường không vượt quá 20% tổng diện tích hiện trạng; tỷ lệ xây mới không vượt quá 20%; tỷ lệ cư dân được bố trí tái định cư tại chỗ hoặc gần nơi ở cũ không dưới 50%; hạn chế việc chặt hạ cây cổ thụ, phá bỏ công trình lịch sử và kiểm soát tăng giá thuê nhà sau cải tạo.

Đây được xem là bước chuyển từ tư duy "đập bỏ xây mới" sang "nâng cấp".

"Đổi mới đô thị" trở thành chiến lược mới

Năm 2020 “Chương trình hành động đổi mới đô thị” trở thành chiến lược quốc gia. Lần đầu tiên Trung Quốc đưa ra khái niệm này trong Kế hoạch 5 năm lần thứ XIV và tầm nhìn 2035.

Điều này đánh dấu việc chuyển trọng tâm từ xây thêm nhà, mở rộng thành phố sang cải tạo khu dân cư cũ, tái sử dụng nhà xưởng, bảo tồn khu phố lịch sử, nâng cấp hạ tầng, cải thiện chất lượng sống.

Khái niệm "Đổi mới đô thị" dần thay thế "Đại phá, đại xây". Thay vì phá bỏ toàn bộ khu dân cư cũ, nhiều địa phương lựa chọn: cải tạo hệ thống cấp thoát nước; gia cố công trình; cải tạo, lắp đặt thang máy cho chung cư cũ; xây dựng bổ sung bãi đỗ xe, công viên và không gian công cộng; nâng cấp hạ tầng số và dịch vụ đô thị. Mục tiêu là cải thiện chất lượng sống của người dân với chi phí thấp hơn và hạn chế tác động tiêu cực, giữ ổn định xã hội.

Nói ngắn gọn, nếu cần xác định thời điểm “Đổi mới đô thị” thay thế “Đại phá đại xây” ở cấp chiến lược quốc gia, thì năm 2020 là mốc về định hướng, còn năm 2021 là mốc về thực thi chính sách.

Sau năm 2021, thị trường bất động sản suy giảm, nhiều doanh nghiệp địa ốc lớn gặp khủng hoảng, doanh thu bán đất của chính quyền địa phương giảm mạnh.

Song song đó, các thành phố lớn gần như không còn nhiều khu dân cư cũ quy mô lớn để phá dỡ, chính sách chuyển dần sang cải tạo thay vì phá bỏ hoàn toàn.

Nếu cho rằng đổi mới đô thị đồng nghĩa với "phá đi xây lại", có lẽ đã đến lúc cần thay đổi cách nhìn. Năm 2025, Trung Quốc khởi công cải tạo 27.100 khu dân cư cũ tại đô thị, mang lại lợi ích cho gần 5 triệu hộ gia đình. Trong cùng thời gian, cả nước chỉ khởi công cải tạo khoảng 170.000 căn nhà xuống cấp, nguy hiểm.

Sự chênh lệch giữa hai con số này phản ánh một xu hướng rõ rệt: thời kỳ phá dỡ và xây mới trên diện rộng đang dần khép lại, nhường chỗ cho mô hình cải tạo, nâng cấp trên nền không gian đô thị hiện hữu. Đây là một sự thay đổi sâu sắc, tác động đến môi trường sống của hàng trăm triệu người dân Trung Quốc.

Cũng trong năm 2025, cùng với việc cải tạo các khu dân cư cũ, Trung Quốc đã lắp đặt thêm 14.000 thang máy cho các tòa nhà cũ; cải tạo 156.000 km hệ thống đường cống ngầm; xây dựng hơn 4.700 "công viên nhỏ" (pocket park).

Những hạng mục này tác động trực tiếp đến cuộc sống hằng ngày, từ việc hành lang sáng hơn, hệ thống cấp thoát nước hoạt động ổn định, người cao tuổi đi lại thuận tiện hơn cho đến việc trẻ em có thêm không gian vui chơi.

Những bài học đối với quá trình phát triển đô thị

Kinh nghiệm của Trung Quốc cho thấy đô thị hóa quy mô lớn có thể tạo động lực mạnh cho tăng trưởng kinh tế nếu đi cùng quy hoạch đồng bộ và nhu cầu thực tế. Tuy nhiên, quá trình này cũng cho thấy một số bài học quan trọng:

Thứ nhất, đặt người dân vào trung tâm: bảo đảm quyền lợi, sinh kế và điều kiện sống sau tái định cư, không chỉ hoàn thành việc giải phóng mặt bằng.

Thứ hai, quy hoạch dựa trên nhu cầu thực tế: xây dựng phải gắn với khả năng khai thác và phát triển lâu dài, tránh đầu tư vượt quá nhu cầu hoặc tạo ra các khu vực sử dụng kém hiệu quả.

Thứ ba, cần bảo đảm minh bạch trong thu hồi đất, bồi thường và tái định cư để tạo sự đồng thuận xã hội.

Thứ tư, không nên phụ thuộc quá lớn vào nguồn thu từ đất, bởi đây là nguồn thu chịu ảnh hưởng mạnh của chu kỳ bất động sản.

Thứ năm, phát triển hài hòa giữa tăng trưởng và bảo tồn: quá trình hiện đại hóa cần song hành với việc gìn giữ các giá trị lịch sử, văn hóa và bản sắc đô thị thay vì chỉ tập trung vào xây dựng mới.

Nhìn tổng thể, thời kỳ “Đại xây, đại phá” của Trung Quốc đã góp phần tạo nên bước nhảy vọt về hạ tầng và đô thị hóa, nhưng cũng để lại nhiều bài học về quản trị, tài chính đất đai và phát triển bền vững. Với Việt Nam, tham khảo những kinh nghiệm này có thể giúp giảm thiểu rủi ro và hướng tới mô hình phát triển cân bằng hơn giữa tăng trưởng kinh tế, lợi ích của người dân và bảo tồn các giá trị lâu dài.