Tuy nhiên, nếu nhìn toàn diện cả dự thảo Luật và dự thảo Nghị định hướng dẫn, có thể thấy bản chất của chính sách không thay đổi theo hướng giảm bảo vệ người mua mà chủ yếu là thay đổi kỹ thuật lập pháp, đồng thời thiết lập cơ chế cân bằng hơn giữa quyền và nghĩa vụ của các bên.
Theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 hiện hành, việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần. Lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc. Các lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao bất động sản cho bên mua (trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng).
Ngoài ra, nếu bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng), chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng. Khoản 5% còn lại chỉ được thanh toán sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng cho bên mua.
Trong khi đó, Điều 20 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định việc thanh toán sẽ được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.
Dự thảo bỏ quy định mốc thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm cả tiền đặt cọc); bỏ quy định thanh toán những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao bất động sản cho bên mua; kế thừa quy định nếu bên mua chưa được cấp sổ hồng thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
Điểm mới đáng chú ý nằm ở khoản thanh toán cuối cùng. Thay vì người mua trực tiếp giữ lại 5% giá trị hợp đồng như quy định hiện hành, dự thảo quy định khoản tiền này sẽ được chuyển vào tài khoản phong tỏa mở tại tổ chức tín dụng hoặc thực hiện bằng hình thức bảo đảm khác theo thỏa thuận giữa các bên. Khoản tiền chỉ được giải tỏa và chuyển cho chủ đầu tư sau khi người mua được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng.
Việc bỏ các mốc thanh toán 30% và 70% khiến dư luận đặt câu hỏi liệu nhà làm luật có đang "chiều" chủ đầu tư và "chèn ép" người mua hay không.
Theo quan điểm của tôi, nhận định này chưa thật sự chính xác. Thực chất, sự thay đổi này phản ánh cách tiếp cận mới trong kỹ thuật lập pháp theo tinh thần Nghị quyết số 66-NQ/TW ngày 30/4/2025 của Bộ Chính trị về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật.
Nghị quyết 66 nêu rõ: “… về cơ bản các luật khác, nhất là luật điều chỉnh các nội dung về kiến tạo phát triển chỉ quy định những vấn đề khung, những vấn đề có tính nguyên tắc thuộc thẩm quyền của Quốc hội, còn những vấn đề thực tiễn thường xuyên biến động thì giao Chính phủ, Bộ, ngành, địa phương quy định để bảo đảm linh hoạt, phù hợp với thực tiễn”.
Sự khác biệt giữa Luật hiện hành và dự thảo sửa đổi thể hiện khá rõ ở kỹ thuật lập pháp.
Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 chỉ gồm 3 khoản và không giao Chính phủ quy định chi tiết. Vì vậy, Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản cũng không có quy định riêng về vấn đề thanh toán đối với bất động sản hình thành trong tương lai mà các chủ thể thực hiện trực tiếp theo luật.
Trong khi đó, Điều 20 của dự thảo Luật sửa đổi gồm 4 khoản, trong đó khoản 4 giao Chính phủ quy định chi tiết nội dung các khoản 1, 2 và 3. Đây chính là kỹ thuật "ủy quyền lập pháp" theo đúng tinh thần Nghị quyết 66.
Đáng chú ý, dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, được xây dựng song song với dự án Luật, đã dành Điều 16 để hướng dẫn cụ thể vấn đề thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.
Điều 16 của dự thảo Nghị định vẫn kế thừa đầy đủ các giới hạn thanh toán đang được quy định tại Luật hiện hành, gồm lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng và tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao không vượt quá 70% giá trị hợp đồng; trường hợp chủ đầu tư là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì không vượt quá 50%.
Điều đó cho thấy việc bỏ các mốc thanh toán trong dự thảo Luật không đồng nghĩa với việc xóa bỏ cơ chế bảo vệ người mua mà chủ yếu chuyển nội dung kỹ thuật từ luật sang nghị định để phù hợp với định hướng lập pháp mới.
Ở góc độ chính sách, việc sửa đổi còn hướng tới mục tiêu xây dựng một "điểm cân bằng" hợp lý hơn giữa quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư và người mua.
Thực tế, quá trình xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản luôn là quá trình dung hòa lợi ích giữa nhiều chủ thể, từ bên bán, bên mua, đơn vị trung gian cho đến cơ quan quản lý nhà nước.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 vẫn kế thừa tư duy lập pháp quen thuộc, coi người mua là bên yếu thế nên cần được ưu tiên bảo vệ. Khi xây dựng luật này, đã từng có hai phương án được đặt lên bàn liên quan đến khoản thanh toán cuối cùng.
Phương án thứ nhất giữ nguyên quy định như Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: nếu chưa được cấp sổ hồng thì chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng; 5% còn lại chỉ được thanh toán sau khi người mua được cấp sổ.
Tuy nhiên, từ thực tiễn đã phát sinh không ít trường hợp khách hàng sau khi nhận nhà vẫn chậm hoặc không phối hợp thực hiện thủ tục cấp sổ hồng vì chưa có nhu cầu mua bán, thế chấp hoặc chuyển nhượng. Điều này khiến chủ đầu tư dù đã hoàn thành nghĩa vụ nhưng vẫn chưa thể thu đủ giá trị hợp đồng.
Chính vì vậy, phương án thứ hai được đề xuất là người mua vẫn giữ lại 5% giá trị hợp đồng nhưng khoản tiền này được chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư tại ngân hàng để quản lý. Chủ đầu tư chỉ được sử dụng khoản tiền này sau khi người mua được cấp sổ hồng.
Đây được đánh giá là phương án cân bằng hơn giữa lợi ích của hai bên. Tuy nhiên, khi ban hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, phương án này không được lựa chọn nhằm bảo đảm tính ổn định của chính sách.
Đến lần sửa đổi này, nhà làm luật đã tiếp thu theo hướng dung hòa hơn. Theo đó, khoản thanh toán cuối cùng sẽ được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại tổ chức tín dụng và chỉ được giải tỏa sau khi người mua được cấp sổ hồng.
Cơ chế này vừa buộc chủ đầu tư phải nhanh chóng hoàn thiện hồ sơ và thực hiện đầy đủ thủ tục để cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người mua, vừa hạn chế tình trạng người mua cố tình kéo dài việc nhận sổ nhằm trì hoãn nghĩa vụ thanh toán.
Về nguyên tắc, khi chủ đầu tư đã bàn giao nhà và hoàn thành toàn bộ trách nhiệm để cơ quan nhà nước cấp sổ hồng cho người mua thì doanh nghiệp đã thực hiện đầy đủ 100% nghĩa vụ theo hợp đồng. Khi đó, việc được nhận đủ 100% giá trị hợp đồng là hợp lý và không nên phụ thuộc hoàn toàn vào ý chí của bên mua.
Có thể thấy, nếu chỉ nhìn vào việc bỏ các mốc thanh toán 30% và 70% trong dự thảo Luật, nhiều người sẽ cho rằng quyền lợi của người mua bị thu hẹp. Tuy nhiên, khi đặt trong tổng thể cả dự thảo Luật và dự thảo Nghị định hướng dẫn, bản chất chính sách bảo vệ người mua vẫn được duy trì, trong khi cơ chế thanh toán 5% cuối cùng được điều chỉnh theo hướng hài hòa hơn, góp phần thiết lập sự cân bằng giữa quyền và nghĩa vụ của cả chủ đầu tư và khách hàng.
