Hàng loạt đại dự án “đổ bộ”
Năm 2025 đánh dấu giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường bất động sản, trong đó điểm sáng rõ nét nhất đến từ nguồn cung khi hàng loạt đại dự án được các chủ đầu tư lớn đồng loạt kích hoạt sau thời gian dài chuẩn bị pháp lý và tích lũy quỹ đất.
Nổi bật nhất là Vingroup. Ngày 19/12, tập đoàn này khởi công khu đô thị thể thao Olympic tại khu vực phía nam Hà Nội với quy mô trên 9.000 ha, trải rộng trên địa bàn 11 xã, tổng vốn 925.000 tỷ đồng. Dự án được xem là lớn nhất lịch sử bất động sản Việt Nam, quy mô dân số dự kiến hơn 1,1 triệu người.
Tâm điểm của tổ hợp là hệ thống công trình thể thao quy mô quốc tế, đặc biệt là sân vận động Trống Đồng với sức chứa 135.000 chỗ ngồi - lớn nhất thế giới, đủ điều kiện tổ chức các sự kiện tầm cỡ như Asiad, Olympic hay World Cup.
Cũng trong ngày này, Vingroup đồng loạt triển khai các khu đô thị phức hợp quy mô lớn khác như Hạ Long Xanh hơn 4.100 ha tại Quảng Ninh và khu đô thị ven vịnh Cam Ranh khoảng 1.250 ha tại Khánh Hòa.
Trong năm 2025, Vingroup đã lần lượt khởi công siêu đô thị lấn biển Cần Giờ (TP.HCM) rộng 2.870 ha và khu đô thị du lịch nghỉ dưỡng Làng Vân 512 ha tại Đà Nẵng. Song song, nhiều dự án quy mô trên 100 ha cũng được ra mắt tại Hà Nội, Hải Phòng, Long An…
Vingroup hiện sở hữu quỹ đất gần 20.000 ha, đủ dư địa phát triển trong khoảng 30 năm tới, chưa bao gồm dự án Olympic, theo tài liệu công bố đầu tháng 12. Quỹ đất này phân bổ hơn một nửa tại miền Bắc, 15% tại miền Trung và 33% ở miền Nam. Riêng quỹ đất phát triển nhà ở của Vinhomes lớn gấp 10 lần doanh nghiệp xếp thứ hai thị trường và gấp 5,7 lần tổng quỹ đất của ba chủ đầu tư kế tiếp cộng lại.
Không đứng ngoài cuộc, Sun Group cũng tạo dấu ấn khi khởi công tổ hợp dự án phía bắc TP.HCM với diện tích hơn 720 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 51.200 tỷ đồng (gần 2 tỷ USD). Tập đoàn này đồng thời triển khai khu du lịch phức hợp cao cấp, có casino, tại đặc khu Vân Đồn (Quảng Ninh) trên diện tích hơn 244 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 2 tỷ USD.
Cùng với 2 ‘ông lớn’ trên, Sunshine Group liên tiếp thâu tóm và phát triển các dự án “tỷ đô” tại Hà Nội và vùng phụ cận, với loạt dự án mang thương hiệu Noble trải dài từ Tây Hồ, Long Biên đến trục Tây Thăng Long. Danh mục tiếp tục được mở rộng với các đại dự án mới như Noble Palace Riverside (Hà Nội), Sunshine Legend City và Alluvia Sunshine Grand City (Hưng Yên), Sunshine Marina Mũi Né, Sunshine Bay Retreat Vũng Tàu…
MIK Group cũng gia nhập cuộc đua khi ra mắt Imperia Holiday Hạ Long - The Bayside. Xa hơn, tập đoàn này cho biết từ nay đến năm 2030 sẽ nghiên cứu và triển khai hàng chục dự án mới, tổng quy mô lên tới hàng nghìn ha tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều tỉnh, thành trọng điểm.
Cùng với đó là sự xuất hiện của các đại dự án mới như Eco Retreat 220 ha tại Long An của Ecopark, Alluvia City (Hưng Yên) của Xuân Cầu, hay Hồng Hạc City tại Bắc Ninh có tổng vốn đầu tư khoảng 1,1 tỷ USD, đánh dấu bước bắc tiến đầu tiên của Phú Mỹ Hưng sau hơn 30 năm phát triển tại thị trường phía nam.
Ở chiều ngược lại, T&T Group của “bầu” Hiển lại đẩy mạnh nam tiến với đại đô thị City Millennia 267 ha tại Cần Giuộc (Tây Ninh), dự kiến cung ứng hơn 9.000 sản phẩm nhà ở các loại.
Tại các đô thị lớn, nhiều dự án cũng được tái khởi động hoặc ra mắt mới. Novaland tái khởi động dự án The Park Avenue tại TP.HCM sau gần một thập kỷ đình trệ, dự kiến cung ứng gần 1.000 sản phẩm với mức giá truyền miệng 120-150 triệu đồng/m2.
Masterise Homes giới thiệu phân khu Masteri Era Landmark tại The Global City với khoảng 1.600 căn hộ, giá từ 120 triệu đồng/m2, kèm chính sách chiết khấu lên đến 15%. Bcons tung ra dự án Bcons Center City gần 2.000 căn hộ, giá từ 55 triệu đồng/m2, hướng đến nhóm khách hàng ở thực.
Song song với sự bùng nổ của nhà ở thương mại, phân khúc nhà ở xã hội cũng ghi nhận chuyển động tích cực trong tháng 12/2025 khi hàng loạt dự án đồng loạt khởi công, khánh thành tại Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, Quảng Trị, Cần Thơ, Vĩnh Long…
Tại Hà Nội, UBND thành phố phối hợp cùng doanh nghiệp tổ chức khởi công Khu nhà ở xã hội Tiên Dương 1 (Tiên Dương Park City) quy mô 45 ha, cung cấp hơn 3.500 căn hộ, đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho trên 12.000 người.
Quảng Trị khởi công dự án nhà ở xã hội trung tâm Đồng Hới với 560 căn hộ, tổng vốn gần 637 tỷ đồng. Đà Nẵng cũng triển khai dự án nhà ở xã hội tại khu dân cư Nam cầu Cẩm Lệ.
Những động thái này cho thấy năm 2025 không chỉ là thời điểm phục hồi, mà còn là giai đoạn tái cấu trúc và mở rộng quy mô chưa từng có của thị trường bất động sản, với sự dẫn dắt rõ nét từ các chủ đầu tư lớn và vai trò ngày càng rõ của phân khúc nhà ở xã hội trong chiến lược phát triển bền vững.
Nguy cơ thừa nguồn cung cao cấp
Dù vậy, làn sóng bung hàng ồ ạt trong năm 2025 cũng đồng thời làm dấy lên những lo ngại ngày càng rõ nét về nguy cơ dư cung, đặc biệt ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Khi phần lớn dự án mới đều có quy mô lớn, giá bán cao và hướng tới nhóm khách hàng có năng lực tài chính mạnh, sức hấp thụ của thị trường có thể khó theo kịp trong ngắn hạn.
Thực tế cho thấy, thanh khoản hiện vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc vừa túi tiền và nhà ở xã hội, trong khi căn hộ cao cấp, biệt thự hạng sang tiếp tục phụ thuộc nhiều vào dòng tiền đầu tư cũng như kỳ vọng tăng giá. Nếu tốc độ gia tăng nguồn cung vượt xa đà phục hồi của cầu, áp lực cạnh tranh, giãn tiến độ bán hàng và điều chỉnh chiến lược giá sẽ sớm xuất hiện trên thị trường.
Theo số liệu từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nguồn cung nhà ở mới toàn thị trường trong năm 2025 tăng khoảng 50% so với năm 2024 (đạt gần 65.000 căn), tiệm cận mốc “đỉnh” của năm 2018.
Riêng tại Hà Nội, CBRE cho biết khoảng 11.100 căn hộ mới được mở bán trong quý IV/2025, nâng tổng nguồn cung mới cả năm lên hơn 32.300 căn. Trong hai năm tới, Thủ đô có thể đón thêm trên 33.000 căn hộ mỗi năm.
Tại TP.HCM (cũ), năm 2025 ghi nhận gần 12.000 sản phẩm (căn hộ, nhà liền thổ) nhà ở mở bán mới. CBRE dự báo năm 2026, khu vực 5 tỉnh phía nam (TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ) có thể đón hơn 50.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, tăng gần 30% so với năm 2025. Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung này thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang và đến từ các chủ đầu tư lớn, tiềm ẩn rủi ro mất cân đối cung - cầu.
Theo CBRE Việt Nam, trong năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận mức trung bình 91-95 triệu đồng/m2, tăng 21-23% so với cùng kỳ năm ngoái. Các địa phương lân cận hai đô thị lớn cũng chứng kiến giá nhà tăng 15-30%, dù nguồn cung đã có sự cải thiện đáng kể.
Trong bối cảnh giá chung cư liên tục neo cao, Bộ Xây dựng cho biết lượng giao dịch bất động sản bắt đầu suy giảm mạnh từ quý III/2025, đặc biệt ở phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ. Cụ thể, quý này ghi nhận gần 136.700 giao dịch, giảm 13% so với quý trước và hơn 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng phân khúc chung cư, nhà riêng lẻ đạt hơn 32.100 giao dịch, giảm hơn 16% so với cùng kỳ.
Song song với đó, tồn kho bất động sản có xu hướng gia tăng. Báo cáo của Bộ Xây dựng tổng hợp từ 22/34 địa phương cho thấy tồn kho chung cư trong quý III tăng tới 37% so với quý II, phản ánh rõ nét sự suy giảm sức hấp thụ của thị trường ở phân khúc này.
Giá bán khó tăng
Không chỉ phản ánh qua các chỉ số giao dịch và tồn kho, nguy cơ mất cân đối cung - cầu còn được các doanh nghiệp và chuyên gia trong ngành nhìn nhận rõ hơn khi đặt trong bối cảnh nguồn cung đang tăng nhanh ở cả nhà ở thương mại lẫn nhà ở xã hội.
Theo đánh giá của nhiều đơn vị, giai đoạn 2026 trở đi sẽ là thời điểm thị trường buộc phải điều chỉnh, trong đó yếu tố giá bán khó có thể tiếp tục duy trì đà tăng như những năm trước.
Phân tích sâu hơn về xu hướng trung và dài hạn, Chủ tịch G6 Group Nguyễn Anh Quê cho rằng làn sóng gia tăng nguồn cung sẽ tạo áp lực trực tiếp lên mặt bằng giá, đặc biệt với các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực. Theo ông, khi nguồn cung tăng nhanh hơn cầu, quy luật thị trường sẽ buộc giá bán phải điều chỉnh.
“Riêng tại Hà Nội, năm 2025 nguồn cung nhà ở xã hội mới chỉ khoảng 4.000 căn, nhưng sang năm 2026 có thể tăng lên 20.000 căn. Xa hơn, trong giai đoạn 2027-2028, con số này hoàn toàn có thể lên tới hàng trăm nghìn căn. Khi cung vượt cầu, việc giá bán đi xuống là kịch bản khó tránh khỏi”, ông Quê nhận định.
Đồng quan điểm, CEO EZ Property Phạm Đức Toản cũng dự báo nguồn cung năm 2026 sẽ tăng mạnh, nhất là ở phân khúc nhà ở xã hội, qua đó góp phần điều chỉnh lại cán cân cung - cầu.
Theo ông Toản, nhà ở thương mại sẽ buộc phải cạnh tranh trực tiếp với nhà ở xã hội, khiến các chủ đầu tư phải đa dạng hóa sản phẩm thay vì chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp như thời gian qua. Đồng thời, thị trường cũng sẽ chứng kiến sự tham gia của nhiều doanh nghiệp hơn, không còn xoay quanh một vài “ông lớn”, tạo nên bức tranh sôi động hơn về nguồn cung và giao dịch trong năm 2026.
