Phá "đỉnh" lợi nhuận
Bức tranh kinh doanh quý II/2026 của các doanh nghiệp bất động sản cho thấy một nghịch lý: trong khi thanh khoản chưa phục hồi đồng đều, lợi nhuận tại một số doanh nghiệp lớn lại tăng vọt nhờ các dự án bước vào giai đoạn ghi nhận doanh thu.
Nếu chỉ nhìn vào những con số lợi nhuận, thị trường bất động sản quý II/2026 có vẻ đang bước vào một giai đoạn bùng nổ.
Vingroup (HoSE: VIC) ghi nhận doanh thu gần 118.000 tỷ đồng trong quý II, gấp 2,6 lần cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế đạt 14.763 tỷ đồng, tăng 6,5 lần. Bất động sản tiếp tục là nguồn đóng góp quan trọng bên cạnh sản xuất xe điện và hoạt động tài chính.
Nếu tách riêng mảng địa ốc, Vinhomes (HoSE: VHM) ghi nhận một trong những quý kinh doanh nổi bật nhất lịch sử. Riêng quý II, doanh thu thuần đạt 52.722 tỷ đồng, tăng gần 188% so với cùng kỳ; doanh thu chuyển nhượng bất động sản đạt 39.548 tỷ đồng, tăng gần 300%. Lợi nhuận sau thuế quý đạt gần 26.500 tỷ đồng, tăng hơn 3 lần.
Lũy kế 6 tháng, doanh thu thuần hợp nhất của Vinhomes đạt 116.565 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận sau thuế lên tới 52.092 tỷ đồng, tăng gần 380% so với cùng kỳ và hoàn thành 86,8% kế hoạch lợi nhuận cả năm. Đây cũng là mức lợi nhuận bán niên cao nhất từ trước đến nay của doanh nghiệp này.
Doanh số cải thiện mạnh nhờ công ty bán lô lớn tại một số dự án như Vinhomes Green Paradise, Vinhomes Global Gate Hạ Long và Vinhomes Saigon Park.
Sunshine Group (HNX: KSF) cũng đang ở trạng thái tương tự. Quý II, doanh thu thuần của tập đoàn đạt 10.897 tỷ đồng, gấp hơn 46 lần cùng kỳ năm trước; lợi nhuận sau thuế đạt 4.535 tỷ đồng, gấp khoảng 110 lần. Đáng chú ý, lượng tiền người mua trả trước tiến sát 30.000 tỷ đồng.
Ở nhóm doanh nghiệp quy mô vừa, Văn Phú (HoSE: VPI) ghi nhận doanh thu thuần 849 tỷ đồng trong quý II, tăng 371% so với cùng kỳ năm trước; lợi nhuận sau thuế đạt 170 tỷ đồng, gấp gần 26 lần.
Transimex (HoSE: TMS) gây chú ý khi lợi nhuận tăng nhanh hơn nhiều so với doanh thu. Doanh thu thuần quý II đạt 958 tỷ đồng, tăng 11%, nhưng lợi nhuận sau thuế tăng tới 222%, lên 316 tỷ đồng.
Taseco Land (HoSE: TAL) cũng ghi nhận bước cải thiện đáng kể trong quý II/2026. Doanh thu thuần đạt 886 tỷ đồng, tăng 59% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế hơn 158 tỷ đồng, gấp 4,2 lần.
DIC Corp (HoSE: DIG) đạt hơn 613 tỷ đồng doanh thu, tăng 124%; lợi nhuận sau thuế 143 tỷ đồng, tăng 175%. SJ Group (HoSE: SJS) đạt 443 tỷ đồng doanh thu, tăng 128% và là mức cao nhất theo quý từ trước đến nay; lợi nhuận sau thuế gần 244 tỷ đồng, tăng hơn gấp đôi so với cùng kỳ
Phát Đạt (HoSE: PDR) cũng ghi nhận doanh thu thuần 53 tỷ đồng, tăng 169%, lợi nhuận sau thuế gần 80 tỷ đồng, tăng 24%. Everland Group (HoSE: EVG) đạt 323 tỷ đồng doanh thu và 22 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, lần lượt tăng 65% và 96% so với cùng kỳ năm ngoái
Điểm chung của nhóm này là kết quả kinh doanh bắt đầu được cải thiện khi các dự án và hoạt động đầu tư bước vào giai đoạn có thể tạo doanh thu.
Chỉ số đẹp không tương đồng với sức bán
Novaland (HoSE: NVL) là trường hợp cho thấy rõ hơn mặt còn lại của bức tranh. Doanh thu hợp nhất quý II đạt hơn 1.500 tỷ đồng, giảm gần 22% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận sau thuế 912 tỷ đồng, đảo chiều mạnh so với khoản lỗ gần 190 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.
Nếu chỉ nhìn vào lợi nhuận, đây là một kết quả tích cực với Novaland. Nhưng khi đặt cạnh doanh thu, có thể thấy sự cải thiện của tập đoàn chưa hoàn toàn đến từ hoạt động kinh doanh bất động sản cốt lõi.
Điều tương tự xuất hiện ở nhiều doanh nghiệp khác, với mức độ khác nhau. Khang Điền (HoSE: KDH) ghi nhận doanh thu thuần chỉ 161 tỷ đồng trong quý II, giảm tới 84,7%. Trái lại, doanh thu tài chính lên tới 906 tỷ đồng, gấp khoảng 216 lần cùng kỳ, giúp lợi nhuận sau thuế đạt 770 tỷ đồng, cao gấp gần 3,9 lần.
An Gia (HoSE: AGG) có lợi nhuận sau thuế 282 tỷ đồng, tăng 3,7 lần, nhưng doanh thu thuần chỉ 95 tỷ đồng, giảm 47%. Động lực chính đến từ thương vụ mua công ty liên kết.
Tại Quốc Cường Gia Lai (HoSE: QCG), doanh thu thuần chỉ hơn 11 tỷ đồng, giảm 90% và gần như toàn bộ đến từ thủy điện; mảng bất động sản không ghi nhận doanh thu. Tuy nhiên, khoản lợi nhuận khác 242 tỷ đồng giúp doanh nghiệp báo lãi sau thuế 167 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ chỉ đạt 1,7 tỷ đồng.
CEO Group (HNX: CEO) cũng ghi nhận doanh thu thuần 293 tỷ đồng, giảm 30%. Đáng chú ý, doanh thu kinh doanh bất động sản giảm hơn 80%, chỉ còn gần 45 tỷ đồng. Nhờ khoản hoàn nhập thuế thu nhập doanh nghiệp hoãn lại gần 14 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế vẫn đạt hơn 53 tỷ đồng, tăng gần 35%.
Những con số này cho thấy một điều quan trọng lợi nhuận tăng không đồng nghĩa với sức bán bất động sản đang tăng tương ứng. Đối với doanh nghiệp địa ốc, chất lượng lợi nhuận vì thế ngày càng cần được soi kỹ. Một khoản lãi đến từ bàn giao sản phẩm, thu tiền khách hàng và hoạt động kinh doanh cốt lõi mang ý nghĩa khác với khoản lãi đến từ tài chính, chuyển nhượng khoản đầu tư, giao dịch liên kết hay lợi nhuận khác.
Nếu nhóm trên cho thấy lợi nhuận có thể tăng dù doanh thu bất động sản chưa phục hồi, thì nhóm doanh nghiệp có lợi nhuận suy giảm lại phản ánh một áp lực khác khi chi phí vốn đang trở thành bộ lọc ngày càng rõ.
Bluemarq Group (HoSE: DXG) ghi nhận doanh thu thuần gần 788 tỷ đồng, tăng 7,3%, nhưng lợi nhuận sau thuế chỉ còn gần 35 tỷ đồng, giảm tới 87% so với cùng kỳ.
Tương tự, Nam Long (HoSE: NLG) đạt 415 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm hơn 46%; lợi nhuận sau thuế còn 66 tỷ đồng, giảm 32%. TTC Land (HoSE: SCR) ghi nhận hơn 186 tỷ đồng doanh thu và 12 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, giảm lần lượt 54% và 60%.
LDG (HoSE: LDG) thậm chí ghi nhận doanh thu 20 tỷ đồng, gấp gần 6 lần cùng kỳ nhưng vẫn lỗ 25,18 tỷ đồng. Nguyên nhân nằm ở áp lực chi phí, trong đó chi phí tài chính lên gần 38 tỷ đồng, tăng hơn 160%.
Bức tranh quý II nói gì về thị trường?
Nếu ghép các mảnh ghép trên lại, thị trường bất động sản quý II hiện lên không phải như một bức tranh tăng trưởng đồng loạt, mà giống một quá trình phân tầng. Ở tầng trên là những doanh nghiệp có dự án lớn, pháp lý và tiến độ đủ điều kiện ghi nhận doanh thu. Đây là nhóm đang hưởng lợi rõ nhất khi nguồn cung trở lại.
Ở tầng giữa là những doanh nghiệp đang phục hồi nhưng kết quả còn phụ thuộc vào thời điểm ghi nhận dự án, cơ cấu sản phẩm hoặc các nguồn thu bổ trợ.
Ở tầng dưới là nhóm vẫn chịu áp lực từ doanh thu thấp, chi phí tài chính cao, dự án chậm triển khai hoặc phải tái cơ cấu tài sản và nguồn vốn.
Điều này cũng lý giải tại sao thị trường có thể xuất hiện những dự án bán hàng tốt, thậm chí doanh nghiệp báo lãi kỷ lục, nhưng thanh khoản chung vẫn chưa thực sự bùng nổ. Nguồn cung đang tăng không đồng nghĩa sức mua tăng tương ứng; lợi nhuận doanh nghiệp tăng cũng không có nghĩa toàn bộ thị trường đã khỏe.
Một lần “đau” để thị trường trở về giá trị
Theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch công ty bất động sản BHS Group, thị trường hiện đang chứng kiến 3 diễn biến cùng lúc: hạ tầng được đầu tư với tốc độ chưa từng có, nguồn cung mới dần trở lại sau thời gian dài khan hiếm, trong khi giá bất động sản tại nhiều khu vực đã tăng 2-3 lần trong 2 năm qua, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân.
Theo ông Tuyển, nếu dòng vốn giá rẻ và lãi suất thấp được bơm mạnh vào thị trường ngay lúc này, thanh khoản có thể nhanh chóng cải thiện và giá bất động sản có thể tiếp tục tăng. Tuy nhiên, lợi thế sẽ nghiêng về những nhà đầu tư có khả năng huy động vốn và sử dụng đòn bẩy, trong khi người mua ở thực ngày càng khó cạnh tranh.
“Một thị trường như vậy có thể sôi động trong ngắn hạn, nhưng chưa chắc đã phát triển lành mạnh trong dài hạn”, Chủ tịch BHS Group nhận định.
Ngược lại, khi mặt bằng lãi suất vẫn ở mức tương đối cao, thị trường buộc phải quay trở về với giá trị cốt lõi. Chủ đầu tư không thể chỉ bán câu chuyện quy hoạch hay kỳ vọng tăng giá, mà phải cạnh tranh bằng pháp lý, tiến độ, quy hoạch, thiết kế, công năng, chất lượng và chính sách bán hàng.
Người mua cũng sẽ lựa chọn kỹ hơn, ưu tiên giá trị sử dụng và khả năng khai thác thực thay vì chạy theo tâm lý FOMO.
Cũng theo ông Tuyển, với xu hướng đó, các dự án hạ tầng sẽ có thêm thời gian để hoàn thiện và phát huy giá trị. Quy hoạch sẽ dần chuyển từ những bản vẽ trên giấy thành những công trình thực sự tạo ra giá trị cho xã hội và nền kinh tế.
Khi nền tảng đó đủ vững, lãi suất giảm dần và dòng vốn được nới lỏng hơn, thị trường sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Khi ấy, giá trị bất động sản sẽ được nâng đỡ bởi hạ tầng, nhu cầu thực và hiệu quả khai thác, thay vì chỉ bởi kỳ vọng.
“Giai đoạn khó khăn hiện nay chính là khoảng thời gian cần thiết để thị trường tự điều chỉnh sau một chu kỳ tăng nóng. Một lần “đau” để quay về đúng giá trị sẽ tốt hơn nhiều lần hưng phấn ngắn hạn rồi lại phải trả giá bằng những cuộc khủng hoảng”, ông Nguyễn Thọ Tuyển nói.
Nhìn từ kết quả kinh doanh quý II, quá trình sàng lọc này dường như đã bắt đầu. Những doanh nghiệp có dự án đủ điều kiện triển khai đang tăng tốc. Những doanh nghiệp có khả năng huy động vốn, kiểm soát chi phí và tạo dòng tiền đang có lợi thế. Trong khi đó, những mô hình phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy, kỳ vọng tăng giá hoặc nguồn thu ngoài hoạt động cốt lõi sẽ chịu áp lực lớn hơn.
