Đề xuất giao địa phương quyết định chuyển nhượng dự án bất động sản

Tại hội thảo góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) diễn ra ngày 6/8, bà Hoàng Thu Hằng, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết dự thảo đã được rà soát, tinh gọn đáng kể, chỉ còn 10 chương với 61 điều, giảm 22 điều so với luật hiện hành.

Theo bà Hằng, dự thảo sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp tháng 8/2026 và dự kiến thông qua vào kỳ họp tháng 10/2026.

Phân cấp mạnh, rút ngắn thời gian xử lý thủ tục

Một trong những điểm đáng chú ý của dự thảo là đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và cải cách thủ tục hành chính.

Theo đó, thẩm quyền chấp thuận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được đề xuất chuyển từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh.

Song song với đó, dự thảo cắt giảm 9 trong tổng số 31 điều kiện đầu tư kinh doanh, bãi bỏ 5 trong số 12 thủ tục hành chính và đơn giản hóa 7 thủ tục còn lại. Tổng thời gian giải quyết thủ tục hành chính được rút ngắn từ khoảng 190 ngày xuống còn 72 ngày.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, dự thảo cũng xử lý nhiều vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Đáng chú ý, các công trình đã hoàn thành nghiệm thu nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận vẫn được phép chuyển nhượng theo quy định, qua đó tạo điều kiện tháo gỡ cho nhiều dự án đang gặp khó khăn.

Một điểm mới khác là mỗi bất động sản sẽ được cấp một mã định danh duy nhất trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Toàn bộ quá trình giao dịch, chuyển nhượng và biến động của tài sản sẽ được quản lý thông qua mã này nhằm xây dựng cơ sở dữ liệu thống nhất, nâng cao tính minh bạch và hạn chế gian lận trên thị trường.

Đối với thanh toán trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, dự thảo giữ nguyên nguyên tắc thanh toán tối đa 30% giá trị hợp đồng ở lần đầu, 70% trong quá trình thực hiện và không quá 95% khi chưa được cấp giấy chứng nhận. Điểm mới là 5% giá trị còn lại sẽ được chuyển vào tài khoản bảo đảm và chỉ được giải tỏa sau khi chủ đầu tư hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận cho người mua.

Doanh nghiệp đề nghị tránh phát sinh thủ tục mới

Góp ý tại hội thảo, đại diện Sun Group đánh giá dự thảo đã bổ sung quy định chủ đầu tư phải thông báo với cơ quan quản lý Nhà nước trước khi đưa công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh. Theo doanh nghiệp, đây là thủ tục mới, làm phát sinh thêm quy trình hành chính nên đề nghị không áp dụng đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trong khi vẫn giữ quy định đối với nhà ở hình thành trong tương lai để bảo đảm quyền lợi người mua.

Liên quan đến chuyển nhượng dự án, Sun Group cũng kiến nghị không nên bắt buộc bên chuyển nhượng phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước thời điểm chuyển nhượng. Thay vào đó, dự thảo nên cho phép các bên được thỏa thuận về việc kế thừa và tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ tài chính còn lại, nhằm tạo thuận lợi cho hoạt động M&A dự án nhưng vẫn bảo đảm nghĩa vụ với Nhà nước.

Trong khi đó, đại diện Viglacera cho biết doanh nghiệp đã nhiều lần tham gia góp ý đối với dự thảo và tiếp tục kiến nghị làm rõ một số quy định để bảo đảm tính khả thi.

Theo doanh nghiệp, quy định cấm chủ đầu tư ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng kinh doanh bất động sản cần được làm rõ có áp dụng đối với việc ủy quyền trong nội bộ doanh nghiệp hay không, nhất là với các tổng công ty có hệ thống công ty con và chi nhánh.

Viglacera cũng đề nghị tiếp tục duy trì quy định hiện hành về việc cơ quan có thẩm quyền có thời hạn 15 ngày để có ý kiến xác nhận bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, thay vì thay đổi theo hướng mới của dự thảo.

Đối với quy định bắt buộc chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, doanh nghiệp cho rằng quy định này sẽ làm tăng chi phí cho cả chủ đầu tư và người mua. Vì vậy, nên giữ quy định hiện hành theo hướng chỉ thực hiện bảo lãnh khi khách hàng có nhu cầu.

Ngoài ra, Viglacera cũng đề nghị quy định rõ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng điện tử là thời điểm chữ ký số cuối cùng được xác lập trên hệ thống nhằm tránh phát sinh cách hiểu khác nhau khi áp dụng.

Cần làm rõ quy trình giao dịch điện tử và cấp mã định danh

Đại diện Phục Hưng Holdings đồng tình với định hướng xây dựng cơ chế giao dịch bất động sản minh bạch và chuyển đổi số nhưng cho rằng Điều 10 của dự thảo mới chỉ quy định các bước của quy trình giao dịch mà chưa xác định rõ trình tự, thời điểm thực hiện từng bước.

Theo doanh nghiệp, dự thảo chưa làm rõ thời điểm cấp mã định danh điện tử cho bất động sản: được cấp trước khi đưa vào giao dịch, trước khi ký hợp đồng hay chỉ sau khi hoàn tất thủ tục đất đai và cấp giấy chứng nhận. Đồng thời, mối liên hệ giữa việc cấp mã định danh với thời điểm cấp giấy chứng nhận cũng chưa được quy định rõ.

Do đó, Phục Hưng Holdings kiến nghị Ban soạn thảo bổ sung quy định cụ thể về trình tự, thời hạn thực hiện từng bước trong quy trình giao dịch để bảo đảm tính đồng bộ và thuận lợi khi triển khai.

Bà Bùi Thị Hải Yến, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Hanel, nhận định sau gần 2 năm thực hiện, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường, nhưng nhiều khó khăn trong thực thi vẫn chưa được giải quyết.

Theo bà Yến, dự thảo sửa đổi đã đi đúng hướng nhưng vẫn chưa xử lý được những điểm nghẽn lớn nhất của thị trường. Theo đó, cần tiếp tục rà soát để bảo đảm tính đồng bộ giữa Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng và các văn bản pháp luật liên quan.

Bà cũng đề nghị chuyển mạnh từ tư duy quản lý sang tư duy kiến tạo môi trường đầu tư. Theo đó, mỗi quy định mới cần được đánh giá đầy đủ về chi phí thực hiện đối với doanh nghiệp và người dân.

Lấy ví dụ về quy định cấp mã định danh bất động sản, bà Yến cho rằng cần xác định rõ thời điểm áp dụng để tránh việc người dân và doanh nghiệp phải chờ cấp mã mới có thể thực hiện giao dịch.

Đối với chuyển đổi số, đại diện Hanel cho rằng việc xây dựng cơ sở dữ liệu phải theo nguyên tắc đồng bộ, liên thông và dùng chung giữa các cơ quan quản lý. Doanh nghiệp chỉ nên khai báo thông tin một lần trên hệ thống, còn các cơ quan nhà nước có trách nhiệm chia sẻ dữ liệu với nhau, thay vì yêu cầu doanh nghiệp nộp lặp lại nhiều bộ hồ sơ.

Ngoài ra, doanh nghiệp cũng kiến nghị quy định rõ phạm vi công khai thông tin, trách nhiệm cập nhật, thời hạn cập nhật và cơ chế khai thác dữ liệu trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Đối với hoạt động chuyển nhượng dự án, bà Yến cho rằng đây cần được xem là giải pháp khơi thông nguồn lực cho thị trường chứ không chỉ là một giao dịch dân sự thông thường.

Theo đó, dự thảo cần tiếp tục rà soát, loại bỏ các điều kiện còn chồng chéo với Luật Đất đai, Luật Đầu tư và Luật Xây dựng; đồng thời quy định rõ thời hạn giải quyết hồ sơ, trách nhiệm của từng cơ quan và tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin để doanh nghiệp có thể theo dõi tiến độ xử lý hồ sơ, giảm chi phí và nâng cao tính minh bạch.