Nhiều thị trường “đang nóng chuyển sang lạnh”

Khi các ngân hàng trung ương trên toàn cầu đang vội vã tăng lãi suất, khiến chi phí đi vay tăng cao, rất nhiều người vốn đang phải gồng mình để trả các món nợ vay để mua bất động sản, rốt cuộc cũng chạm đến mức giới hạn. Ảnh hưởng rõ rệt nhất có thể thấy được tại các quốc gia như Canada, Mỹ và New Zealand – nơi thị trường bất động sản nhà ở từng bùng nổ mạnh mẽ, nay bỗng chốc trở nên nguội lạnh.

Những gì đang diễn ra được coi là sự đảo ngược mạnh mẽ so với xu hướng giá cả tăng cao trong nhiều năm qua, được thúc đẩy bởi lãi suất thế chấp cực thấp và sự can thiệp của chính phủ. Bên cạnh đó là nhu cầu mua nhà tăng cao khi đại dịch Covid-19 khiến phương thức làm việc từ xa trở nên phổ biến, và nhiều người mua nhà mong muốn tìm kiếm những không gian sinh hoạt lớn hơn.

Tại Canada, nhiều người mua nhà đã phải chịu lỗ ngay cả khi chưa hoàn tất thương vụ. “Mọi người đang ồ ạt hủy bỏ các thỏa thuận. Nhiều người thậm chí sẵn sàng từ bỏ khoản tiền đặt cọc lên tới 100.000 đô la Canada”, ông Mark Morris, một luật sư bất động sản tiết lộ và cho biết thêm: “Tôi đã nhận được nhiều cuộc gọi từ những khách hàng cảm thấy rằng họ phải trả cái giá quá đắt đỏ”.

Nhưng khi thị trường đang run rẩy trước nguy cơ của một cuộc suy thoái toàn cầu, sự sụt giảm của thị trường bất động sản cũng có thể tạo ra hiệu ứng gợn sóng khiến nền kinh tế lún sâu hơn vào suy thoái.

Còn tại Mỹ, theo Freddie Mac, lãi suất vay thế chấp trong năm nay đã tăng với tốc độ nhanh nhất trong vòng nửa thế kỷ qua. Hồi tuần trước, lãi suất trung bình cho khoản vay kỳ hạn 30 năm đã đạt 5,78%, mức cao nhất kể từ năm 2008. Điều này khiến cả giá nhà mới và nhà hiện có đều lao dốc khi nhu cầu nhanh chóng hạ nhiệt.

Theo công ty môi giới Redfin Corp., trong tháng kết thúc vào ngày 22-5, gần gần 20% người bán nhà ở Mỹ đã quyết định hạ giá, mức cao nhất kể từ tháng 10-2019. Tại Boise, bang Idaho, 41% số người bán đã hạ giá trong tháng 4, còn tại Cape Coral, tỷ lệ này là khoảng một phần ba.

Daryl Fairweather, chuyên gia kinh tế trưởng của Redfin, cho biết nhiều người bán đang nhận ra rằng giá có thể không tiếp tục tăng với tốc độ như trước vì điều kiện tài chính của người mua ngày càng eo hẹp. Bà nói: “Giá sẽ phải giảm để phù hợp với nhu cầu”.

Nhu cầu lao dốc cũng đã ảnh hưởng đáng kể tới các công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản Mỹ. Redfin mới đây cho biết, sẽ cắt giảm khoảng 8% số nhân viên trong khi Compass Inc. cũng cắt giảm 10% lực lượng lao động, trong bối cảnh thị trường nhà ở đột ngột hạ nhiệt.

Theo ông Glenn Kelman, Giám đốc điều hành của Redfin, nhu cầu đối với các dịch vụ của Redfin trong tháng 5 thấp hơn 17% so với kỳ vọng. Do đó, công ty không tạo ra đủ công việc cho các đại lý và nhân viên hỗ trợ. “Việc sa thải ngày hôm nay là kết quả của sự sụt giảm doanh thu của Redfin”, ông Kelman chia sẻ với CNN Business.

Tại New Zealand, năm 2021 là giai đoạn thị trường nhà đất ghi nhận sự tăng trưởng chóng mặt với giá nhà tăng gần 30%. Tuy nhiên, tình hình hiện đã hoàn toàn thay đổi sau các đợt nâng lãi suất của ngân hàng trung ương nước này. Giới quan sát dự báo giá nhà tại New Zealand sẽ giảm khoảng 10% trong năm 2022 và có thể lao dốc 20% so với mức đỉnh năm ngoái.

Jonathan Milne, một biên tập viên quản lý trang web tin tức tại New Zealand, đã gặp nhiều khó khăn trong việc tìm người mua lại ngôi nhà cũ của mình. Rốt cuộc, sau nhiều tuần chờ đợi, anh phải chấp nhận bán nhà với mức giá thấp hơn đáng kể so với định giá 1,8 triệu đô la New Zealand của chính quyền địa phương. Anh cho biết “điều chúng tôi không lường trước được là việc tiếp thị và bán nhà lại khó khăn đến vậy. Chúng tôi nhận ra rằng, cứ mỗi tuần trôi qua, giá nhà lại giảm thêm 100.000 đô la New Zealand”.

Những rủi ro khi giá nhà sụt giảm

Một phân tích của Bloomberg Economics cho thấy 19 quốc gia thuộc Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD) hiện có tỷ lệ giá nhà trên tiền thuê nhà và giá nhà trên thu nhập cao hơn so với thời điểm trước cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 – một dấu hiệu cho thấy giá bất động sản đã vượt quá giá trị nội tại.

Các chuyên gia kinh tế của Goldman Sachs Group Inc. đã viết trong một báo cáo mới đây rằng, các tín hiệu từ doanh số bán nhà có thể xuất hiện trước tín hiệu về giá khoảng 6 tháng, cho thấy, một số quốc gia nhiều khả năng sẽ đối mặt với sự giảm giá nhà sâu hơn nữa.

Trong bối cảnh đó, việc khắc phục tình trạng giá nhà cao ngất ngưởng đang là một phần quan trọng trong mục tiêu của nhiều nhà hoạch định chính sách khi cố gắng tìm cách dập tắt đà tăng lạm phát nhanh nhất trong nhiều thập kỷ. Nhưng khi thị trường đang run rẩy trước nguy cơ của một cuộc suy thoái toàn cầu, sự sụt giảm của thị trường bất động sản cũng có thể tạo ra hiệu ứng gợn sóng khiến nền kinh tế lún sâu hơn vào suy thoái.

Giá nhà giảm sẽ làm xói mòn sự giàu có của các hộ gia đình, làm giảm niềm tin của người tiêu dùng và có khả năng kìm hãm đà tăng trưởng trong tương lai. Mọi người sẽ trở nên dè chừng hơn khi chi phí trả nợ tăng cao và bất động sản mất giá. Việc xây dựng và buôn bán bất động sản là những cấp số nhân khổng lồ của hoạt động kinh tế trên toàn thế giới.

Rob Subbaraman, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường toàn cầu tại Nomura Holdings Inc., cho biết: “Điều nguy hiểm là các chu kỳ kinh doanh và tài chính suy giảm cùng lúc có thể dẫn đến việc suy thoái kéo dài hơn. Một thập kỷ nới lỏng định lượng đã đưa thị trường nhà ở lên đỉnh và chúng ta có thể sớm bước sang phía bên kia sườn dốc, khi khả năng chi trả cho nhà ở bị suy yếu và tỷ lệ nợ có thể tăng mạnh”.

Một kịch bản như vậy sẽ làm suy yếu hoạt động cho vay của ngân hàng khi rủi ro về các khoản nợ xấu tăng lên, làm tắc nghẽn dòng vốn tín dụng của các nền kinh tế. Bloomberg lưu ý rằng, tại Mỹ và Tây Âu, khủng hoảng nhà đất từng gây ra cuộc khủng hoảng tài chính, làm chao đảo hệ thống ngân hàng, chính phủ và người tiêu dùng trong nhiều năm.

Cuộc khủng hoảng hồi năm 2007-2008 liệu có tái diễn?

Theo CNBC, những gì đang diễn ra khiến nhiều người phải đặt ra câu hỏi: liệu thị trường nhà ở ngày nay có rơi vào tình trạng khó khăn giống như cách đây hơn một thập kỷ, khi cuộc khủng hoảng hồi năm 2007-2008 đã góp phần dẫn đến cuộc Đại suy thoái.

Nhiều chuyên gia tin rằng, một kịch bản tồi tệ như vậy là khó có thể xảy ra trong bối cảnh các ngân hàng đã thắt chặt các tiêu chuẩn, tiền tiết kiệm của các hộ gia đình vẫn còn khá dồi dào và nhiều quốc gia vẫn đang trong tình trạng thiếu nhà ở. Bên cạnh đó, thị trường lao động cũng mạnh mẽ, cũng tạo ra một tấm đệm quan trọng.

Ví dụ như tại Mỹ, thị trường nhà ở hiện nay có sức khỏe tốt hơn nhiều so với trong quá khứ, một phần là nhờ các quy định cho vay chặt chẽ hơn được thiết lập sau khủng hoảng tài chính.

Các số liệu thống kê cho thấy, đối với 53,5 triệu khoản vay thế chấp mua nhà tại Mỹ hiện nay, điểm tín dụng trung bình của người đi vay đạt mức cao kỷ lục 751 điểm – vượt xa mức 699 điểm hồi năm 2010 – hai năm sau cuộc khủng hoảng tài chính. Các tổ chức cho vay đã khắt khe hơn nhiều trong hoạt động cho vay, giúp nâng cao chất lượng tín dụng và đảm bảo an toàn cho hệ thống tài chính.

Bên cạnh đó, tỷ lệ nợ mà người mua nhà phải trả so với giá trị của ngôi nhà cũng đã giảm đáng kể, vào khoảng 43% – mức thấp nhất từng được ghi nhận. Số trường hợp người đi vay có khoản nợ lớn hơn giá trị căn nhà hầu như không tồn tại, một bước tiến lớn so với tỷ lệ hơn 25% hồi năm 2011. Những số liệu tích cực này sẽ cung cấp một tấm đệm an toàn trong trường hợp giá nhà tiếp tục giảm sâu.

Tuuli McCully, Trưởng bộ phận kinh tế châu Á – Thái Bình Dương tại Scotiabank, nhận định: “Giá nhà thấp hơn sẽ có ảnh hưởng trực tiếp đến chi tiêu của người tiêu dùng và toàn bộ nền kinh tế, vì thông thường bất động sản chiếm một phần đáng kể trong tài sản của các hộ gia đình. Tuy nhiên, do bảng cân đối của hộ gia đình ở nhiều thị trường lớn vẫn ổn định, tôi không quá lo lắng về những rủi ro liên quan đến giá nhà và nền kinh tế thế giới”.

Giá nhà có thể tiếp tục giảm sâu hơn nữa

Tuy nhiên, theo chuyên gia Niraj Shah của Bloomberg Economics ở London, nguy cơ giá giảm mạnh rõ ràng là lớn hơn khi có sự thắt chặt chính sách tiền tệ một cách đồng bộ trên phạm vi toàn cầu. Hơn 50 ngân hàng trung ương đã tăng lãi suất ít nhất 50 điểm cơ bản/lần trong năm nay và dự kiến sẽ có nhiều đợt tăng hơn nữa trong thời gian tới. Tại Mỹ, Cục Dự trữ liên bang (Fed) mới đây đã tăng lãi suất chủ chốt thêm 75 điểm cơ bản, mức tăng lớn nhất kể từ năm 1994.

Theo Bloomberg Economics, New Zealand, Cộng hòa Séc, Úc và Canada nằm trong số những thị trường nhà đất sôi động nhất thế giới và đặc biệt dễ bị tổn thương bởi sự sụt giảm giá cả. Bồ Đào Nha đặc biệt gặp nhiều rủi ro trong khu vực đồng tiền chung châu Âu (Eurozone), trong khi Áo, Đức và Hà Lan cũng đang trong tình trạng không mấy khả quan.

Còn theo phân tích của S&P Global Ratings, tại châu Á, giá nhà ở Hàn Quốc cũng có vẻ dễ bị tổn thương. Báo cáo này đã lưu ý những rủi ro từ tín dụng hộ gia đình so với GDP danh nghĩa, tốc độ tăng nợ hộ gia đình và tốc độ tăng giá nhà. Tại châu Âu, Thụy Điển đã chứng kiến sự thay đổi mạnh mẽ về nhu cầu nhà ở, làm dấy lên mối lo ngại ở một quốc gia nơi nợ chiếm tới 200% thu nhập hộ gia đình.

Các chuyên gia kinh tế của Goldman Sachs Group Inc. đã viết trong một báo cáo mới đây rằng, các tín hiệu từ doanh số bán nhà có thể xuất hiện trước tín hiệu về giá khoảng sáu tháng, cho thấy, một số quốc gia nhiều khả năng sẽ đối mặt với sự giảm giá nhà sâu hơn nữa. Theo nhóm các nhà kinh tế đứng đầu là Jan Hatzius, việc các thị trường bất động sản nguội lạnh là lý do quan trọng khiến một số nền kinh tế phát triển tăng trưởng chậm lại.

“Khả năng chi trả suy giảm rất nhanh và doanh số bán nhà sụt giảm lớn cho thấy xu hướng xuống dốc rõ rệt của nền kinh tế là một rủi ro không thể coi thường, đặc biệt là ở New Zealand, Canada và Úc, mặc dù đó không phải là dự báo của chúng tôi dựa trên mức độ thắt chặt chính sách tiền tệ như hiện tại”, các chuyên gia kinh tế của Goldman Sachs kết luận.

Các ngân hàng trung ương cũng đưa ra cảnh báo của riêng mình. Trong tháng này, Ngân hàng Trung ương Canada cho biết trong báo cáo thường niên về hệ thống tài chính rằng mức nợ thế chấp cao là mối quan tâm đặc biệt khi lãi suất tăng và ngày càng nhiều người đi vay gặp khó khăn trong việc thanh toán các khoản nợ. Báo cáo Ổn định tài chính nửa năm của Ngân hàng Dự trữ New Zealand cho biết mối đe dọa tổng thể đối với hệ thống tài chính là hạn chế, nhưng giá nhà có thể giảm mạnh, khiến tài sản hộ gia đình sụt giảm đáng kể và dẫn tới việc người tiêu dùng phải thắt chặt chi tiêu.

Chuyên gia Shah của Bloomberg cho biết: “Khi chi phí đi vay tăng lên, thị trường bất động sản phải đối mặt với một thử thách nghiêm trọng. Nếu các lãnh đạo ngân hàng trung ương hành động quá quyết liệt, họ có thể gieo mầm cho một cuộc khủng hoảng tiếp theo”.

3 cổ phiếu bất động sản đáng để "cầm dài"

[ĐỌC CHẬM CUỐI TUẦN] Nghị quyết 18, đất đai và công bằng xã hội

"Tôi hoan nghênh chủ trương bỏ khung giá đất"

Theo TBKTSG