Sau khi Tòa án Trung cấp thành phố Thâm Quyến tuyên án chung thân đối với Hứa Gia Ấn, tịch thu toàn bộ tài sản cá nhân và phạt hai pháp nhân thuộc Tập đoàn Evergrande tổng cộng 2,2 tỷ USD, dư luận quốc tế không chỉ nhìn thấy sự khép lại của một đế chế bất động sản từng lớn nhất Trung Quốc, mà còn thấy rõ sự kiên quyết của Bắc Kinh trong việc cắt bỏ "khối u" đòn bẩy tài chính quá đà.
Việc cơ quan tư pháp Trung Quốc xử lý hình sự hàng loạt sai phạm từ gian lận báo cáo tài chính, lừa đảo phát hành chứng khoán đến hối lộ và chiếm đoạt tài sản đã phát đi thông điệp đanh thép: không một tập đoàn nào được phép cậy mình quá lớn “không thể sụp đổ" để làm ăn phi pháp, uy hiếp an ninh tài chính quốc gia. Nhìn từ góc độ quản trị nền kinh tế, Evergrande không phải là câu chuyện riêng của nước bạn, mà chính là một tấm gương soi chiếu trực diện, một hồi chuông cảnh báo đắt giá đối với thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh các căn bệnh về nợ nần, đòn bẩy tài chính và tắc nghẽn thanh khoản đang bộc lộ ngày càng rõ nét.
Nhìn lại bức tranh toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, quy mô nợ và áp lực tài chính đè nặng lên các doanh nghiệp cùng hệ thống ngân hàng đang ở mức cao. Theo báo cáo tình hình hoạt động ngân hàng 7 tháng đầu năm của Ngân hàng Nhà nước, đến tháng 6/2026, tổng dư nợ cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của hệ thống các tổ chức tín dụng là 5,14 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm 2025, chiếm 25,5% tổng dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế. Đáng lưu ý, nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản tiếp tục tăng 10,5%.
Trong đó, dư nợ kinh doanh bất động sản của các chủ đầu tư tăng trưởng mạnh mẽ, phản ánh việc các doanh nghiệp vẫn phụ thuộc rất lớn vào dòng vốn vay ngân hàng. Bên cạnh tín dụng, thị trường còn phải gánh khối nợ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản khổng lồ. Theo báo cáo thị trường trái phiếu doanh nghiệp quý II/2026 của ACBS, giá trị trái phiếu đáo hạn trong 12 tháng tiếp theo khoảng 254.000 tỷ đồng, giảm 30% so với cùng kỳ. Trong đó, bất động sản chiếm tới 58% giá trị đáo hạn (tương đương hơn 147.000 tỷ đồng), tập trung cao nhất vào quý II/2027 với tổng giá trị trái phiếu đến hạn đạt khoảng 61.000 tỷ đồng.
Đáng ngại hơn, trái ngược với giai đoạn tăng trưởng nóng 2019-2021 khi dòng tiền chảy mạnh và thanh khoản thị trường đạt đỉnh, thị trường bất động sản hiện tại đang có dấu hiệu trầm lắng kéo dài. Mức độ thanh khoản của toàn thị trường đang giảm mạnh.
Trong bối cảnh thị trường trầm lắng và dòng tiền bị tắc nghẽn, một hiện tượng đang dấy lên những tranh luận gay gắt trong giới chuyên gia và dư luận là nhiều chủ đầu tư đang triển khai các dự án đổi đất lấy hạ tầng (phần đất đổi để triển khai các dự án bất động sản) xin được đưa ra khỏi hạn mức (room) tín dụng bất động sản thông thường. Bởi nếu cứ cào bằng kiểm soát room tín dụng bất động sản như hiện nay thì ngân hàng sẽ không thể giải ngân, việc triển khai dự án sẽ bị đình trệ.
Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, các chuyên gia tài chính và cơ quan quản lý lại đặt ra dấu hỏi lớn về tính an toàn của hệ thống. Việc xin nằm ngoài room tín dụng thực chất là một hình thức "lách luật" để tiếp tục bơm vốn cho các doanh nghiệp làm bất động sản. Tình thế này đẩy các nhà điều hành chính sách vào một bài toán tiến thoái lưỡng nan giữa một bên là giải cứu thanh khoản trước mắt cho doanh nghiệp và một bên là nguy cơ bùng nổ rủi ro nợ xấu hệ thống ngân hàng.
Nhìn từ bài học xử lý khủng hoảng của Trung Quốc đối với Evergrande, để thị trường bất động sản Việt Nam có thể lành mạnh trở lại và phát triển bền vững, chúng ta cần triển khai một hệ thống giải pháp đồng bộ và quyết liệt.
Thứ nhất, về mặt quản lý tín dụng và chính sách tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan chức năng không thể nới lỏng chuẩn mực tín dụng một cách tràn lan dưới áp lực của các doanh nghiệp. Việc xem xét đưa dự án ra khỏi room tín dụng bất động sản chỉ nên áp dụng một cách có chọn lọc đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của dân cư, có pháp lý hoàn chỉnh và khả năng thanh khoản cao. Đối với các dự án bất động sản cao cấp, phân khúc nghỉ dưỡng hoặc các dự án mang tính chất đầu cơ, phải kiên quyết giữ nguyên trần tín dụng, buộc các chủ đầu tư phải tự điều chỉnh chiến lược kinh doanh chứ không thể bắt hệ thống ngân hàng gánh chịu rủi ro thay cho doanh nghiệp.
Thứ hai, doanh nghiệp bất động sản phải dũng cảm tái cấu trúc và chấp nhận "chịu đau" để tự cứu mình. Bài học từ Evergrande cho thấy, việc gồng gánh nợ nần và giữ nguyên mức giá đắt đỏ trong một thị trường không có thanh khoản chỉ dẫn tới cái chết muộn màng và thảm khốc hơn. Các chủ đầu tư cần chủ động hạ mặt bằng giá bán, cắt lỗ, giảm bớt biên lợi nhuận kỳ vọng để đưa sản phẩm về mức giá phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân. Chỉ khi giá bất động sản giảm về giá trị thực, thanh khoản thị trường mới có thể phục hồi, từ đó tạo ra dòng tiền tự nhiên để doanh nghiệp trả nợ ngân hàng và hoàn thiện các dự án dở dang.
Thứ ba, Chính phủ và các bộ ngành cần tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án một cách dứt điểm và minh bạch. Tương tự như cơ chế "giao hàng bảo đảm" mà Trung Quốc áp dụng để bảo vệ quyền lợi người mua nhà, Việt Nam cần thành lập các tổ công tác đặc biệt để phân loại dự án. Những dự án chỉ vướng mắc về mặt thủ tục hành chính nhưng có chủ đầu tư uy tín và khả năng hoàn thành cao cần được ưu tiên hỗ trợ thông quan pháp lý nhanh chóng. Ngược lại, đối với các dự án có sai phạm nghiêm trọng hoặc chủ đầu tư cố tình gian lận, thao túng dòng tiền, cần kiên quyết xử lý nghiêm minh theo quy định của pháp luật để bảo vệ tài sản của nhà đầu tư và sự tôn nghiêm của kỷ cương tài chính.
Thứ tư, cần đẩy mạnh việc minh bạch hóa thông tin thị trường và siết chặt kỷ cương quản lý dòng vốn. Đã đến lúc Việt Nam phải xây dựng một hệ thống dữ liệu thông tin quốc gia tích hợp về bất động sản, nhà ở và đăng ký tài sản để theo dõi chính xác biến động giá cả, lượng tồn kho và dòng tiền tín dụng. Bên cạnh đó, cần kiểm soát chặt chẽ mối quan hệ giữa các ngân hàng thương mại và các tập đoàn bất động sản thân hữu, ngăn chặn triệt để tình trạng sở hữu chéo, thao túng ngân hàng biến thành "sân sau" cấp vốn vô tội vạ cho các dự án rủi ro.
Tóm lại, bài học sụp đổ của Evergrande và bản án chung thân dành cho Hứa Gia Ấn là một lời thức tỉnh đắt giá cho toàn bộ thị trường bất động sản Việt Nam. Bức tranh nợ xấu gia tăng, thanh khoản sụt giảm mạnh và những tranh cãi xoay quanh room tín dụng hiện nay cho thấy chúng ta đang đứng trước thời điểm quyết định để tái cấu trúc toàn diện ngành bất động sản. Bằng việc giữ vững kỷ cương tài chính, tháo gỡ vướng mắc cho các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực và ép buộc các doanh nghiệp phải tự giải cứu bằng việc hạ giá thành, Việt Nam hoàn toàn có thể loại bỏ được các đốm lửa rủi ro, đưa thị trường bất động sản trở lại quỹ đạo phát triển an toàn, lành mạnh và đóng góp tích cực cho sự phát triển bền vững của nền kinh tế.
