Cho vay với lãi suất thấp trong tháng hoặc năm đầu tiên; thời hạn cho vay kéo dài (3 - 5 năm hoặc thậm chí 10 - 20 năm)…, nhưng trong rất nhiều trường hợp, những rủi ro nếu khách hàng muộn/chậm thanh toán đã không được tư vấn một cách đầy đủ.
Áp lực cho vay
Việc vay mua nhà/căn hộ chung cư là một điều bình thường tại các nước có thị trường bất động sản phát triển. Theo đó, chỉ cần chứng minh có thu nhập ổn định từ tiền lương/công việc là người mua nhà có thể tiếp cận các khoản vay với những thủ tục rõ ràng, minh bạch và thời hạn vay kéo dài từ 10 - 40 năm.
Ở Việt Nam, việc vay tiền ngân hàng để mua bất động sản cũng có từ hơn 10 năm nay, nhưng chính cách làm quá chắc của các ngân hàng khiến cho việc tiếp cận gói vay này là rất khó khăn. Theo đó, công thức chung muốn vay là phải có tài sản thế chấp (sổ đỏ/giấy hồng nhà/đất; tài sản có giá trị khác) và cũng chỉ được định giá tối đa bằng 70% giá trị thực để tính toán cho khoản vay với lãi suất không hề thấp. Khi thị trường bất động sản trầm lắng, cộng với việc các kênh đầu tư và huy động nguồn tiền nhàn rỗi trong dân kém hiệu quả (chứng khoán, vàng, ngoại tệ…), thì việc người dân ùn ùn gửi tiền ngân hàng hưởng lãi suất đã khiến cho nguồn vốn huy động của các ngân hàng trở nên dư thừa.
Trong 1 - 2 năm trở lại đây, áp lực giải ngân ngày càng lớn cộng với sức ép từ lợi nhuận nghìn tỷ của các cổ đông lớn khiến cho các ngân hàng phải tìm mọi cách để giải ngân số tiền huy động từ trong dân cư (vốn có lãi suất thấp 5,5 - 6,5%/năm; thậm chí thấp 3,5 - 4,5%/năm cho các khoản vay ngắn hạn 1 - 6 tháng) thông qua các gói tín dụng thương mại cho vay mua nhà với lãi suất cạnh tranh nhau sít sao.
Với gói lãi suất ưu đãi 30.000 tỷ đồng, thủ tục quá khó khăn cũng khiến nhiều người muốn vay bó tay và tốc độ giải ngân rất thấp. Mới đây, những người đã trót huy động tiền để đặt cọc vay mua nhà ở xã hội theo gói 30.000 tỷ đồng lại “khóc dở mếu dở” vì các quy định mâu thuẫn nhau.
Theo quy định của Bộ Xây dựng, chỉ người thu nhập thấp mới được vay gói 30.000 tỷ và thu nhập thấp được cho là những người thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (tức là thu nhập dưới 9 triệu đồng/tháng). Trong khi đó, ngân hàng lại chỉ muốn cho những khách hàng có thu nhập tốt vay để đảm bảo an toàn nguồn vốn, tránh nợ xấu phát sinh và nhiều ngân hàng yêu cầu khách vay gói vốn này phải chứng minh thu nhập từ 9 triệu đồng/tháng trở lên.
Vì “vướng” vào 2 điều khoản “đối nghịch” nhau này mà một số người đã “lỡ” đóng trước khoản tiền khoảng 20% giá trị căn hộ cho chủ đầu tư, giờ “dở khóc dở mếu” vì không “xin” lại được tiền.
Câu chuyện khoảng 900 khách hàng mua dự án nhà ở xã hội HQC Plaza của Công ty Địa ốc Hoàng Quân đã ký hợp đồng mua nhà, đóng tiền 20% nhưng không vay được gói 30.000 tỷ đồng, buộc phải vay từ chủ đầu tư theo hình thức trả chậm với lãi suất khá cao là điển hình cho sự tréo ngoe này. Và nó cũng giải thích cho tốc độ giải ngân gói 30.000 tỷ đồng vẫn rất khiêm tốn.
Cẩn thận khi ký hợp đồng
Trước tình hình bế tắc của gói vốn 30.000 tỷ cộng với áp lực tăng trưởng tín dụng, rất nhiều NHTM từng bước mở cửa cho vay mua, sửa chữa nhà. Trong khi đó, việc nhiều dự án nhà ở đã và đang từng bước hình thành cộng với sự ấm lên của thị trường, giá trị thực và tiến độ của các dự án hoàn thành, các kênh đầu tư khác kém hiệu quả (chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đầu tư kinh doanh…), khiến cho người mua “xuống tiền” là cơ hội để ngân hàng đẩy vốn tín dụng cho mảng này.
Để đẩy mạnh hoạt động này, nhiều NHTM có riêng đội ngũ nhân viên tín dụng liên kết với các chủ đầu tư các dự án bất động sản từ lớn đến bé, thậm chí có bộ phận thường trực tại các dự án này để giới thiệu đến khách hàng các gói vay ưu đãi, với thời hạn vay từ ngắn hạn đến trung và dài hạn (10 - 20 năm).
Để làm được điều này, ngoài việc lấy thông tin hoặc mua thông tin về khách hàng từ chính chủ đầu tư các dự án bất động sản để tìm hiểu nhu cầu vay; các ngân hàng cũng đẩy mạnh việc tiếp thị, quảng cáo qua các kênh truyền thông (website, báo, phiếu khảo sát, làm tờ rơi; gọi điện thoại, nhắn tin…) để tiếp cận bằng được khách hàng mua nhà nhằm đẩy mạnh việc giải ngân khoản vay cho khách hàng.
Các gói ưu đãi được quảng bá rất hấp dẫn. Tuy nhiên, lời khuyên đối những người có nhu cầu mua nhà mà chưa đủ điều kiện tài chính là việc tiếp cận các khoản vay này phải thực tỉnh táo, đủ thông tin cũng như có nguồn tiền trả ổn định thì mới nên đặt bút ký vào hợp đồng vay (Bảng 1).
Một thực tế mà nhiều người mua bất động sản (nhà đất, căn hộ chung cư) không để ý hoặc không hỏi kỹ nhân viên tư vấn, đó là những hệ quả nếu như không có nguồn tài chính ổn định để thanh toán theo lịch trả nợ đối với ngân hàng (thường điều này nằm trong chính hợp đồng vay do ngân hàng soạn).
Trên thực tế, để đẩy nhanh việc giải ngân khoản vay cho khách, nhiều nhân viên tín dụng đã “lờ” đi thông tin về hệ quả pháp lý nếu khách hàng không trả khoản vay đúng hạn. Khi tư vấn, họ chỉ giải thích các ưu điểm về mức lãi suất theo năm (chẳng hạn, tháng đầu, năm đầu, lãi suất thấp hơn ngân hàng khác); mức lãi suất chênh lệch giữa đi vay - cho vay (chênh 3 - 4%/năm) khi so sánh để cho khách hàng thấy vay ở ngân hàng của mình là ưu điểm hơn, thủ tục nhanh gọn hơn; lãi suất thấp hơn (trên thực tế, nếu khách hàng tìm hiểu thì thấy các ngân hàng xây dựng biểu lãi suất này gần như nhau để cạnh tranh).
Tuy nhiên, có một hệ quả pháp lý là nếu khách hàng chỉ cần chậm thanh toán theo tiến độ đã cam kết, thì dù có gửi thông báo, mà ngân hàng hàng không đồng ý, khoản vay của khách hàng sẽ được xếp vào khoản nợ xấu và ngay lập tức, ngân hàng sẽ phối hợp với các công ty xử lý nợ xấu của mình tiến hành xử lý ngay tài sản của khách hàng. Thế nên mới có chuyện, vay tiền ngân hàng mua nhà hay đầu tư kinh doanh nhưng cuối cùng lại mất nhà; mất cả khoản tiền tích cóp của mình.
Sự kiện “xiết nợ” của VPBank như vừa xảy ra ở căn hộ 1401 tòa nhà 17T2 phố Hoàng Đạo Thúy (Cầu Giấy, Hà Nội) hồi trung tuần tháng 3/2015 vừa qua là một trong nhiều vụ việc điển hình của việc xử lý khoản vay của khách hàng. Theo đó, khi vay nợ ngân hàng, khách hàng thế chấp tài sản nhằm đảm bảo nghĩa vụ trả nợ và ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm này để thu hồi tiền cho vay khi khách hàng không trả được nợ.
Tuy nhiên, cụ thể việc xử lý như thế nào thì phải tuân thủ quy định của pháp luật, chứ không thể đương nhiên đến nhà người ta, lắp khóa, dán niêm phong, đuổi chủ nhà ra ngoài. Nếu khách hàng không trả được nợ, ngân hàng có thể thương lượng, thỏa thuận với chủ hộ để giải quyết, bán tài sản đó để thu hồi nợ. Nếu không đạt được thỏa thuận, ngân hàng có quyền khởi kiện đề nghị tòa án buộc khách hàng phải trả nợ, nếu khách hàng không trả nợ, thì ngân hàng có quyền phát mại tài sản thế chấp.
Từ vụ việc này, mỗi người đi vay cần rút ra được bài học đó là phải tham khảo, đọc kỹ hợp đồng vay; tính toán kỹ các khả năng trả nợ thì mới nên đặt bút ký. Bởi lẽ, thông thường với các NHTM, thì nếu như sau 30 - 45 ngày mà khách hàng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo lịch vay (hoặc đơn đề nghị gia hạn không được chấp nhận) thì tài sản thế chấp của khách hàng sẽ được xử lý ngay lập tức, hoặc ngân hàng sẽ phối hợp với chủ đầu tư xử lý ngay tài sản của khách hàng.
Đương nhiên, các ngân hàng cũng cần tăng cường tập huấn nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp cho nhân viên để họ cung cấp thông tin đầy đủ cho khách hàng, chứ không phải đặt áp lực giải ngân khoản vay lên lương thưởng để nhân viên vi phạm quy trình nghiệp vụ khi tư vấn cho khách hàng dẫn đến khoản nợ xấu và phải xử lý khoản nợ xấu đó.
Đã có nhiều trường hợp, khách hàng vay tiền ngân hàng thế chấp tài sản, để bảo đảm thanh toán đúng hạn hoặc nộp tiền vào để rút giấy tờ ra (Giấy chứng nhận/hợp đồng mua bán của tài sản thế chấp) đã đi vay “tín dụng đen” bên ngoài với lãi suất cao (0,3 - 0,5%/khoản vay/ngày). Hệ quả là “lãi mẹ đẻ lãi con” với tín dụng đen cũng như trả lãi phạt của ngân hàng do thanh toán trước hạn.
Vĩ thanh
Cổ đông của một NHTM cổ phần thuộc Top 10 (có lãi khoảng 2.000 tỷ đồng năm 2014 nhưng không chia cổ tức) kể với người viết bài một câu chuyện trớ trêu.
Số là để thực hiện khoản thanh toán tiền mua căn hộ thuộc một dự án ở Hà Nội, khách hàng này đã huy động vốn từ gia đình, bạn bè và chuyển tiền về tài khoản của mình tại chính NHTM cổ phần nơi ông là một cổ đông.
Từ Hà Nội, khách hàng này thực hiện thanh toán liên ngân hàng cho khoản tiền mua căn hộ là khoảng 2,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, khoản phí phải thanh toán cho ngân hàng theo biểu phí là gần 2 triệu đồng, trong đó có 0,3% cho phí nộp tiền vào tài khoản khác tỉnh; 0,3% phí chuyển tiền liên ngân hàng; 0,12% phí vừa nộp tiền vào tài khoản nhưng chuyển đi thanh toán ngay trong ngày (miễn phí nếu để lại tài khoản 2 ngày?!). Trong khi khoảng cách từ nơi chuyển đến nơi nhận tiền chỉ là 5 km và nếu như khách hàng này nộp trực tiếp vào tài khoản của NHTM cổ phần kia thì được miễn phí 100%.
Chẳng trách, dân mình đi mua nhà, mua xe… cứ vác hàng bao tải tiền đi trả vì với họ, phí dịch vụ phải trả cho ngân hàng kia để thuê taxi đi cho rẻ?
Luật sư Lê Minh Toàn, Công ty Luật Lê Minh
Theo ĐTCK
