Trước thời điểm điều chỉnh địa giới, nhiều khu vực đã chứng kiến mặt bằng giá đất leo thang xuất phát từ kỳ vọng hạ tầng, quy hoạch sẽ được nâng cấp. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy trước sáp nhập, Hòa Bình là địa phương tăng trưởng nóng nhất khi giá đất nền từ đầu 2023 đến quý II/2025 đã tăng khoảng 200%. Đáng chú ý, mức giá này vẫn duy trì trên đỉnh lập từ tháng 3/2025, dù sức cầu gần đây có dấu hiệu chững lại.
Xếp sau Hòa Bình lần lượt là Bắc Giang (tăng 100%), Hưng Yên (75%), Bắc Ninh (54%) và Vĩnh Phúc (26%).
Bất động sản Hòa Bình giảm 18-30%
Đến nay, sau hơn 5 tháng kể từ khi hoàn tất sáp nhập, thị trường bất động sản Hòa Bình từng là trung tâm hành chính của tỉnh cũ đã chuyển sang trạng thái trầm lắng rõ rệt, trái ngược hoàn toàn với giai đoạn sôi động trước đó.
Anh Dương Mạnh Thắng - một môi giới hoạt động lâu năm tại tỉnh Hòa Bình cũ cho biết mặt bằng giá nhà đất tại đây đã giảm sâu so với giai đoạn đỉnh 2024. “Tùy vị trí, giá đã hạ từ 18-25%, thậm chí có nơi giảm tới 33-40%. Nhà đầu tư gần như đứng ngoài cuộc, còn người mua ở thực thì dè dặt vì sợ giá sẽ còn tiếp tục điều chỉnh”, anh Thắng chia sẻ.
Không chỉ nhà riêng hay đất nền, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vốn từng là điểm nóng quanh hồ Hòa Bình cũng lao dốc mạnh. Nhiều homestay, farmstay rao bán với mức giá thấp hơn đáng kể so với năm ngoái.
“Mới đây, một khách của tôi gửi bán lô hơn 5.400 m2 tại Yên Thủy cũ, trong đó có 2.000 m2 thổ cư để đầu tư homestay. Giá đưa ra 1,2 triệu đồng/m2, tương đương gần 6,5 tỷ đồng - thấp hơn 25% so với trước, nhưng thời điểm này tìm được người mua rất khó”, anh Thắng nói.
Sự trầm lắng không chỉ xuất hiện ở vùng ven mà lan cả vào trung tâm TP Hòa Bình, nơi vốn được xem là “điểm nóng” nhất trước khi sáp nhập.
Chị Đỗ Kim Ngọc, môi giới bất động sản trung tâm TP Hòa Bình cũ (nay phường Hòa Bình, tỉnh Phú Thọ) cho biết từ sau sáp nhập, khu vực Bắc Trần Hưng Đạo, Chi Lăng hay Cù Chính Lan đều rơi vào trạng thái “nguội lạnh” chưa từng thấy. Giá đất mặt tiền giảm 20-30% so với giai đoạn 2023-2024, nhiều căn trước kia rao 5 tỷ đồng nay còn 4 tỷ đồng nhưng vẫn không có người hỏi.
“Nhà mặt phố giờ treo biển bán, biển cho thuê nhiều hơn cả người đi xem”, môi giới này nói.
Không chỉ đất nền, các khu shophouse và dự án từng được quảng cáo rầm rộ như HoaBinh Centre, khu đô thị Thống Nhất hay Casa Del Rio đều trong cảnh im lìm. Các shophouse 6-9 tỷ đồng, biệt thự đơn lập 10-15 tỷ đồng đều “kén khách” vì giá trị thương mại tụt nhanh khi dòng người, dòng tiền dịch chuyển theo trung tâm hành chính mới, chị Ngọc nói thêm.
Cũng theo môi giới, sự bùng nổ của mua sắm online cũng khiến mô hình kinh doanh mặt tiền mất ưu thế. Các cửa hàng nhỏ lẻ rơi vào thế thuê không nổi, bán không xong. Những tuyến phố từng được xem là “đất vàng” nay thưa thớt khách, nhiều căn để trống dài hạn.
Kinh doanh, dịch vụ giảm?
Ông Hồ Hoàng M. - chủ một doanh nghiệp vận hành khu nghỉ dưỡng ven hồ tại Hòa Bình cũ cho biết lượng khách đã giảm rõ rệt kể từ sau khi tỉnh Hòa Bình được sáp nhập vào Phú Thọ. “Từ tháng 7 đến nay, công suất phòng chỉ còn 45-55%, thấp đáng kể so với mức 70-80% cùng kỳ năm trước. Khách lẻ cuối tuần vẫn có nhưng thưa thớt, khách đoàn gần như vắng bóng”, ông nói.
Không chỉ dịch vụ lưu trú, hoạt động của nhà hàng trong khu nghỉ dưỡng cũng sụt mạnh. Ông M. cho hay lượng khách ăn uống giảm 30-40%, nhất là nhóm khách gia đình hoặc nhóm đi trong ngày. Trước đây, một phần đáng kể doanh thu đến từ nhóm cán bộ, công chức làm việc tại các sở ngành tỉnh cũ, những người thường kết hợp họp hành, công tác với nghỉ ngơi cuối tuần. Tuy nhiên, sau khi bộ máy hành chính được di chuyển về trung tâm mới, nguồn khách này gần như biến mất.
Ông Vũ Cương Quyết, CEO Đất Xanh Miền Bắc, chia sẻ với VietTimes rằng thị trường bất động sản tại các địa phương vừa sáp nhập đang trải qua giai đoạn trầm lắng rõ rệt. Theo ông, có hai nguyên nhân chính: tâm lý e dè khi trung tâm hành chính được di dời và dòng cán bộ, công chức từ Hòa Bình chuyển về Phú Thọ làm việc sau sáp nhập, khiến nhu cầu ở và tiêu dùng dịch vụ giảm trong ngắn hạn.
Tuy vậy, ông Quyết cho biết vẫn có một bộ phận cán bộ lựa chọn sinh sống tại Hòa Bình cũ và di chuyển hằng ngày, nên hoạt động dịch vụ dân sinh không bị ảnh hưởng quá lớn.
Vị CEO nhận định sự trầm lắng hiện nay chỉ mang tính tạm thời. “Thị trường có thể bất lợi trong thời điểm này, nhưng khi tâm lý ổn định trở lại, các nhu cầu thực sẽ hình thành và khu vực vẫn sẽ phát triển theo quy luật vốn có”, ông nói.
Đồng quan điểm, theo CEO EZ Property Phạm Đức Toản, những gì diễn ra tại Hòa Bình cho thấy hai chiều chuyển động rõ nét trong thời kỳ sáp nhập. Ở khu trung tâm cũ, dù thị trường có dấu hiệu giảm tốc, sự “nguội lạnh” hiện tại chỉ là giai đoạn điều chỉnh mang tính chu kỳ.
Ông cho rằng sự hạ nhiệt không chỉ xuất phát từ việc thay đổi địa giới mà còn là hệ quả của cơn “sốt ảo” 2022-2024, khi giá bị đẩy lên quá cao, giới đầu cơ rút lui, nhiều căn nhà bỏ trống, cung vượt cầu và dòng tiền tắc nghẽn.
Khi bộ máy hành chính di dời, dòng người và hoạt động kinh tế cũng dịch chuyển theo, khiến các tuyến phố từng sầm uất trở nên thưa vắng. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh thị trường sẽ dần ổn định trở lại khi mặt bằng giá điều chỉnh về mức hợp lý hơn.
Ngược lại, khu hành chính mới nổi lên như điểm kỳ vọng nhờ hạ tầng, dân cư và hoạt động kinh tế dịch chuyển theo các cơ quan công quyền. Dù vậy, ông Toản cho rằng sức nóng này cũng có giới hạn khi chỉ khoảng 40% công chức thực sự muốn mua nhà tại nơi làm việc mới, khiến lực cầu thực không bùng nổ như kỳ vọng ban đầu của nhà đầu tư.
