Phán quyết bất ngờ của toà
Toà án nhân dân Khu vực 7 TP.HCM mới đây đã ban hành bản án dân sự sơ thẩm số 1446/2025/DS-ST về vụ kiện giữa Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) và vợ chồng ông Trần Hồng Sơn - bà Nguyễn Thị Xuân Đào.
Theo đó, ngày 25/10/2020, VPBank đã cho vợ chồng ông Sơn - bà Đào vay hơn 3,65 tỷ đồng để thanh toán tiền đặt cọc theo Văn bản thỏa thuận số NWP.5.5-2.71/2020/VBTT/NVR-THS để được mua biệt thự song lập thuộc tổ hợp khu du lịch Thung Lũng Đại Dương tại xã Tiến Thành, thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận (tên thương mại: Novaworld Phan Thiết).
Thời hạn vay là 36 tháng, lãi suất 11,5%, tài sản bảo đảm là toàn bộ quyền tài sản thuộc quyền sở hữu/sử dụng của ông Sơn - bà Đào phát sinh từ Văn bản thỏa giữa ông Trần Hồng Sơn với Công ty CP Novereal có thể mua được biệt thự song lập nói trên.
Trong quá trình sử dụng vốn vay, ông Sơn - bà Đào đã thanh toán cho VPBank đến tháng 12/2022, sau đó không thanh toán. Đến 16/1/2023, tất cả khoản vay của hai ông bà tại VPBank đã chuyển nợ quá hạn. Dư nợ tạm tính đến 30/9/2025 là hơn 5,32 tỷ đồng, trong đó lãi quá hạn là hơn 1,66 tỷ đồng.
VPBank đã nhiều lần mời ông Sơn - bà Đào lên làm việc, tạo điều kiện về thời gian và đề nghị thanh toán nợ vay nhưng hai người vẫn không trả nợ vay cho ngân hàng.
Do đó, VPBank đề nghị toà án buộc ông Sơn - bà Đào phải thanh toán một lần nợ gốc và nợ lãi, lãi suất quá hạn theo thỏa thuận của hợp đồng cho vay trên từ ngày 1/10/2025 cho đến khi trả hết nợ vay cho ngân hàng.
Trường hợp ông Sơn và bà Đào không thực hiện nghĩa vụ thanh toán khoản nợ nêu trên, thì VPBank có quyền xử lý tài sản thế chấp theo hợp đồng thế chấp số LN2011183036955 ngày 25/11/2020. Trường hợp sau khi xử lý tài sản bảo đảm nêu trên mà ông Sơn - bà Đào vẫn chưa trả hết nợ thì ông bà vẫn tiếp tục phải trả hết số nợ còn lại.
Về phía bị đơn, ông Sơn – bà Đào thống nhất với trình bày của VPBank về việc ký kết hợp đồng cho vay ngày 25/11/2020, về khoản tiền ông bà nợ ngân hàng. Ông bà có nguyện vọng mong muốn ngân hàng xem xét và cắt giảm lãi cũng như lãi quá hạn để ông bà có thời gian trả nợ cho ngân hàng.
Sau khi xem xét, Toà án nhân dân Khu vực 7 TP.HCM đã tuyên bố hợp đồng cho vay số LN2011183036955 ngày 25/11/2020 và hợp đồng thế chấp số LN2011183036955 ngày 25/11/2020 giữa VPBank và ông Sơn - bà Đào là vô hiệu.
Toà buộc Công ty CP Novareal phải trả lại VPBank hơn 3,65 tỷ đồng, sau khi đã cấn trừ số tiền hơn 900 triệu đồng, số tiền phải trả là hơn 2,75 tỷ đồng.
Toà không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của VPBank đối với ông Sơn – bà Đào.
Quan điểm trái ngược của Viện kiểm sát
Kháng nghị bản ân sơ thẩm, Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 7 TP.HCM cho rằng việc giải quyết của Toà án nhân dân Khu vực 7 TP.HCM đã vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện.
Viện kiểm sát cho rằng VPBank khởi kiện yêu cầu bị đơn (ông Sơn - bà Đào) thanh toán nợ gốc, nợ lãi và yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm. Bị đơn không có yêu cầu phản tố, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (tức Công ty CP Novareal) không có yêu cầu độc lập.
Tại phiên toà các đương sự không thay đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện. Nhưng bản án tuyên bố hợp đồng cho vay số LN20111 83036955 vô hiệu và giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu là giải quyết vượt quá phạm vì yêu cầu khởi kiện.
Xét văn bản thoả thuận giữa ông Trần Hồng Sơn và Novareal, Viện kiểm sát cho rằng văn bản này được hai bên ký kết hoàn toàn trên cơ sở tự nguyện. Novareal là đơn vị tư vấn môi giới cho phía ông Sơn lựa chọn tài sản thuộc dự án của chủ đầu tư và có nguyện vọng được mua tài sản khi có đủ điều kiện mở bán theo quy định.
Trong quá trình thực hiện Văn bản thoả thuận, Novareal không vi phạm cam kết; phía ông Sơn, bà Đào cũng thừa nhận không có ý kiến phản đối hay khiếu nại gì.
Căn cứ hợp đồng môi giới bất động sản được ký giữa Công ty TNHH Delta Valley Bình Thuận và Novareal thì Novareal không phải là chủ đầu tư dự án NovaWorld Phan Thiết mà là công ty tư vấn môi giới độc quyền, không có chức năng kinh doanh giao dịch ký hợp đồng mua bán đối với các sản phẩm bất động sản thuộc dự án.
Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản quy định "môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, mua lại bất động sản". Căn cứ thoả thuận với chủ đầu tư, Novareal ký kết văn bản thoả thuận tư vấn, môi giới với bị đơn ông Sơn - bà Đào là phù hợp với quy định của pháp luật.
Novareal không ký kết hợp đồng mua bán, kinh doanh bất động sản nên không vi phạm điều cấm của pháp luật.
Mặt khác, tại khoản 3.1 Điều 3 của Văn bản thoả thuận thể hiện rõ: bên ông Sơn đồng ý đặt cọc cho bên Novareal để đảm bảo cho việc ông Sơn thực hiện các cam kết của ông Sơn tại Văn bản thoả thuận và để chứng minh năng lực tài chính của ông Sơn, chứ không phải là mục đích đảm bảo để phía Novareal thực hiện các cam kết của Novareal trong văn bản thoả thuận này.
Điều này phù hợp với Điều 238 Bộ luật Dân sự năm 2015, cho nên việc hội đồng xét xử cho rằng văn bản thoả thuận ngày 5/11/2020 giữa Novareal và ông Trần Xuân Sơn vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật dẫn đến hợp đồng cho vay và hợp đồng thế chấp số LN2011183036955 cùng lập ngày 25/11/2020 là không đúng.
Với lập luận như vậy, Viện kiểm sát kháng nghị toàn bộ bản án sơ thẩm số 1446/2025/DS-ST ngày 30/9/2025 của Toà án nhân dân Khu vực 7 TP. HCM
Viện kiểm sát đề nghị Toà án nhân dân TP.HCM xét xử phúc thẩm vụ án theo hướng huỷ bản án số 1446/2025/DS-ST ngày 30/9/2025 của Toà án nhân dân Khu vực 7 theo hướng phân tích nêu trên.
