Nghị quyết 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” (Nghị quyết 18) đã chỉ ra nhiều hạn chế trong công tác quản lý và sử dụng đất hiện nay.

Theo đó, chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai chưa thực sự khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững; chưa hạn chế được tình trạng lãng phí và vi phạm pháp luật về đất đai; cơ cấu nguồn thu từ đất chưa bền vững.

Các phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế. Giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Chưa xử lý triệt để tình trạng chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương. Chưa có chế tài xử lý hành vi sai phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất.

Để hoàn thiện cơ chế xác định giá đất trong thời gian tới, Nghị quyết 18 đề ra một định hướng rất đáng chú ý, đó là bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong.

"Tôi hoan nghênh chủ trương bỏ khung giá đất"

TS. Nguyễn Minh Phong đã nói như vậy với VietTimes.

Ông đánh giá chủ trương bỏ khung giá đất là một dấu ấn của Nghị quyết 18, đồng thời tin rằng định hướng trên sẽ giúp cải thiện hoạt động quản lý và sử dụng đất đai theo hướng hiệu quả hơn. Thậm chí nó còn sẽ giúp khắc phục được hầu hết những sai phạm đã chứng kiến, vấn đề mà các nghị quyết cũ cũng như các pháp luật hiện hành chưa thể giải quyết. "Nhà nước bỏ khung giá đất là một trong những điểm nền tảng nhất" - ông nói.

Vị chuyên gia kinh tế này phân tích: Bỏ khung giá đất sẽ mở tiền đề cho việc bỏ hệ thống hai giá hiện hành (giá nhà nước và giá ngoài nhà nước). Hiện nay, nhà nước định giá đất rất thấp, trong khi giá thị trường rất cao. Đây là cội nguồn của tất cả các hiện tượng/vấn đề sai phạm, tham nhũng, vi phạm. Nó cũng làm ảnh hưởng tới "cái gọi là giá thị trường". Chính hệ thống hai giá này làm cho giá thị trường không còn đúng nghĩa là giá thị trường nữa, mà ít nhiều mang tính chất lạm dụng, trục lợi, đầu cơ.

Từ trước đến nay, khung giá đất vẫn do nhà nước xác định, duy trì. Mặc dù có sự điều chỉnh tại một số thời điểm, nhưng về cơ bản giá đất vẫn được quy định, áp đặt từ trước và "không có tính thị trường".

Trong khi đó, tính thị trường của giá đất cũng tương tự như các loại hàng hóa khác, được xác định trên cơ sở thống nhất giữa người mua – người bán, quyết định bởi ý chí và mong muốn của các bên.

Dù vậy, TS. Nguyễn Minh Phong lưu ý, không nên cứng nhắc hiểu “tính thị trường” theo nghĩa đồng loạt ở tất cả các địa điểm và tất cả các thời giá đều giống nhau. Theo đó, phải hiểu rõ giá thị trường là giá đối với loại đất được sử dụng cho mục tiêu thị trường, ví dụ như nhà ở thương mại, đất để hoạt động kinh doanh, còn những vùng đất dành cho những nhiệm vụ đặc biệt (ví dụ như an ninh quốc gia, những mục tiêu đặc biệt khác) thì không thể theo giá thị trường, bởi không có tính cạnh tranh và đấu giá, chỉ có giao đất.

Để không còn những "vụ Thủ Thiêm"

Để xác định giá thị trường, theo ông Phong, nhất định phải công khai đấu giá quyền sử dụng đất, công khai các hoạt động về giao đất, cho thuê đất.

Tuy nhiên, cần phải nhận thức rõ: Đấu giá sử dụng đất tức là tất cả những người có cùng mục đích sử dụng đất sẽ đấu giá với nhau, chứ không phải những người không cùng mục đích (không cùng nhóm mục tiêu, điều kiện tham gia đấu giá) tham gia gia đấu giá để gây ra nhũng nhiễu.

Nói cách khác, đấu giá ở đây tức là nhà nước tổ chức công khai đấu giá quyền sử dụng đất với những đối tượng thỏa mãn tiêu chí trước. Tùy theo mục tiêu sử dụng đất mà nhà nước đề ra để lựa chọn những đối tượng tham gia đấu giá khác nhau. Không thể tổ chức đấu giá giữa người làm nhiệm vụ công ích và không công ích; hay giữa nhiệm vụ kinh doanh và nhiệm vụ thờ tự.

TS. Nguyễn Minh Phong tin rằng, nếu sớm bỏ khung giá đất thì đã không xảy ra những vụ việc như "vụ Thủ Thiêm". Vụ đấu giá đất Thủ Thiêm diễn ra trong bối cảnh vẫn còn hệ thống hai giá đất, do đó mới có những trường hợp lạm dụng đầu cơ đất, đưa đấu giá cao làm lợi ích nhóm cho những mục tiêu khác.

TS. Nguyễn Minh Phong tin rằng, bỏ khung giá đất thì sẽ không còn những "vụ Thủ Thiêm". (Ảnh: Internet)

Khi thực hiện Nghị quyết 18, tất cả đều công khai, rõ ràng và không có chuyện đầu cơ, trục lợi. Người trả giá cao nhất sẽ trúng giá một cách thực chất, minh bạch, và với điều kiện người trúng đấu giá phải thực hiện theo đúng mục tiêu công năng của đất đã được xác định.

Để tránh trường hợp trúng giá cao rồi bỏ cọc như vụ Thủ Thiêm, TS. Phong kiến nghị Nhà nước nghiên cứu xây dựng cơ chế để xử phạt những trường hợp này. "Ví dụ trước đây đặt cọc thấp quá thì bây giờ đặt cọc cao hơn; trường hợp tham gia đấu giá rồi bỏ với lý do nhằm mục tiêu gây nhiễu thị trường thì sẽ bị phạt, thậm chí là phạt hình sự với tội nhiễu loạn thì trường hoặc phá hoại thị trường. Có thể bổ sung quy định về luật như vậy để tránh trường hợp đấu giá cao làm hỏng mục tiêu và tính chất của cuộc đấu giá", ông đề xuất.

Kỳ vọng lớn với Nghị quyết 18

Một điểm đáng chú ý khác trong Nghị quyết 18, mà chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong thấy ủng hộ và và cho là một tư tưởng mới quan trọng, đó là chủ trương: Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang.

Hàm ý của chủ trương trên, theo ý hiểu của TS. Phong, có thể xem như định hướng mở đường cho việc áp thuế tài sản, mà theo cách gọi nhanh của ông là "đánh thuế đất".

Vị chuyên gia tin rằng, định hướng trên khi được thể chế hóa chắc chắn sẽ phát huy tác dụng trong việc ngăn chặn trường hợp sở hữu nhiều nhà đất để đầu cơ, gom đất nhưng lại để hoang hóa.

TS. Nguyễn Minh Phong ủng hộ chủ trương đánh thuế tài sản. (Ảnh: Internet)

Theo ông Phong, tư tưởng của Nghị quyết 18 sử dụng công cụ tài chính thị trường rất mạnh. Việc này, thứ nhất là giúp khắc phục tình trạng hai giá, hai là dùng công cụ giá tài chính để giảm thiểu tất cả các hiện tượng nắm giữ đất không phải trả tiền hoặc trả rất rẻ, đầu cơ đất mà không phải trả giá cũng như để đất bỏ hoang, lãng phí.

"Những quy định đó chắc chắn sẽ giải quyết cơ bản rất nhiều sai phạm, bức xúc, thất thoát và sự thiếu hiệu quả trong quản lý đất đai của luật pháp hiện hành, bao gồm cả các nghị quyết trung ương trước đây" - ông nói.

TS. Nguyễn Minh Phong kỳ vọng nhiều trong việc đưa Nghị quyết 18 đi vào cuộc sống.

"Chủ trương của Đảng, tinh thần của Nghị quyết 18 phải được thể chế hóa một cách kịp thời, hợp lý và thấu đáo. Được vậy, nó chắc chắn sẽ góp phần ngăn chặn từ xa nguy cơ phát sinh tham nhũng, sai phạm trong quản lý đất đai" - ông nói. "Tuy nhiên, Nghị quyết 18 có khắc phục được hết những vấn đề đó hay không còn phụ thuộc vào hoạt động và khả năng thực thi".

Vị chuyên gia cảnh báo: Nhiều luật, quy định tới đây sẽ được điều chỉnh, bổ sung, hoàn thiện theo tinh thần của Nghị quyết 18. Kể cả có làm luật rất chặt, rất kín nhưng người thực thi vẫn cố tình làm sai thì sai phạm dĩ nhiên vẫn phát sinh. "Ví dụ, đơn vị thực hiện và bộ máy con người vẫn cố tình thông thầu, đấu giá giả hoặc làm lộ thông tin cho người tham giá đấu giá", ông quan ngại./.

Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương về đổi mới, hoàn thiện thể chế

Trung ương yêu cầu quy định mức thuế cao hơn với người có nhiều nhà ở, đầu cơ đất

Sắp đánh thuế tài sản nhà ở để hạn chế đầu cơ bất động sản?

Lấy ý kiến đánh thuế nhà và tài sản

Cách Trung Quốc 'hồi sinh' thị trường bất động sản 2,4 nghìn tỷ USD: Cắt giảm lãi suất, dừng thí điểm thuế tài sản, cho phép nhà đông con mua thêm căn hộ mới