Những tháng đầu năm 2026, Đà Nẵng liên tục tổ chức các lễ hội, sự kiện quy mô lớn, góp phần tạo sức hút cho du lịch, thương mại, dịch vụ và gia tăng kỳ vọng đối với thị trường bất động sản. Cùng thời gian này, nguồn thu ngân sách từ các khoản liên quan đến nhà, đất cũng tăng mạnh.
Tuy nhiên, gần đây, thị trường đất nền lại đang cho thấy một diễn biến khác. Giao dịch khá trầm lắng, người mua thận trọng hơn, trong khi giá tại một số khu vực được ghi nhận giảm đáng kể so với nửa đầu năm. Có nơi mức điều chỉnh lên tới 20%.
Vì sao thu ngân sách từ nhà, đất tăng mạnh trong khi giao dịch trên thị trường lại chững lại? Khi hiệu ứng từ các mùa lễ hội lắng xuống, đâu sẽ là những yếu tố thực sự quyết định sức khỏe của bất động sản Đà Nẵng trong những tháng cuối năm? VietTimes đã trao đổi với ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản, để làm rõ những diễn biến trái chiều của thị trường và triển vọng bất động sản Đà Nẵng thời gian tới.
Các sự kiện lớn tác động thế nào đến thị trường nhà đất?
- 7 tháng đầu năm 2026, thu ngân sách từ các khoản liên quan đến nhà, đất ở Đà Nẵng tăng mạnh, đóng góp gần 40% tổng thu nội địa. Theo ông, mức tăng này phản ánh điều gì?
Trước hết, tôi cho rằng đây là một tín hiệu tích cực đối với kinh tế và ngân sách của thành phố. Theo số liệu công bố, đến 25/7/2026, tổng thu ngân sách nhà nước trên địa bàn đạt hơn 58.000 tỷ đồng; riêng thu nội địa đạt hơn 53.000 tỷ đồng. Đáng chú ý, các khoản thu liên quan đến nhà, đất chiếm tỷ trọng gần 40% và tăng mạnh so với cùng kỳ.
Tuy nhiên, việc tăng thu ngân sách từ bất động sản không đồng nghĩa với doanh số mua bán nhà đất, tính thanh khoản trên thị trường tăng tương ứng.
Đó có thể là hệ quả sau thời gian thành phố Đà Nẵng quyết liệt triển khai các cơ chế, chính sách đặc thù theo Nghị quyết số 170/2024/QH15, Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị quyết số 29/2026/QH16 của Quốc hội nhằm tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho 354 dự án và khu đất tồn đọng trên địa bàn làm gia tăng nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước,.. từ các dự án được tháo gỡ, và từ các dự án quy mô lớn khác đang được triển khai trong thời gian qua.
Theo tôi, con số này phản ánh 3 vấn đề tích cực: thứ nhất, nhiều dự án đã bắt đầu chuyển từ giai đoạn chuẩn bị pháp lý sang triển khai thực tế sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính; thứ hai, nguồn lực đất đai đang được đưa vào khai thác hiệu quả hơn; và thứ ba, niềm tin của các nhà đầu tư lớn đối với triển vọng phát triển dài hạn của Đà Nẵng đang được củng cố.
Nhưng tôi không cho rằng có thể lấy riêng chỉ tiêu thu ngân sách này để kết luận thị trường bất động sản Đà Nẵng đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng nóng.
- Đà Nẵng đang duy trì nhiều sự kiện, lễ hội quy mô lớn như DIFF, Lễ hội Du lịch mùa hè, các diễn đàn kinh tế - tài chính - công nghệ… Theo ông, những sự kiện này tác động như thế nào đến thị trường bất động sản thành phố? Hiệu ứng từ các sự kiện đó có trở thành “cú hích” cho thị trường?
Các sự kiện lớn chắc chắn có tác động tích cực đến thị trường BĐS, nhưng tôi cho rằng không nên coi đây là nguyên nhân trực tiếp làm tăng nguồn thu liên quan đến bất động sản thời gian qua.
Các lễ hội, sự kiện như DIFF, lễ hội du lịch mùa hè, diễn đàn kinh tế - tài chính - công nghệ ảnh hưởng rất tích cực đối với du lịch, lưu trú, ăn uống, thương mại và dịch vụ. Đối với bất động sản, tác động của các sự kiện này thường diễn ra qua 3 cấp độ.
Khu dân cư Nam cầu Cẩm Lệ giai đoạn quý II/2026 có giá dao động từ 4,5-5 tỷ đồng/ lô, nay giảm còn 4,1-4,2 tỷ đồng/lô.
Khu đô thị Nam Hoà Xuân trước đây có giá từ 6-6,5 tỷ đồng/lô, nay giảm 10-15%, thậm chí có lô chỉ còn dưới 5 tỷ đồng.
Thứ nhất là tác động tức thời đến bất động sản khai thác kinh doanh, như khách sạn, căn hộ dịch vụ, nhà hàng, mặt bằng thương mại, bất động sản lưu trú.
Thứ hai là tác động đến thương hiệu địa phương. Một thành phố duy trì được chuỗi sự kiện quốc tế sẽ tăng khả năng thu hút khách du lịch, chuyên gia, doanh nhân và nhà đầu tư. Đây là yếu tố có giá trị đối với bất động sản trong trung và dài hạn.
Thứ ba là tạo kỳ vọng đầu tư. Khi lượng khách và hình ảnh thành phố tăng mạnh, tâm lý thị trường thường tích cực hơn.
Nhưng các lễ hội chỉ có thể tạo ra lượng khách trong vài tuần, còn bất động sản là tài sản có giá trị lâu dài. Vì vậy, muốn biến hiệu ứng sự kiện đóng góp tăng trưởng bền vững của thị trường bất động sản thì Đà Nẵng cần thêm những sự chuyển biến lớn hơn ở hạ tầng giao thông, môi trường đầu tư, việc làm, dân số cơ học, trung tâm tài chính, khu thương mại tự do, công nghệ cao, logistics và khả năng thu hút doanh nghiệp cũng như nguồn nhân lực chất lượng cao.
Các sự kiện tạo ra sự chú ý, hiệu ứng Fomo, tác động tức thì trong ngắn hạn. Sự phát triển thực chất của nền kinh tế địa phương mới quyết định giá trị bất động sản trong dài hạn.
"Thị trường điều chỉnh là bình thường"
-Khi hiệu ứng từ các lễ hội, sự kiện dần lắng xuống, theo ông, thị trường bất động sản Đà Nẵng sẽ vận động theo hướng nào? Những yếu tố nào sẽ quyết định thanh khoản và sức hấp dẫn của thị trường trong giai đoạn tới?
Theo tôi, sau mùa sự kiện thị trường sẽ tiếp tục điều chỉnh để trở lại với những yếu tố cốt lõi của nó. Đó là sự tác động của quy luật cung - cầu, tác động của các yếu tố kinh tế vĩ mô, đặc biệt là vấn đề lãi suất.
Tôi dự báo thị trường sẽ tiếp tục phân hóa mạnh.
Những sản phẩm có pháp lý đầy đủ, vị trí gắn với hạ tầng mới được cải thiện, khu vực thu hút dân cư và gắn với việc làm, hoặc tài sản tạo dòng tiền tốt sẽ có khả năng giữ được thanh khoản tốt hơn.
Trong khi đó, những sản phẩm mua chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá nhanh sẽ khó khăn hơn, nhất là khi chi phí vốn đang cao.
Tôi cho rằng đây không hẳn là điều tiêu cực. Một thị trường phát triển bền vững cần trải qua quá trình sàng lọc. Sau giai đoạn giá tăng nhanh, việc thị trường chậm lại để người mua đánh giá lại giá trị thực của tài sản là cần thiết.
- Thu ngân sách từ các khoản liên quan đến nhà đất ở Đà Nẵng tăng mạnh nhưng thực tế gần đây, giao dịch bất động sản khá trầm lắng, còn giá bán có nơi giảm đến 20%. Ông nghĩ gì về sự trái ngược này?
Theo tôi, những gì phóng viên ghi nhận cũng khá sát với diễn biến thực tế hiện nay. Giao dịch đang chậm lại, tâm lý người mua thận trọng hơn, một số khu vực đã xuất hiện những trường hợp điều chỉnh giá khá mạnh.
Tuy nhiên, điều này không mâu thuẫn với việc thu ngân sách từ bất động sản tăng, bởi phần lớn còn đến từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nghĩa vụ tài chính của các dự án trên địa bàn.
Sau một thời gian dài, giá bất động sản tại Đà Nẵng tăng khá nhanh, việc thị trường có nhịp điều chỉnh là bình thường. Mức giảm tới 20% có thể xuất hiện cục bộ ở một số tài sản hoặc khu vực, nhưng chưa nên xem đó là mức giảm chung của toàn thị trường.
Tôi cho rằng đây là giai đoạn thị trường đi vào điều chỉnh để tái cân bằng cung - cầu, sức mua, giá cả đang được điều chỉnh về gần hơn với sức nhu cầu thực. Quá trình này diễn ra sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn.
Không phải thời điểm chạy theo tâm lý đám đông
- Với những những diễn biến nêu trên của thị trường cộng thêm việc nguồn cung căn hộ tăng mạnh, lãi suất ngân hàng tăng cao, ông nhận định như thế nào về thị trường bất động sản cuối năm 2026?
Khi nguồn cung tăng nhanh hơn khả năng hấp thụ, các chủ đầu tư sẽ phải cạnh tranh mạnh hơn về chính sách bán hàng, giá cả, tiến độ thanh toán và chất lượng sản phẩm.
Áp lực thứ hai là lãi suất. Mặt bằng lãi suất vay mua nhà trong năm nay đã có xu hướng tăng cao và chưa thấy khả năng dừng lại. Sau thời gian được ưu đãi, một số khoản vay có thể bước vào vùng lãi suất thả nổi khá cao, nhiều nhà đầu tư đã mua trước đó mà không có kế hoạch tài chính sẽ không chịu nổi. Với những ai chưa mua, điều này trực tiếp làm giảm khả năng sử dụng đòn bẩy của nhà đầu tư và buộc người mua phải tính toán dòng tiền kỹ hơn.
Do vậy, tôi cho rằng cuối năm 2026 sẽ là thị trường của người mua có tiền thật và có khả năng tài chính vững vàng, hơn là thị trường thuận lợi cho đầu cơ sử dụng đòn bẩy lớn.
- Trong bối cảnh thị trường tiếp tục phân hóa, ông có khuyến nghị gì đối với người mua nhà để ở và nhà đầu tư trong giai đoạn cuối năm? Với người sử dụng đòn bẩy tài chính, những nguyên tắc nào cần đặc biệt lưu ý để tránh rơi vào thế bị động nếu thị trường không tăng giá như kỳ vọng?
Theo tôi, đối với người mua để ở, nếu đã tìm được sản phẩm phù hợp nhu cầu, pháp lý hoàn chỉnh và khoản trả vay hàng tháng nằm trong khả năng tài chính thì không nhất thiết phải cố dự đoán chính xác đáy thị trường. Nhà ở trước hết là nhu cầu dài hạn.
Đối với nhà đầu tư, tôi cho rằng nên đặt tiêu chí dòng tiền và an toàn lên trước kỳ vọng tăng giá. Không nên mua một tài sản chỉ vì nghĩ rằng vài tháng nữa sẽ có người khác mua lại với giá cao hơn. Nếu sử dụng vốn vay, tôi khuyến nghị nên giả định cho một kịch bản lãi suất cao hơn hiện tại và tự hỏi rằng: nếu thị trường không tăng giá trong 2-3 năm, mình có đủ khả năng trả nợ và nắm giữ tài sản hay không?
Tuy vậy, tôi vẫn đánh giá tích cực về triển vọng trung và dài hạn của bất động sản Đà Nẵng, bởi thành phố đang có nhiều động lực phát triển mới. Song giai đoạn cuối năm 2026 không phải thời điểm chạy theo tâm lý đám đông, mà là thời điểm chọn tài sản bằng năng lực phân tích và kỷ luật tài chính.
- Cảm ơn ông!
