- Ông vui lòng cho biết, hiện tại trên địa bàn Đà Nẵng có bao nhiêu sàn giao dịch Bất động sản và Công ty môi giới Bất động sản? Và thực trạng hoạt động của các Công ty này như thế nào?
Hiện nay, trên địa bàn TP Đà Nẵng có 30 sàn giao dịch Bất động sản đã gửi thông báo hoạt động đến Sở Xây dựng và được Sở Xây dựng kiểm tra, đề nghị Bộ Xây dựng đăng tải trên Website các Sàn giao dịch Bất động sản Việt Nam theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ và Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 của Bộ Xây dựng.
Hiện các doanh nghiệp hoạt động theo luật định và quản lý của Sở KH-ĐT TP.
Hiện các doanh nghiệp hoạt động theo luật định và quản lý của Sở KH-ĐT TP.
- Để có thể hoạt động, các công ty môi giới Bất động sản phải tuân thủ nhưng quy định pháp lý nào trong hoạt động môi giới bất động sản? Và cơ quan nào quản lý vấn đề này?
Hoạt động của các Công ty kinh doanh môi giới Bất động sản phải tuân thủ quy định pháp luật và quản lý của các cơ quan chuyên môn như sau. Về kinh doanh Bất động sản, Ngành Xây dựng quản lý; Về doanh nghiệp, ngành Kế hoạch và Đầu tư quản lý; Về thuế, Ngành thuế quản lý; Và các quy định pháp luật khác có liên quan.
- Hiện công tác quản lý các sàn giao dịch Bất động sản trên địa bàn Đà Nẵng được thực hiện ra sao? Có bắt buộc phải công khai trên Website của Sở hay không?
Các sàn giao dịch Bất động sản trên địa bàn thành phố được quản lý theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ và Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 của Bộ Xây dựng, theo đó: trước khi tổ chức hoạt động, sàn giao dịch Bất động sản bắt buộc phải gửi thông báo hoạt động đến Sở Xây dựng và được Sở Xây dựng kiểm tra, đề nghị Bộ Xây dựng đăng tải trên Website các Sàn giao dịch Bất động sản Việt Nam.
- Theo ghi nhận trong thời gian qua, có rất nhiều Công ty môi giới Bất động sản được thành lập, theo mô hình đa cấp (tức một công ty bên dưới có nhiều công ty nhỏ khác), liệu hiện tượng này có làm méo mó thị trường, tạo ra những nguy cơ tiêu cực không? Và đó là những nguy cơ gì?
Kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện theo quy định pháp luật về đầu tư. Do đó, việc hoạt động của các Công ty kinh doanh môi giới Bất động sản phải tuân thủ quy định pháp luật về kinh doanh Bất động sản, về doanh nghiệp, về thuế và các quy định pháp luật liên quan. Việc lựa chọn mô hình hoạt động của doanh nghiệp phải tuân thủ quy định pháp luật về doanh nghiệp và Sở Kế hoạch và Đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.
Với hiện tượng như đề cập, trong phạm vi quản lý nhà nước, Sở Xây dựng sẽ chỉ đạo đơn vị có thẩm quyền (Thanh tra Sở) tiến hành kiểm tra, nếu phát hiện hành vi vi phạm sẽ tiến hành xử lý theo quy định của pháp luật.
- Theo một số chuyên gia tài chính, hiện tượng thành lập các Công ty môi giới Bất động sản trên địa bàn trong thời gian qua được ví như “nấm mọc sau mưa” và hệ lụy sẽ giống như hiện tượng nở rộ của việc thành lập các ngân hàng cách đây chừng 10 năm. Quan điểm của Sở Xây dựng như thế nào về nhận định này?
Hiện nay chủ trương của Đảng và nhà nước khuyến khích, hỗ trợ phát triển mới doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc hoạt động của các doanh nghiệp phải tuân thủ nghiêm các quy định pháp luật có liên quan.
Thị trường BĐS Đà Nẵng trong năm qua, nhất là khu vực Nam Đà Nẵng phát triển rất sôi động với nhiều hoạt động mở bán
- Thực tế trong thời gian qua, có rất nhiều dự án mở bán nhưng chưa đủ điều kiện. Việc này Sở Xây dựng đã có kiểm tra hay chưa và giám sát như thế nào. Đã có trường hợp nào bị phát hiện và xử lý ra sao?
Đối với nội dung này, tôi xin được chia sẻ như sau:
Thứ nhất: Việc kiểm tra và giám sát các dự án mở bán nhưng chưa đủ điều kiện:
- Liên quan việc kiểm tra, giám sát các dự án mở bán nhưng chưa đủ điều kiện, ngày 24/3/2016, Sở Xây dựng đã ban hành Công văn số 2097/SXD-QLN yêu cầu chủ đầu tư dự án bất động sản và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chỉ được đưa bất động sản (có sẵn hoặc hình thành trong tương lai) vào kinh doanh khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại Luật kinh doanh bất động sản năm 2014;
- Ngày 08/5/2017, Sở Xây dựng đã thông báo 07 dự án đủ điều kiện theo quy định tại Website Sở (htpp://www.sxd.danang.gov.vn) để các tổ chức, cá nhân tra cứu, theo dõi.
- Nhằm tiếp tục chấn chỉnh hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản tuân thủ các quy định pháp luật, Sở Xây dựng đã tham mưu UBND thành phố ban hành Công văn số 3073/UBND-SXD ngày 10/02/2017, theo đó giao các cơ quan, đơn vị:
+ Sở Xây dựng có trách nhiệm thường xuyên cập nhật thông tin về các dự án bất động sản đã được UBND thành phố phê duyệt khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo Nghị định số 11/2013/NĐ-CP và các dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai trên cổng thông tin điện tử thành phố và Website Sở Xây dựng.
+ Sở Thông tin và Truyền thông, Đài Phát thanh Truyền hình Đà Nẵng, Báo Đà Nẵng, Báo Công an Đà Nẵng có trách nhiệm thường xuyên đăng tải thông tin khuyến cáo các tổ chức, cá nhân khi tham gia giao dịch, kinh doanh bất động sản phải tìm hiểu kỹ thông tin, hồ sơ pháp lý dự án và pháp luật có liên quan.
+ Sở Thông tin và Truyền thông kiểm tra, xử lý việc đăng tải thông tin liên quan đến hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản khi chưa đảm bảo các điều kiện theo quy định.
+ Công an thành phố kiểm tra, xử lý theo đúng quy định đối với các hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động giao dịch, huy động vốn, kinh doanh bất động sản của các tổ chức, cá nhân có liên quan.
- Ngày 28/12/2017, Sở Xây dựng đã ban hành Công văn số 11605/SXDQLN về việc quy định xử phạt vi phạm hành chính, đề nghị các cá nhân, tổ chức có liên quan nghiên cứu Nghị định số 39/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ để nghiêm túc thực hiện.
Đồng thời, Sở Xây dựng đã đăng tải toàn văn Nghị định tại Website Sở để tổ chức cá nhân được biết, tra cứu; các đơn vị có liên quan triển khai thực hiện.
Bên cạnh đó, ngày 27/12/2017, Sở Xây dựng đã ban hành Quyết định số 563/QĐ-SXD về kế hoạch thanh tra năm 2018, trong đó, sẽ tiến hành thanh tra một số dự án liên quan đến việc kinh doanh bất động sản về điều kiện mở bán đất nền, căn hộ, sàn giao dịch bất động sản.
Thứ hai: Việc phát hiện, xử lý các trường hợp vi phạm
Trong thời gian qua, Sở Xây dựng đã phát hiện Công ty Cổ phần Xây dựng và Địa ốc Phú Gia Thịnh tổ chức thi công xây dựng hạ tầng và phân lô bán nền khi chưa được phép của cơ quan có thẩm quyền là sai quy định; Trên cơ sở các vi phạm nêu trên, ngày 16/3/2015, Thanh tra Sở Xây dựng đã ban hành 02 Quyết định xử phạt vi phạm hành chính với nội dung chính như sau:
- Quyết định số 14/QĐ-XPVPHC ngày 17/3/2015 với nội dung: Đưa bất động sản vào kinh doanh khi chưa đủ điều kiện theo quy định với mức phạt tiền là 65.000.000 đồng; Chủ đầu tư đã chấp hành nộp phạt theo quy định.
- Quyết định số 15/QĐ-XPVPHC ngày 17/3/2015 với nội dung: Tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng với mức phạt tiền là 40.000.000 đồng; Chủ đầu tư đã chấp hành nộp phạt theo quy định.
- Một vấn đề nữa là có nhiều dự án mở bán sản phẩm đất nền cho dù chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tức sổ đỏ). Như vậy việc các doanh nghiệp tiến hành mua bán dưới dạng hợp đồng đặt chỗ, giữ chỗ liệu có vi phạm quy định pháp luật?
Theo pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản có quy định cấm hành vi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án; đồng thời không có quy định cấm chủ đầu tư dự án ký hợp đồng đặt cọc các giao dịch bất động sản trong dự án.
Vấn đề này, Sở Xây dựng đã báo cáo, xin ý kiến của Bộ Xây dựng và Bộ Xây dựng đã có trả lời tại Công văn số 139/BXD-QLN ngày 19/5/2017, theo đó, việc đặt cọc và xử lý tiền đặt cọc trong giao dịch dân sự thuộc phạm vi quy định của Bộ luật Dân sự, đề nghị Sở Xây dựng có văn bản gửi Bộ Tư pháp để được hướng dẫn cụ thể theo thẩm quyền. Hiện nay, Sở Xây dựng đang phối hợp với Sở Tư pháp có xử lý vấn đề này.
- Sở Xây dựng nhận định như thế nào về hành vi mua bán nhiều lần đối với đất nền chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và mỗi lần sang tay rất thì ở mức giá khác nhau. Số tiền này không được thông qua cơ quan thuế vì không có sổ đỏ để ghi nhận giao dịch. Với hiện tượng này, nhiều chuyên gia luật cho rằng đây là thủ thuật gian lận thuế liệu có đúng hay không? Và để ngăn chặn tình trạng này, các cơ quan chức năng Đà Nẵng phải làm gì?
Vấn đề này đề nghị anh liên hệ Cục thuế TP để được cung cấp thông tin theo đúng thẩm quyền.
- Với những gì đang diễn ra đối với loại hình kinh doanh này, Sở Xây dựng có những khuyến cáo gì đối với người mua hay không? Và nếu xảy ra tranh chấp, người mua cần liên hệ cơ quan nào sẽ bảo vệ quyền lợi?
Trong những năm qua, thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước được giao, Sở Xây dựng đã triển khai thực hiện một số nội dung để chấn chỉnh hoạt động giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố và khuyến cáo người mua như sau:
- Tham mưu UBND thành phố ban hành Công văn số 3073/UBND-SXD ngày 27/4/2017 về chấn chỉnh hoạt động giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố;
- Thường xuyên tiến hành công khai thông tin các dự án bất động sản đã được UBND thành phố phê duyệt khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo Nghị định số 11/2013/NĐ-CP, công khai các dự án bất động sản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai trên Website Sở Xây dựng;
- Thường xuyên đăng tải trên Website Sở các thông tin khuyến cáo người dân khi mua nhà ở, đất nền dự án phải tìm hiểu pháp lý của dự án trước khi mua bán;
- Đã có văn bản đề nghị Sở Thông tin và Truyền thông đề nghị kiểm tra, xử lý việc đăng tải thông tin bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đảm bảo điều kiện theo quy định;
- Ban hành văn bản đề nghị Công an thành phố kiểm tra, xử lý theo đúng quy định đối với các hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động giao dịch, huy động vốn, kinh doanh bất động sản của các tổ chức, cá nhân có liên quan theo chỉ đạo của UBND thành phố tại Công văn số 3073/UBND-SXD.
- Xin cảm ơn ông!
