Bất động sản trở lại vai “kênh trú ẩn”, phần lớn người mua đã sở hữu nhà

Dòng tiền rẻ, tâm lý trú ẩn vào bất động sản

Trong báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý III và 9 tháng năm 2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), ông Lê Đình Chung, thành viên tổ công tác nghiên cứu thị trường bất động sản của VARS, cho biết các dự án nhà ở mở bán mới trong quý III có giá cao hơn nhưng vẫn được hấp thụ tốt, thậm chí "cháy hàng" ngay ngày đầu mở bán nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư tăng lên trong bối cảnh dòng tiền "rẻ" và áp lực lạm phát thúc đẩy nhu cầu tìm tài sản "trú ẩn".

Tính chung 9 tháng năm 2025, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mở bán mới đạt 68%, tương đương với hơn 58.000 giao dịch thành công, gấp đôi cùng kỳ năm 2024. Với phần lớn giao dịch đến từ nhu cầu của người mua bất động sản thứ 2 trở lên.

Cũng theo ông Chung, giá các sản phẩm nhà ở lần đầu mở bán tiếp tục "neo" cao, kéo theo mặt bằng giá thứ cấp. Giao dịch thứ cấp trở nên sôi động do sản phẩm sơ cấp có giá cao và chủ yếu là sản phẩm hình thành trong tương lai, khiến người mua chuyển hướng sang hàng chuyển nhượng.

Tuy nhiên lượng giao dịch thực tế vẫn hạn chế bởi nguồn hàng có sẵn khan hiếm, phần lớn chủ sở hữu không có nhu cầu bán, còn nhà đầu tư giữ hàng chờ giá tăng.

Nhận định về thị trường bất động sản trong quý III năm nay, ông Chung cho hay: Tại Hà Nội, mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh kéo giá toàn thị trường lên cao, nhiều dự án căn hộ ghi nhận mức tăng từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn, đặc biệt ở các khu đô thị có hạ tầng và tiện ích đồng bộ.

Trong khi tại TP.HCM đà tăng giá căn hộ tiếp tục lan rộng, tập trung ở những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, quanh các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm và mặt bằng giá hợp lý.

Giá bán trung bình căn hộ cao cấp trong quý III tại Hà Nội đạt 78,9 triệu đồng/m2, tăng 96,2% so với quý I/2019. Tại TP.HCM, mức giá bán bình quân duy trì ở mức 81,6 triệu đồng/m2, tăng 56,9% so với quý I/2019.

Còn tại Đà Nẵng, giá bán bình quân đạt mức 67,4 triệu đồng/m2, tăng 72,6% so với quý I/2019.

Tương tự, theo thống kê của CBRE Việt Nam, trong quý III tổng lượng giao dịch căn hộ tại Hà Nội đạt hơn 11.100 căn - mức cao nhất theo quý từng được ghi nhận tại Thủ đô kể từ năm 2018.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội cũng cho rằng phần lớn người mua ở giai đoạn hiện nay mang tâm thế đầu tư.

Giá bất động sản đã tăng vượt xa mức hợp lý

Phân tích về giá bất động sản hiện nay, TS Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển Thương hiệu và Cạnh tranh cho rằng, giá đã tăng vượt xa mức hợp lý trong nhiều năm qua, tạo ra khoảng cách lớn với khả năng chi trả của người dân.

“Giá bất động sản tính theo lạm phát trung bình thì sau 10 năm chỉ tăng gấp đôi nhưng thực tế đã tăng hàng chục lần. Nếu năm 1990, một chiếc xe máy có thể đổi được một căn nhà, thì nay chỉ đổi được khung cửa sổ đẹp”, ông Thành cho hay.

Lý giải nguyên giá tăng, TS Thành cho rằng, hiện tượng này không chỉ đến từ yếu tố kinh tế mà còn yếu tố văn hóa, khi người Việt xem nhà đất là “của để dành”, khiến nhu cầu sở hữu luôn cao. Tuy nhiên, việc giá bất động sản tăng mạnh giống như lạm phát, gây thiệt hại cho nhóm người nghèo và người có thu nhập trung bình, đồng thời làm méo mó cơ cấu đầu tư.

Ông đồng thời cảnh báo, nếu dòng vốn tiếp tục đổ mạnh vào một lĩnh vực, nền kinh tế có thể gặp “căn bệnh Hà Lan”, khi thị trường bất động sản quá phát triển, thu hút quá nhiều vốn đầu tư và nguồn lực, dẫn đến suy giảm các ngành sản xuất khác.

Một hệ quả đáng chú ý là xu hướng lựa chọn nghề nghiệp của lớp trẻ hiện nay, nhiều người trẻ hướng tới hai nhóm ngành: một là các lĩnh vực mang tính “hào nhoáng” như showbiz, KOL, KOC, hai là các ngành tài chính - dịch vụ, nơi có cơ hội kiếm tiền nhanh.

Trong khi đó, những ngành đòi hỏi lao động chân tay, kỹ thuật, hay sản xuất trực tiếp lại ngày càng thiếu nhân lực. Từ đó tiềm ẩn rủi ro khủng hoảng. Vị chuyên gia này dẫn chứng, khủng hoảng 2008- 2009 tại Mỹ bắt nguồn từ cho vay dưới chuẩn, dẫn đến hiệu ứng dây chuyền lên hệ thống ngân hàng và cán cân thanh toán.

“Chúng ta cần bất động sản phát triển, nhưng phải lành mạnh, cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô. Chính phủ cần tính toán kỹ liều lượng và thời điểm thực thi chính sách, sao cho thị trường tăng trưởng nhưng không rủi ro”, TS Thành nhấn mạnh.